プロ24人が選んだ「おすすめ住宅ローンランキング」24選。プロが教える「住宅ローンの選び方」

目次

プロが教える「住宅ローンの選び方」

FP 西脇優樹
住宅ローンを選ぶときに見るべきポイントは、「トータルの支払額」と「保障内容」の2つ

住宅ローンを選ぶ時に、特に初めての方はいろんな専門用語も出てきて迷われてしまうかと思いますが、見るべきポイントは、「トータルの支払額」と団信保険といわれる団体信用生命保険の「保障内容」の2つです。住宅ローンの支払額は、主に金利、保証料、事務手数料の合計で決まりますが、最近ではネット銀行の住宅ローンは保証料が無料のものも多く、総じて安くなっています。しかし、実際には保証料は金利に含まれていると考えられるため、事務手数料を含めたトータルの支払額と付帯する保障内容等、総合的に見ていかないと、「本当にお得な」住宅ローンを選ぶことは難しいでしょう。

東京・男性・44歳
業務歴:0年
得意分野:家計相談、保険相談、ライフプランニング
資格:2級FP技能士

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住宅ローンの支払額

住宅ローンを選ぶ時に見るべきポイントは、「トータルの支払額」と団信保険といわれる団体信用生命保険の「保障内容」の2つです。まずは「トータルの支払額」から見ていきましょう。

住宅ローンのトータルの支払額は、主に「金利」と「保証料」と「事務手数料」の合計で決まります。初めて住宅ローンを利用する方のために、それぞれ簡単にご説明しましょう。

住宅ローンは、当然のことながらローンですから、利息がかかります。その利息のことを金利といいます。

住宅ローンを利用されたことがない方でもなんとなくご理解頂けると思いますが、この金利は主に

  • 固定金利
  • 変動金利

の2つのタイプがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

変動金利は基本的に固定金利より安いですが、将来金利が上がった時に住宅ローンの金利も上がる可能性があります。固定金利の方は、金利が固定しているので、長期的な安心感があるというメリットがあります。

また、この2つ以外にも段階金利型やミックスタイプなどを採用している銀行もあるので、それぞれに見積もりを出してもらうなど、検討が必要でしょう。

次に保証料ですが、住宅ローンを支払っている方がいろいろな理由で住宅ローンを払えなくなった時に、その支払いを連帯保証人として代わりに支払う保証会社をつけるために払う料金です。最近は、ネット銀行等を中心に不要になっている銀行も複数あります。

最後に、事務手数料ですが、住宅ローンを利用するための諸費用がここに入ります。具体的には火災保険の保険料であるとか、書類の印紙税、抵当権設定の手続きを依頼する司法書士への報酬などです。

実質金利と表面金利

「金利」「保証料」「事務手数料」の合計が、実際に住宅ローンを利用した際に払うローンの総額になります。ちなみにこういった保証料や事務手数料を金利に加味した利率を「実質金利」といい、加味していない金利を「表面金利」といいます。

銀行や担当者によっては、「表面金利」が低いことや、「保証料」が無料ということを強くアピールして、トータルの支払額である「実質金利」にはあまり触れないということもありえますので、そこは注意が必要です。

「金利」や「トータルの支払額」は具体的な数字としてあらわれるので、きちんと計算したり、見積もりを出して貰うなど、比較検討することが大事です。計算をすることによって、どちらが安いかは一目瞭然なので、ぜひ計算してみてください。

銀行やローンによっては、頭金がある程度あると、優遇金利がある場合があります。もしある程度、貯金などしていて、資金面に余裕がある方は、そういったサービスを利用するのも手です。

逆に頭金を用意する事が難しい場合でも、最近は事務手数料を月々のローンの支払いに組み込んでいる住宅ローンも多いので、そういった住宅ローンを利用する方法もあります。

当然の事ながらそれぞれに、計算や見積もりを出すことが重要です。

団信保険とは

次に検討すべきは、団信保険こと団体信用生命保険です。これは住宅ローンの支払いをされている方が死亡されたり、高度障害になった場合に、住宅ローンの支払いを肩代わりしてくれる保険です。

保険ですから、加入には査定があり、健康状態によっては団信保険に入れず、それが理由で住宅ローンも利用できないということもありえます。銀行によっては引受緩和型の団信保険という、比較的加入条件が緩和されている団信保険を取り扱っている所もありますので、必要な方は検討してみても良いでしょう。

とはいえ、住宅ローンの支払いは通常、長期に渡るため、団信保険はリスクヘッジとして有効です。せっかく住宅ローンが組めたのに、もしものことがあり住宅を手放すことになり、一緒に住んでた家族が困ってしまうという事態は避けたいものです。

最近では、この団信保険はいろいろな種類があります。特に検討して欲しいのは就業不能保障です。これは簡単にいえば死亡したり、高度障害ではなくても、病気や怪我などで働くことができなくなった場合、住宅ローンの支払いを保証するものです。

ただ、この「働けなくなった」という状態が何を指すのかは、各銀行の住宅ローンによって変わってくるので、よく確認してください。具体的には、ガンや脳卒中等の特定の病気になって働けなくなった場合に適用であるとか、病院の入院が連続して1年以上である場合に適用など様々です。

住宅ローンの支払いは必然的に長期になるはずです。その間に何が起こるかはだれにもわかりません。そのリスクを減らせる制度やサービスがあるのなら、ぜひとも利用すべきです。

住宅ローンの選び方のまとめ

最後に住宅ローンの選び方をまとめてみました。

  • 住宅ローンの金利には「表面金利」と「実質金利」があり、実質金利は要チェック
  • 頭金の用意が可能であるかなど、ご自身の状態を加味しての検討を
  • 団信保険の保障の範囲など、支払う金額以外のことも確認が必要

こちらのポイントをチェックして住宅ローンを選んでみてください。

FP 新井智美
住宅ローンを選ぶ際に、一番に気になるのは金利でしょう。しかし、判断するのは金利だけではありません。諸費用も合わせた総支払額で比較検討することが大切です。

住宅ローンの金利タイプには、全期間固定金利、全期間変動金利、そして、一定期間だけ金利を固定する変動金利(固定特約付)の3つのタイプがあります。金利タイプを選ぶ際のポイントは、将来のライフプランや今後の金利動向をどう考えるかになります。また、金利については、金利タイプや金融機関によって異なりますので、まず希望する金利タイプを決め、そのうえでその金利タイプを提供している金融機関を探すようにしましょう。

また、金利だけで借入先を決めてはいけません。住宅ローンを選ぶ際は、金利もさることながら、諸費用を含めた総支払額がいくらになるかをきちんと見極めることが大切です。

広島・女性・47歳
業務歴:4年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:1級FP技能士、CFP、DC(確定拠出年金プランナー)、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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金利を選ぶ際のポイントは?

一般的に住宅ローンを選ぶ際には金利の低いものを選びがちです。ただし、金利が低いローン(特に変動金利)は、返済中に金利や返済額が上がる可能性があることに注意しておく必要があります。

冒頭でも述べたように、住宅ローンの金利タイプには

  • 全期間固定金利
  • 全期間変動金利
  • 一定期間だけ金利を固定する変動金利(固定特約付)

の3つのタイプがあります。それぞれのタイプの特徴を整理してみましょう。

1.全期間固定金利

全期間固定金利は、返済完了まで金利が変わらないことが特徴です。金利が変わらないことから、返済計画を立てやすいというメリットにも繋がります。ただ、他のタイプと比較すると、若干金利が高めに設定されています。

2.全期間変動金利

全期間変動金利タイプは、経済状況によって金利が上下します。したがって、将来金利が上昇するリスクがあるということに注意する必要があります。

ただ、全期間変動金利タイプは他のタイプに比べ、一番金利が低く設定されているという特徴があります。この全期間変動金利タイプでは半年ごとに金利が見直されますが、毎月の返済額の見直しは「5年ルール」が適用され、5年ごとに行われます。

つまり、半年ごとに金利が変わってもそれがすぐに返済額の変更に結びつくわけではなく、元金と利息の返済割合が変わるという形になります。

また、5年ごとに見直される返済額も、それまでの1.25倍が上限というルールがあります。これを「125%ルール」といいます。

3.固定金利特約付き変動金利

固定金利特約付き変動金利タイプは、契約当初に決めた一定期間については固定金利が適用され、その後については再度金利プランを選択するというものです。全期間変動金利タイプと全期間固定金利タイプの中間的な存在であり、最初の固定金利の期間については金利上昇に伴うリスクを回避できるというメリットがあります。

その反面、全期間変動金利タイプよりは金利が高く設定されていることや、当初の固定金利の期間が終了した後の金利上昇のリスクがあることが、デメリットと言われています。

また、全期間変動金利タイプで適用される125%ルールについては、固定金利特約付き変動金利タイプでは適用されないことにも注意が必要です。

実際のところ、みんなはどのタイプを選んでいる?

住宅金融支援機構による2018年度民間住宅ローン利用者の実態調査によると、「全期間固定型」もしくは「固定期間選択型」を選んでいる人は、全体の40%となっています。

出典:住宅金融支援機構 民間住宅ローン利用者の実態調査(2018年度)

見逃してはいけない!諸費用とは?

住宅ローンには、利息の他、保証料、事務手数料、登記費用などの諸費用がかかります。そして、その諸費用も金融機関によって異なります。

したがって、

総返済額に、諸費用を加えた【総支払額】で比較する

ことが重要となります。

では、諸費用はどのような種類があって、どのくらいかかるのかについて、以下に説明します。

1.事務手数料

事務手数料とは、住宅ローンを借り入れる際に必要な手数料のことで、「借入金額×2.2%(税込)」としている金融機関がほとんどです。

ただ、中にはこの事務手数料を固定としている金融機関があります。三菱UFJ銀行では、ネット専用の住宅ローンにおける事務手数料を33,000円(税込)としています。

例えば、一般の金融機関の住宅ローンを申し込み、3,000万円借り入れたとしましょう。その場合の事務手数料は、「3,000万円×2.2%」で、66万円になります。それが、借入金額に関係なく、一律33,000円となることはかなりの費用削減効果に繋がります。

他にもソニー銀行が事務手数料を44,000円の固定金額としていますので、借入の際には必ずチェックしておくことをおすすめします。

2.保証料

保証料とは、連帯保証人の代わりに支払う金額のことで、これも金融機関によって異なります。借入額や返済期間によっても変動することから、一般的にこのくらいという金額を算定することは難しいのですが、ネット銀行であれば保証料無料としているところもあります。

保証料を必要としている金融機関であれば、33,000円(税込)であるケースが多いですが、例え33,000円でも無料となるのは嬉しいですね。

3.印紙税

印紙税は不動産の売買契約書に貼付する税金で、借入金額によって異なります。紙ベースの契約書に貼付する収入印紙の額になりますので、インターネット申し込みなどで書面での契約が不要であれば、この印紙税についても節約できることになります

4.登記費用

司法書士に支払う費用となり、購入する住宅の形態によっても異なります。具体的には、「抵当権設定の登録免許税」「抵当権設定の司法書士報酬」「所有権の移転、保存の登録免許税」「所有権の移転、保存の司法書士報酬」などが挙げられます。

例えば新築マンションを購入した場合の登記関連費用としては、まず抵当権設定費用として「借入金額×0.4%」の登録免許税がかかると同時に、司法書士への報酬として6~10万円程度の費用が発生します。

次いで、所有権保存費用(土地+建物)として、「土地評価額×2.0%+建物評価額×0.4%」の登録免許税がかかる他、合わせて司法書士報酬が4~8万円程度かかることになります。

登録免許税については、軽減措置の対象となる場合があるとはいえ、かなりの費用負担になりますので、この部分について見落とすことのないように気を付けてください。

その他、団信保険料などが発生する場合もあります。通常の団信であれば無料で加入できるケースがほとんどですが、最近では各金融機関で利用者のニーズに沿った団信プランを揃えています。

希望する団信プランによっては、借り入れ時の金額に0.3%程度上乗せされる可能性がありますので、ご自身が現在加入している生命保険と内容が被っていないかどうかも合わせて検討するようにしましょう。

FP 渡邉誠
住宅ローンを選ぶ前に考えましょう

住宅を、持つことは、多くの人にとって、とても大きな買い物です。住宅ローンは、25年、30年、35年という、長い期間の返済があります。この返済期間中に、お子様の教育資金や車の購入、あるいは老後資金の準備などの、様々な資金需要があります。

資金計画を考えるとき、総収入-(税金や社会保険料)=手取り額(可処分所得)の中で、返済可能な住宅ローン額と、ライフプランを実現するための必要な資金が、いつ、どのくらい必要かを、把握することが、大事です。そのうえで、住宅にかける費用やローン金額を検討しましょう。

静岡・男性・61歳
業務歴:12年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:2級FP技能士、CFP、宅地建物取引士

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住宅ローン選び方のポイント

住宅ローンの借入額は、年収に占める年返済額の割合(総返済負担率)によって、定まります。

フラット35を例に挙げると、

  1. 年収400万円までの方 総返済負担率30%以内
  2. 年収400万円以上の方 総返済負担率35%以内

なので、例えば年収500万円の方が借り入れる場合、年間返済額の上限は500万円×35%=1,750,000円という計算になります。

2020年2月の金利を1,280%とした場合には、

上記のような返済となります。

では、月額ベースで考えると、5,000,000÷12月=416,600円-145,000円=271,600円が住宅ローンを差し引いた月々の金額となりますが、これで月々の生活を送ると考えていいのでしょうか?

現実には年収から上記のような社会保険料と税金が控除されます。所得税・住民税は配偶者扶養の範囲として、所得税+住民税で約300,000円となりますので、手取り金額は税金と社会保険料を合わせた約100万円を引いて400万円、月額333,000円となります。

ここから、住宅ローンを払うと、333,000-145,000=188,000円で生活を送ることになるのです。

住宅ローンの返済は、手取りから支払っていくため、返済計画を無理のないものにするには、手取り額から借入額を判断することが重要です。

そのためにも、現在の住宅価格の見直しが必要になることもあります。

35年の返済期間でみますと、借入可能額で900万円も違いがあります。

変動金利と固定金利

次に変動金利か固定金利かについて、検討いたします。現在、金融機関が提供する住宅ローンは、様々な商品が提供されています。

大きく分けると、

  1. 全期間固定金利
  2. 変動金利
  3. 一定期間(5年・10年・20年)固定金利、以後変動金利

に、大別されます。

それぞれの、金利の決まり方は

  1. 固定金利・・・10年国債の利回り
  2. 変動金利・・・日本銀行が各銀行に貸し出すときの金利(政策金利)
  3. 固定・変動・・・円金利スワップレート

によって、決まることが多いようです。変動金利にするか、固定金利にするかは、悩ましいところです。

固定金利は将来金利が上がっても、約定した金利が将来上がることはなく、貸し出す側が金利上昇リスクを見込んで貸出金利を決めるため、変動金利に比べ、金利は高くなります。

一方、変動金利は6か月ごとに見直されるため、金利変動のリスクは借り手がそのリスクを負担することになります

2020年2月の時点で、

  1. 固定金利の代表であるフラット35の貸出金利は、1.28%
  2. 一方、変動金利の最安値は、0.38%

です。

そのため、上の表のように年間返済額が約192,000円、35年間では6,750,000円違ってきます。大きく、悩むところです。

物価が上昇しインフレになると、日本銀行が政策金利を引き上げ、世の中に出回っているお金を回収し、景気の過熱を覚ましインフレを抑制するため、政策金利を引き上げます。結果、住宅ローンの金利も、引き上げられることになります。

変動金利の場合、6か月に1度金利の見直しが、行われますので、35年ローンの場合、6か月×35年=70回中最初と最後の2回を除く、68回の金利変動リスクを借り手が引き受けることになります。

金利が上昇する局面では、先に固定金利の指標である、10年国債の利回が上昇するため、現実的に変動金利から固定金利に借り換えすることは難しいといえます。

変動で住宅ローンを借りる場合、固定金利で返済可能な借入額とし、変動金利と固定金利との差額(先の試算では年間192,000円)を貯蓄し、金利上昇時点で繰り上げ返済に充当するといった対策も必要になります。

住宅を購入する際、考慮する点として
  1. 住宅ローンは、長い期間の返済となるため、その返済期間中に、いつの時点で 大きな資金が必要になるかを把握する。
  2. そのうえで、返済可能な借入額は、年収の額面ではなく、可処分所得(手取り額)の範囲で、可能な金額とする。
  3. 返済計画は、期間固定金利で策定し、その上で変動金利を選択する場合には、
    金利上昇時の対策を考える。

などを、考慮していただくことで、長い期間となる住宅ローンの返済を乗り切っていきましょう。

FP 杉浦直樹
住宅ローンの選び方もポイントは3つ

マイホームは「人生最大の買い物」といわれます。ということは「住宅ローンの選び方」というのは、結婚相手や就職先に並ぶ「人生で最も大切な問題」といえるのではないでしょうか。そこで今回は、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーとして数百ものご家庭にアドバイスをしてきた私が、①自分に合った「金利タイプ」を理解する②金利優遇制度を見逃さない③団信(団体信用生命保険)の内容・費用を必ずチェック!といった『「住宅ローンの選び方」の3つのポイント』を解説。更に「おすすめ住宅ローンランキングTop5」を厳選してご紹介します。

東京・男性・53歳
業務歴:8年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:2級FP技能士、AFP、住宅ローンアドバイザー

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プロが教える「住宅ローンの選び方3つのポイント」

住宅ローンで大切なのは、「総支払額をいかに少なく抑えるか」ということです。

そしてそのためには、

  • 金利を低く抑える(ポイント1・2)
  • その他の費用を抑える(ポイント3)

という2つの視点が重要となってきます。

ではそれぞれを解説してまいりましょう。

ポイント1:自分に合った「金利タイプ」を理解する

住宅ローンの金利にはいくつかの種類があり、各家庭の経済状況や家族構成などによって向き・不向きがあります。

金利タイプは以下の3種類に分かれます。

変動金利

景気や社会の変化に応じ、金利が上下するタイプです。ローンの利用開始時の金利が3種類の中で最も低くなる傾向があります。

固定期間選択型金利

ローン開始からの一定期間(3年・5年・10年など)金利を固定することができ、その後変動金利に移行するタイプです。「金利が低い」という変動金利のメリットと、「返済計画が立てやすい」という全期間固定金利のメリットを併せ持っているといえます。

全期間固定金利

ローンの利用開始時に決まった金利が完済まで変わらないタイプです。金利が一定なため、ローン開始時に「返済総額」が確定します。そのため返済計画が立てやすいというメリットがあります。

各金利のメリット・デメリット

あなたに向いているのはどの金利タイプ?

①「変動金利」に向いているのはこんな方

変動金利に向いているのは、

  • 比較的短期間で返済が可能な方
  • 安定して余裕のある収入が見込める方

です。

変動金利の場合、今現在は低金利でも将来的に金利が上昇するリスクがあります。そのため金利が低いうちに短期間で返済をしてしまえば、「(同時期であれば)他のタイプよりも金利が低い」という変動金利のメリットを最大限に活かすことができます。

また、収入に対し月々の返済額がギリギリの場合、金利が上昇した場合に対応することができません。そのため、安定して余裕のある収入が見込める方に向いているといえます。

②「固定期間選択型金利」に向いているのはこんな方

固定期間選択型金利に向いているのは、固定期間終了後に

  • 収入の増加が見込める方
  • または出費の減少が見込める方

です。

固定期間選択型金利の場合、固定期間中は毎月の返済額が変わることがなく、返済計画が立てやすくなっています。

しかし、固定期間が終了すると変動金利に移行するため、金利が上昇するリスクが発生するのです。そのため、固定期間終了後、昇進や事業の成功などで「収入の増加」が見込めたり、逆に子どもが独立して教育費などがかからなくなり「出費の減少」が見込める方に向いているといえます。

③「全期間固定金利」に向いているのはこんな方

全期間固定金利に向いているのは、

  • 比較的長期間での返済を考えている
  • 住宅ローン契約時にしっかりとした返済計画を立てたい方

です。

ここ最近では超低金利が続いていますが、30年ほど前のバブル期は今とは比べものにならないほどの高金利状態でした。そのような高金利状態が、いつまた訪れないとも限りません。

そのため、比較的長期間での返済を考えている場合、現在の低水準で金利を固定できる全期間固定金利が向いているといえるのです。

また、全期間固定金利の場合はローン契約時に総返済額が決まるため、しっかりとした返済計画、ライフプランを立てたいという方にも向いています。

ポイント2:金利優遇制度を見逃さない!

金融機関によっては一定の条件を満たした場合に金利を引き下げる「金利優遇制度」を設けている場合があります。

例えば、

  • 給料振込口座を開設する
  • NISA口座やジュニアNISA口座を開設する
  • 口座と連動して投資信託を自動購入する
  • 提携のクレジットカードを申し込む

といった条件などがあげられます。

これらの金利優遇制度がある金融機関の場合、自分にあてはまる条件が多ければ、他の金利が低い金融機関よりも結果的に低金利になる場合があります。

そのため、住宅ローンを比較する場合は「表面的な金利」だけではなく、このような金利優遇制度も見逃さないようにしてください。

ポイント3:団信(団体信用生命保険)の費用・内容を必ずチェック!

団信(団体信用生命保険)とは、住宅ローン返済期間中に契約者が死亡または高度障害状態などによりローンの返済が不可能な状態になった場合、保険金によって住宅ローンの完済を行う仕組みです。

ほぼ全ての住宅ローンでこの団信の加入が義務づけられているのですが、その費用や内容については各金融機関によってかなりのばらつきがあります。

例えば、団信の保険料はローンの手数料や金利に上乗せされることが多いのですが、最近ではこれらが実質無料なものも増えています。

また、死亡や高度障害状態だけではなく、がん・脳卒中・急性心筋梗塞などの特定疾病や、糖尿病や高血圧症などの慢性疾患などで働けなくなった場合、一定期間(12ヶ月以上など)を経過すれば住宅ローンの残高が0円となる「疾病保障付住宅ローン」なども登場しています。

団信の費用は総支払額に関わってきますし、働けなくなった場合の保障は長期間にわたることが前提である住宅ローンにとって重要なポイントです。団信の費用や内容は必ずチェックし、比較するようにしてください。

FP 浦上登
まずは変動金利ローンか、固定金利ローンかを決めよう。その後は、「総返済額」と「団体信用生命保険の条件」で住宅ローンを選ぶ。

住宅は人生における買い物の中で、考慮すべき要素が最も多い買い物です。住宅ローンも同様で、一筋縄ではいかず、いくつかのプロセスを踏む必要があります。まず、皆さんの希望と年齢や財力等の制約条件から、借入額と返済期間が決まります。それらが決まったら、借入金利を変動金利にするか、固定金利にするかを決めます。これはなかなか難しい問題なので、あとで詳しく説明します。その後、金利を含めた総返済額と団体信用生命保険の条件等を比較して、どの住宅ローンにするかを決めるという順序になります。それでは、そのプロセスを説明していきたいと思います。

神奈川・男性・68歳
業務歴:11年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、老後資金相談
資格:CFP、証券外務員第一種

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住宅ローンの選択のプロセス

住宅の立地・規模・仕様などが決まると、土地を含めた住宅の価格が決まります。その住宅が皆さんの財力から見て購入可能であれば、皆さんの収入、他の支出予定額および年齢を勘案して住宅ローンの借入額や返済期間を決めることになります。

具体的に言うと、借入金額は住宅の価格マイナス自己資金で決まります。

また、通常、定年前までに返済が完了するように返済期間を決めます。定年を65歳、契約者の年齢を35歳とすると、30年の返済期間の住宅ローンを選ぶことになります。契約者がもっと高齢であれば、返済期間は短くなります。

住宅ローンの借入額と返済年数が決まった後は、変動金利にするか、固定金利にするかを決める

借入額と返済期間が決まったら、変動金利にするか、固定金利にするかを決める必要があります。

理論的に言えば、将来の返済期間における金利の変動を予想して決めるということになりますが、将来の金利変動の正確な予測など誰にもできるものではありません。

そうなると、

変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかは、契約者の財力や返済期間の長さを考慮して決める

ことになります。

借入時点で契約者が置かれる状況は次のようになります。

1、変動金利ローン

表面的な総返済額は低いが、将来金利が上昇して、総返済額が急激にあがる可能性がある。

2、 固定金利ローン

将来金利が上昇しても、総返済額が増える可能性はないが、総返済額は今現在の金利で計算した変動金利ローンに比べて高い。

すなわち、契約者は、今現在の低金利のメリットは享受したいが、将来のリスク・コントロールを考えないといけないという状況に置かれています。

どちらを選ぶかの選択基準は、将来の金利上昇というリスクをコントロールする方法と力がどれだけ自分にあるかということになります。

この場合、「将来の金利上昇というリスクをコントロールする方法」とは、繰上返済であり、「将来の金利上昇というリスクをコントロールする力」とは契約者自身の余裕資金ということになります。

また、契約者自身の余裕資金を一定とすれば、「リスク」は、借入金額が小さければ小さいほど、返済期間が短ければ短いほど、小さくなり、その逆の場合は大きくなります。

ですから、繰上返済をする資金的余力のある方は将来のリスクに対応する力があるので、変動金利のローンを、そうでない方は金利変動のない固定金利ローンを選ぶということになります。中間的な選択として、変動金利と固定金利をミックスしたローンを選ぶ方法もあります。

今まで述べてきたことからお判りいただけるように、変動金利のローンと固定金利のローンは両者を比べてどちらがいいといえる性格のものではありません。

この後ご紹介するおすすめランキングでは、変動金利のローンの中で最もお勧めなプランを3つ、そして、長期固定金利ローンの代表格としてのフラット35から2つを選び、それらの優劣をつけました。便宜的に変動金利のローンの方を上位にしていますが、これは、変動金利の方が優れているという意味ではありません。

変動金利か、固定金利かが決まった後は、総返済額と団体信用生命保険の条件を比較する

変動金利か固定金利かが決まった後の選択の基準は総返済額にあります。総返済額は単に金利で決まるものではなく、事務手数料、保証料、保険料等すべてを含めて計算した金額になります。この場合、注意すべき点があります。

固定金利ローンの場合、総返済額は今の時点で決まっているので、借入期間終了までの総返済額で優劣をつけることが可能です。

ところが、変動金利ローンの場合、仮の数字でしかないということです。厳密にいえば、契約から6か月までの金利しか決まっていません。30~35年の長期で考えると、ほんの入り口の部分しか決まっていないのです。その後は、金利変動によって金利は上下するので、総返済額も上下します。

また、金利上昇が大きくなって固定金利に切り替えた場合も総返済額は変わってきます。

ですから、変動金利ローンの場合、

総返済額とは単なる予想値にすぎず、とりあえず入り口の数値で優劣をつけたにすぎない

ということを理解していただきたいと思います。

もし仮にランキングをつけた銀行間の金利の差は現在のままで推移したとしても、総返済額は大きく変わることは間違いないのです。

変動金利ローン、固定金利ローンとも、総返済額で優劣がつけがたい場合、団体信用生命保険の条件を考慮する必要があります

団体信用生命保険とは借主に万が一のことがあった場合、借入額の返済を代行してくれる保険です。従来、団信が借入額の返済を行うのは、契約者が死亡したり高度障害になった場合に限定され、保険料以外の条件では優劣がつかなかったのです。

ところが、最近は、契約者が、一定期間働けなくなったり、または、がんになったりした場合、借入額の返済を行う保険が出てきたので、住宅ローンの選択にあたり、考慮するべき要素になってきたのです。

この記事では、死亡・高度障害以外で、保険金が支払われる条件を比較して、通常どちらの条件が起こりやすいかを評価して、起こりやすい条件を保障する保険を契約者にとって有利な保険として評価しています。もちろん保険料は総返済額の中に入れて評価していますので、ぜひ参考にしてみてください。

FP 品木彰
住宅ローン選びは「最も不安のないもの」を選択しましょう

住宅ローンは長期間にわたって返済していきます。そのため少しでも不安があると、せっかくのマイホーム暮らしに支障が出てしまいます。金利が低いという理由だけで、返済期間中の金利が変動する変動金利型の住宅ローンを選ぶと「今後金利が上がったらどうしよう」と不安になるかもしれません。金利上昇が不安な場合は、金利が高くても全期間固定型を選択した方が安心です。また、働けなくなった場合の返済に不安を感じる場合は、金利を多少上乗せしてでも、団体信用生命保険の保障範囲を広くするのも1つの方法です。このように住宅ローンは、金利の低さだけでなく、返済中の不安や心配が軽減されるような商品を選びましょう。

大阪・男性・32歳
業務歴:なし
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談
資格:2級FP技能士

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住宅ローン選びは3つのポイントが重要

住宅ローンを選ぶときは、以下3つのポイントに注意して選びましょう。

  • 金利の種類
  • 返済総額
  • 団体信用生命の保障範囲

それぞれについて解説していきます。

金利の種類

住宅ローン選びにおいて最も重要なのが金利選びです。住宅ローンの返済は、元金だけでなく、ローンの残債に金利をかけて算出された利息も合わせて返済しなければなりません。

ローンの返済額に適用される金利は、店頭金利から優遇金利が差し引かれて決まる仕組みです。また、返済期間が長いほど金利の影響が大きくなります。

金利は、単純に低いものを選ぶのではなく、

金利の特徴を理解したうえで、もっとも自分に適したもの

を選びましょう。

全期間固定型

全期間固定型とは、返済期間中の金利が固定される金利です。また、返済開始時に返済総額が決まるため、家計の収支計画を立てやすい点もメリットでしょう。

一方で、返済当初の金利は、他の金利タイプよりも高くなります。仮に返済期間中に金利が変動しなかった場合、最も返済総額が高くなります。

そのため固定金利は、途中で返済額が変わる心配がないため、金利上昇による返済額上昇の不安を避けたい人におすすめです。

変動金利型

変動金利型とは、返済期間中に金利が変動する金利です。変動金利に適用される金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直されます(5年ルール)。仮に返済額が見直される場合、見直し前の125%までしか上昇しない仕組みです(125%ルール)。

変動金利型は、3種類の金利タイプの中で、借入当初に適用される金利が最も低いため、返済期間中に金利が変動しなかった場合、返済総額が最も少なくなります。

一方で変動金利は、将来金利が上昇した場合は、繰り上げ返済などを活用して元金を減らして利息の上昇を抑えるような対策が必要です。変動金利と固定金利それぞれの返済額の差を、金利上昇に備えて貯蓄しておくのも一つの方法でしょう。

以上の点から変動金利は、今後金利の急激な上昇はないと考えており金利上昇に不安がない人や、金利が低いうちにできるだけ元金を減らしたいという人におすすめです。

固定期間選択型

固定期間選択型は、返済開始から3年、5年、10年のような一定期間の金利が固定されている金利です。固定期間終了後は、変動金利に移行するか、固定金利を設定しなおすかのどちらかを選択する必要があります。

固定期間中の金利は、変動金利に迫るほどの低い金利が適用されるため、金利固定期間中は、金利の上昇を心配することなく効率的に元本を減らしていけます。

ただし固定期間選択型の変動金利には、5年ルールと125%が適用されません。また、固定期間終了後の優遇金利は、固定期間よりも低下して適用金利が上昇する可能性もあります。

以上の点から固定期間選択型は、固定期間中にできるだけ元金を減らし、期間終了後に一括返済をしたい人や、将来的に収入の上昇や支出の低下が想定され、適用金利の上昇に備えられる人などに向いているといえるでしょう。

総支払額を確認する

住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合は、手数料や税金、保険料などの諸費用が必要となります。

諸費用がどれくらい必要か確認して、支払い後の貯蓄残高を計算することで、返済開始後に想定よりも貯金額が減ってしまって生活に不安を感じるリスクを減らせるでしょう。
必要な費用は、以下の通りです。

上記の費用は金融機関によって、金額や負担の有無が異なります。ローンに適用される金利が低くても、諸費用が高いことで、総支払額も高くなるケースがあるため注意が必要です。

特にインターネット銀行は、保証料や印紙税が基本的に不要な代わりに、事務手数料が都市銀行と地方銀行より高額になるケースがほとんどです。

インターネット銀行は金利も低い傾向にあるため、目先の返済額だけでなく、支払い総額も確認したうえで利用する金融機関を選びましょう

団体信用生命保険の保障範囲

万一の場合にローンの残債を肩代わりしてくれる団体信用生命保険は、金融機関によって選べる商品や保障範囲、保険料負担などが異なります。

通常の団体信用生命保険

通常の団体信用生命保険は、借主が死亡や高度障害となった時に保障されます。保障範囲が最も狭い代わりに保険料負担も少なく、中には金融機関が負担してくれる場合もあります。

また、団体信用生命保険に加入すると、死亡した後の住居費が不要となるため、加入している生命保険の保障額を減額することで、総合的な支出を減らせる可能性があります

特約付団体信用生命保険

団体信用生命保険に特約を付加すると、三大疾病(がん・心筋梗塞・脳卒中)や慢性疾患(糖尿病・高血圧性疾患など)と診断された場合や、一定期間働けなくなった場合もローンの残債が0円になります。

一方で特約を付加すると、住宅ローンの適用金利に0.1~0.4%ほど上乗せされるケースが多いです。その代わり加入している医療保険やがん保険、就業不能保険を見直すことで、総合的な支出の上昇を抑えられる可能性があります。

上乗せの保険料を支払ってでも特約を付加する価値があるかどうかは、シミュレーションをしたうえで判断しましょう。

FP 菊原浩司
ネット銀行を賢く利用した住宅ローンの選び方と、おすすめ住宅ローンランキング

マイホームは多くの方にとって人生で最も高価な買い物です。その購入金額があまりに大きいことから自己資金だけでは購入費用を支払いきるのは難しいため、住宅ローンを利用することになります。住宅ローンを利用する際の検討項目として、頭金の割合や変動か固定かといった金利タイプの選択に注意を払う必要があるほか、住宅ローンは大黒柱に万が一のことがあった場合は遺族の生活を支える生命保険としての側面があることも忘れてはいけません。住宅ローンの選択は後々の家計や住宅ローンの返済計画に大きく影響を及ぼすため、後悔のない選び方をすることが大切です。

埼玉・男性・39歳
業務歴:5年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談
資格:2級FP技能士

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住宅ローンの選び方のポイント

近年は住宅価格の高騰により融資上限額が従来の1億円では足りず、2億円、場合によっては5億円まで融資を受けることができる商品も登場しています。

住宅ローンの利用額も増加傾向を示しており、返済計画は以前にも増してシビアな選択や管理が求められています。

住宅ローン利用時に特に影響が大きいと思われるポイントを項目ごとに解説させていただきます。

頭金の割合

住宅ローンの選択で頭金は最も大きな影響を与える項目といえます。

以前であれば頭金の多寡で金利が変動するのはフラット35のみでしたが、近年は住信SBIネット銀行の『フラット35保証型』のように、一定の省エネ性能を満たす住宅の購入に際し20%以上の頭金を用意するこで金利を優遇する商品も出回り始めています。しかし、頭金の割合を多くしてしまうと強力な節税効果のある住宅ローン控除の効力も弱めてしまうといったジレンマもあります。

住宅ローン控除は原則住宅ローンの年末残高の1%(控除上限40万円)を10年間にわたって所得税・住民税から差し引く税額控除となっていました。

しかし、令和元年10月の消費税率10%への改正に伴い、令和元年10月1日~令和2年12月31日の期間に消費税率10%で住宅を購入した場合、住宅ローン控除の適用期間を従来の10年から13年に延長する施策がとられています。

住宅ローン控除の控除額の計算

【1~10年目】

・住宅ローンの年末残高等×1%で控除額の上限40万円まで。

【11~13年目】

次のいずれか少ない額が控除限度額となります。

  • 住宅ローンの年末残高等(上限4,000万円)×1%
  • 住宅取得等対価の額-消費税額(上限4,000万円)×2%÷3

仮の条件としてマイホームの購入額を4,000万円で融資期間は35年、控除適用期間は10年間とし、その間金利は0.527%で変動しなかった場合の頭金なしと頭金10%と20%時の利息支払総額と住宅ローン控除額をシミュレーションしてみます。

・頭金なしの場合

融資額:4,000万円

利息支払総額:381万875円

住宅ローン控除総額:341万5,076円

収支額:-39万5,799円

・頭金10%の場合

融資額:3,600万円

頭金:400万円

利息支払総額:342万9,787円

住宅ローン控除総額:307万5,215円

収支額:-35万4,572円

・頭金20%の場合

融資額:3,200万円

頭金:800万円

利息支払総額:304万8,675円

住宅ローン控除総額:273万2,803円

収支額:-31万5,872円

頭金を多く準備することで利息支払総額の圧縮効果は確かに発揮されていますが、住宅ローン控除の弱体化により、10年経過後の収支額は頭金なしと20%の場合を比較しても8万円程度しか変わりがありません。

この現象は変動金利や固定期間選択型の住宅ローン金利が1%以下という極めて低金利で推移しているため、

住宅ローンを利用するとお金が貰える

という逆ザヤ状態になっているためです。

金利がフラット35などの1%を超える場合は、今度は逆に利息支払総額の圧縮効果が大きくなってきます

上記のシミュレーション条件の金利を1.28%に変更し、頭金なしと頭金20%の場合を再計算してみると以下のような結果となります。

・頭金なしの場合

融資額:4,000万円

利息支払総額:964万7,600円

住宅ローン控除総額:347万7,793円

収支額:-616万9,807円

・頭金20%の場合

融資額:3,200万円

頭金:800万円

利息支払総額:771万7,963円

住宅ローン控除総額:278万2,882円

収支額:-493万5,081円

住宅ローン金利が1%を超えると逆ザヤ状態が解消されてしまい、頭金の差による収支額の差は10年間で123万5,000円にも達しました。

シミュレーションの結果から、

住宅ローン金利が1%を超えるか否かが頭金増額のポイント

といえるでしょう。

また、事務手数料は融資額にほとんど左右されませんので、頭金を多く入れて事務手数料を節約する効果は小さいといえます。

他の資金計画との兼ね合い

住宅ローン金利が1%を超えるか否かによって頭金による利息支払総額が大きくかわってくるという結果でしたが、数百万円という金額をマイホームの購入に割り振ることによって手持現金が大きく減少してしまいます。

手持現金は家計の緩衝器としての役割がありますので、傷病などによる収入の減少や事故や災害などによる臨時支出などに対する安全性が損なわれたり、教育資金や老後資金などに影響を及ぼす懸念があります。

また、住宅ローンには生命保険としての側面があります。住宅ローンは基本的に契約者の死亡などに備えて、住宅ローンの残高を対象とした団体生命保険に加入することになります。万が一契約者が住宅ローンの返済途中で死亡した場合でも、団信によって住宅ローンが完済され、遺された家族は居住を続けることができます。

生命保険の保険金は遺族が生活をおくるために必要な額を算出し、所有している財産を差し引き、不足している分を補うために加入しますが、頭金を多く支払い手持現金が減少してしまった場合は保険金を増額するなどの対策が必要な場合もあります。

住宅ローンはそれ単体での収支だけでなく、他の資金計画やリスクマネジメントも含めて返済計画を立てることが重要です。

FP 飯田道子
住宅購入にはローンの利用は不可欠です。どうせ利用するのなら、できるだけお得に利用しやすい商品を選びたいものです。そのためのポイントを押さえておきましょう。

マイホームは、人生の中でも最も高額な買い物のうちのひとつであり、多くの人が住宅ローンを組んで購入します。とはいえ、住宅ローンには支払利息はつきものです。その点を考慮すると、できるだけ低い金利の会社であれば、支払い総額を抑えるのに役立ちますよね。あわせて注目したいのが、独自のメリットのある会社です。メリットになるかどうかは家庭の事情にもよるかもしれませんが、見逃せないポイントになるハズです!以上を踏まえ、今回は金利とその他のメリットを総合して1位から5位を決定しています。じっくりと比較検討して下さいね。

東京・女性
業務歴:24年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、海外生活、セカンドライフ
資格:1級FP技能士、CFP、宅地建物取引士

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住宅ローンを選ひ方のポイント

マイホームを購入する場合、物件の間取りや立地ばかりに気を取られてしまう人は少なくありません。

もちろん、事前に予算を決めて、いくら以内で購入できる物件を買うとルールを決めている人もいますが、問題は、購入後のお金周りについてなのです。マイホームを購入したら毎月返済しなければなりませんし、当たり前ですが、日々の生活にもお金がかかります。

できるだけお得に住宅ローンを組むためには、

  1. 低金利のローンを選ぶ
  2. プラスαの価値のある金融機関でローンを組む
  3. 自分にとってゆずれないことを明確にする

ことが大切です。それぞれ①~③について具体的に確認していきたいと思います。

総返済額はいくらになるのか確認しよう

まず、「①低金利のローンを選ぶ」ことについてです。

たとえば2,000万円を固定金利3%と2%で35年間借り入れ、ボーナス払い無しの元利均等返済方式で返済する場合を比較してみたいと思います。

シミュレーションすると、

  • 3%で借り入れた場合の毎月の返済金額:76,970 円
  • 2%で借り入れた場合の毎月の返済金額:66,252 円

という結果になりました。毎月の差額は10,718円。年間では128,616円の差になります。

これが35年間、毎月コツコツと返済する場合はどうなるのでしょうか?

3%で借り入れた場合の総返済額は32,327,082 円、うち利息分は12,327,082 円、総返済額に占める利息の割合は38.2 %になりました。一方の2%で借り入れた場合の返済総額は、27,825,861 円。うち利息分は7,825,861 円、返済総額に占める利息の割合は28.2 %です。

総返済額は、1%違うだけで4,501,221円もの差が出るという結果が導き出されました。

これらの結果から分かるように、住宅ローンの総支払額を抑えるためには、できるだけ金利が低いところを選ぶのが鉄則という訳ですね。しかしながら、もう一歩進んで考えて欲しいと思います。

それは、総返済額がいくらになるのかです。

今回のシミュレーションでは35年の固定金利という条件でシミュレーションをしていますが、5年後や10年後には、金利がアップするタイプの住宅ローンは多いのです。

特に不動産会社などが提示する住宅ローンの多くが、当初2年や5年の固定金利で、その後は変動するというタイプの住宅ローンです。

バブル期の時のように急激に金利が上昇するとは考えにくいのですが、金利はどこまで変動するのか?その場合の総返済額はいくらになるのかまでを確認して住宅ローンを選ぶようにしましょう。

生活必需品をカバーする住宅ローン

つづいて、「②プラスαの価値のある金融機関のローンを組む」についてです。

金融機関の中には、住宅ローンを組んでいる人向けに、提携しているスーパーや大型量販店などで買い物をする時に、割引になるサービスを提供している会社もあります。

たとえばイオン銀行の場合、イオングループで買い物をすると、食料品、衣料費、日用品が5%引きとなります。イオングループで毎月5万円買い物をする家庭であれば、毎月2,500円、年間で30,000円も節約できる計算です。イオングループファンの人であれば、割引効果は更に大きくなりそうですね。

三井住友信託銀行では、子育て世代に向けてベビー服の西松屋の割引やダスキンのお掃除割引、島忠ホームズなどで割引が受けられるようになっており、出産後1年間は金利の0.1%の割引まで受けられます。

子供の誕生を機にマイホームを購入する人は少なくありません。自分のニーズにあうのなら、検討する価値のある金融機関であるのではないでしょうか。

自分のこだわりで住宅ローンを選ぶ

最後のポイントである、「③自分にとってゆずれないことを明確にする」について、を考えてみます。

住宅ローンを利用する人のなかには、表面的な損得だけでなく、自分なりのこだわりがあり、金融機関を選ぶ人もいるかと思います。

実際に金融機関が発行するポイントを貯めている、その金融機関のファンである、給料振込の口座が動かせないので振込口座と同じ金融機関で住宅ローンを組みたい等々、その理由はさまざまだと思います。

そもそも特定の金融機関のヘビーユーザーの場合、住宅ローン金利の優遇や定期預金金利の上乗せが受けられるなどのメリットが受けられるケースが、多々見受けられます。

世間一般でお得といわれている金融機関よりも自分が利用したいと思っている金融機関の方にメリットがあるのなら、その金融機関を選んでも良いでしょう。

また、住宅ローンを組むときには生命保険の見直しをする人も少なくありません。住宅ローンに付帯できる保険や特約の種類から、金融機関や商品を選んでもいいですね。

いずれのポイントも、住宅ローンを選ぶのには大切ポイントです。とはいえ、すべてを満たしている商品や金融機関は少ないハズです。

重要なことは、

自分は、自分たち家族は、その家でどのように暮らしていきたいのか

ということです。

それが明確になっていれば、物件選びも成功しやすくなりますし、住宅ローンも選びやすくなります。

住宅ローンを組んでくれるお客様というのは、金融機関にとってはオイシイ客であり、口座の開設から給料振込、公共料金の引き去りの指定口座にしてくれるなどの可能性を秘めているお客様として見ています。

しかしながら、いくら甘い誘いがあったとしても、自分たちの生活に合わない住宅ローンであれば、後になって負担に感じる可能性は高くなります。

くれぐれも甘い言葉に惑わされることなく、自分の思いを明確にし、不安なことがあれば住宅ローンの相談会等に出席し、不安を解消することが重要です。

FP 小山英斗
金利だけで住宅ローンを選んでいませんか?住宅ローンを選ぶときは自分にあった「金利タイプ」と「返済期間」を知ることと「総返済額」の確認が重要

家という大きな買い物をするために組む住宅ローン。借入金額も大きいため、少しの金利の違いでも返済負担に与える影響も大きいことも確かです。そのため、少しでも低い金利の住宅ローンを探すのも大事ですが、住宅ローンを選ぶ際には最終的にいくら返すことになるのか「総返済額」を確認することが重要です。総返済額は金利だけでなく、事務手数料や保証料といったいわゆる「諸経費」によっても変わってきます。そしてもう一つ重要なのが、自分に合った「金利タイプ」と「返済期間」を知ることです。変動金利や固定金利といった金利タイプをどう選ぶかで金融機関の選び方も変わってきます。

神奈川・男性・52歳
業務歴:2年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談、資産運用相談
資格:1級FP技能士、CFP、住宅ローンアドバイザー、住宅建築コーディネーター

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住宅ローンを選ぶとき、まずは自分にあった「金利タイプ」と「返済期間」を知ることが重要

住宅ローンを選ぼうとするとき「金利」に目が向いてしまいがちかもしれません。借入金額が大きくなりがちな住宅ローンは、金利のわずかな違いでも返済負担への影響が大きいです。

例えば、借入金額が3,000万円で借入期間30年の場合、金利が0.1%違うだけで総利息額には約59万円もの違いがでてきます。そのため少しでも低い金利を意識するのは当然とも言えます。

金利は各金融機関によって違いがありますが、金利タイプによっても違いがあります。住宅ローン金利には次の3つの金利タイプがあります。

  • 変動金利型
  • 固定金利期間選択型
  • 全期間固定金利型

通常、金利についてみると以下のように変動金利型が一番低く、全期間固定金利型が一番高く設定されています。

変動金利型 < 固定金利期間選択型 < 全期間固定金利型

しかし、金利が低いという理由だけで変動金利型の住宅ローンを選ぶのは注意が必要です。金利タイプの特徴と注意点を知り、自分がどの金利タイプの住宅ローンをどのくらいの返済期間で組むのが良いのかを検討することが住宅ローンを選ぶ際の最初のステップとなります。

以下に各金利タイプの特徴と注意点をまとめてみます。

金利タイプを選ぶ上で大切なのは、

自分のライフプランにあった金利タイプを選択すること

です。

各家庭によって収入や支出、人生で起きる様々なこと(ライフイベント)、また価値観など考え方にも違いがあります。

例えば、収入や貯蓄に余裕があり、将来の金利上昇リスクに対しても繰り上げ返済などの対応が取れるような人は、金利が低いメリットを享受できる変動金利型が合っているかもしれません。

子供の教育費がかさむ一定期間は返済に変化を生じさせたくないような人は、固定金利期間選択型が選択肢に。そして将来の金利が上がることへの不安がある人は、全期間固定金利型が選択肢になるかもしれません。

どの金利タイプが自分に合っているのかを知るには「ライフプランニング」が役に立ちます。ライフプランニングは自分や家族の将来について「どうしたいか・どうなりたいか」を、主に金銭面からの現実的な生活設計をしていくことを指します。

「返済期間」についてもライフプランニングをすることで明確にします。自身でライフプランニングをすることが難しいと感じたらファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの助けを借りてみてください。

自分にあった金利タイプや返済期間を検討したら、次に選択した金利タイプで低い金利を提供している金融機関を探していきます。

金融機関によって金利タイプごとの強みに違いがあります。変動金利型の金利が他の銀行より一番低い銀行が、固定金利期間選択型や全期間固定金利型の金利も一番低いとは限りません。

総返済額をシミュレーションして比較しましょう

住宅ローンを比較するときは金利だけでなく、事務手数料や保証料、団体信用生命保険(団信)の保険料といった諸経費も含めた総返済額で比較するようにしましょう。諸経費は各金融機関でその設定方法にだいぶ違いがあります。

例えば、多くのネット銀行で採用している事務手数料(借入金額×2.0%)だと、借入金額が3,000万円の場合、手数料は60万円(税抜)にもなり大きな額です。これが都市銀行の場合は3万円(税抜)だったりします。

また保証料については、ネット銀行は無料としている場合が多いですが、都市銀行などは金利に0.2%上乗せといった場合が多いです。

このように、諸経費の費目ごとにかかる費用にも違いがあるため、金利以外にも諸経費を含めて総返済額を計算してみないと、どの住宅ローンがお得かは見えてきません

諸経費を含めた総返済額を手計算で調べていくのは大変ですが、各金融機関のホームページには総返済額を計算できるシミュレーションサービスが提供されています。一部金融機関では諸費用は手計算する必要があるようですが、こちらを使うと総返済額の比較がある程度容易にできると思います。

例)三菱UFJ銀行(都市銀行)の新規借り入れシミュレーションのホームページ
https://homeloan.bk.mufg.jp/sim/shinki

住宅ローンを選ぶ上で注意したいその他の点

これまで「金利タイプ」や「総返済額」の視点から住宅ローンの選び方を見てきました。住宅ローン選びではそれらの点が大きな要素ではありますが、他にも細かい点でも確認したいことをいくつか挙げておきます。

・繰上げ返済時に手数料は発生しないか

繰上げ返済手数料を無料にしている金融機関も多いですが、1回あたり数千円から数万円かかる金融機関もあります。繰上げ返済を計画的にしていこうと考えている人は、繰り上げ返済時の手数料にも注意が必要です。

・住宅ローンを組んでいる間、特典があるか

住宅ローンを組んでいる間、ATM利用手数料や振り込み手数料の無料サービスや、買い物の割引サービスの特典などがある金融機関もあります。それらサービスの利用頻度が高い場合は金利差以上のメリットが得られることもあります。

・住宅ローンにオプションの保障を付加するのか

最近では死亡時に住宅ローン残高が相殺される団信以外にも、疾病などで所定の状態になったときにローン残高が0円となる保障などをオプションとして選択できる住宅ローンが増えてきました。保障の付加には金利上乗せなどの費用が発生することもあります。保障の付加を検討する場合は、生命保険会社の保険なども検討しながら選択するようにしましょう。

・中古住宅購入時にリフォームする場合、リフォーム費用も含めて住宅ローンを組めるか

中古住宅を購入する人の中には同時にリフォームをする人もいるかもしれません。リフォームにかかる費用を借入れる場合は、通常リフォーム専用ローンがあります。リフォーム専用ローンは住宅ローンより金利が高く、諸費用もかかってしまうのが一般的です。

ただ、住宅購入と同時の場合は住宅ローンでリフォーム費用も一緒に借りられる場合があります。リフォーム費用も含めて住宅ローンで借入れることができれば金利面、諸費用の面からもお得になります。リフォームを検討する人は、リフォーム費用込みで住宅ローンを借り入られるか確認しましょう。

FP 逆瀬川勇造
住宅ローンを選ぶときは「金利タイプ」「民間住宅ローンorフラット35」を決めてから進めるとスムーズです。

世の中にはたくさんの住宅ローンがあり、この中から自分に合った住宅ローンを選ぶのは大変と感じてしまいやすいものです。しかし、これら住宅ローンはいくつかの指標を持ってみて見ると、比較しやすくなります。その指標としておすすめなのが「金利タイプを事前に決めておくこと」、「民間住宅ローンかフラット35のどちらにするか決めておくこと」の2つです。住宅ローンの3つの金利タイプ、そして民間住宅ローンとフラット35にはそれぞれメリット・デメリットがあります。それらを理解したうえで、自分に合った住宅ローンを選べるようにしましょう.。

鹿児島・男性・33歳
業務歴:5年
得意分野:住宅ローン相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:2級FP技能士、AFP、宅地建物取引士、相続管理士

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住宅ローンは自分のライフスタイルに合った商品を選ぼう

住宅ローンは自分のライフスタイルや価値観に合った商品を選ぶことが大切です。

そのために、以下の3つのポイントを押さえるとよいでしょう。

  • 金利タイプを決める
  • 民間住宅ローンかフラット35かを選ぶ
  • 金利や団信の内容を見て金融機関を決める

以下、それぞれについて解説していきます。

金利タイプを決める

住宅ローンには

  • 変動金利
  • 全期間固定金利
  • 固定期間選択型金利

の3つがあります。

簡単に言うと、

・金利は変動するものの一番低い金利で利用できるのが変動金利

・金利の変動リスクがなく、安心して返済していけるけど金利が高いのが全期間固定金利

・変動金利と全期間固定金利のミックスが固定期間選択型金利

となります。

まずは、ご自分のライフスタイルや価値観に応じて、どの金利タイプを選ぶか決めましょう。

例えば、以下のような決め方が考えられます。

  • 将来的に金利が高くなる可能性があるとしても、今の返済額を少しでも安くしたいなら変動金利を選ぶ
  • 多少返済額が高くなったとしても最後まで安心して返済したいから全期間固定金利を選ぶ
  • 当初10年間で繰上げ返済して返済額を減らすつもりだから固定期間選択型金利を選ぶ

なお、金利タイプを選ぶ際には「変動金利は過去10年以上ほとんど金利が動いていない」といったことや「固定期間選択型金利は当初固定期間終了後、金利の再選択地にはキャンペーン金利が利用できない」といったことも勉強しておくことをおすすめします。

民間住宅ローンかフラット35かを選ぶ

金利タイプを決めたら、次に民間住宅ローンからフラット35のどちらにするかを決めましょう。

フラット35とは住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンのことで、民間住宅ローンはメガバンクや地方銀行など民間の金融機関が提供する住宅ローンのことです。

もちろん、民間住宅ローンはどの金融機関で利用するかによって内容が異なりますが、大きな枠で見てみると実は金利以外は同じ内容になっているものが多いです。

民間住宅ローンとフラット35の違いを見てみると、以下のような違いがあることが分かります。

  • 民間住宅ローンは諸経費まで融資を受けられることが多いが、フラット35は9割融資
  • 民間住宅ローンは基本、団信に加入できないと融資を受けられないが、フラット35は団信なしで融資を受けられる
  • フラット35は保証は不要だが事務手数料がかかる

上記通り、民間の住宅ローンの多くが土地、建物の価格に対して10割融資としてくれるのに加え、諸経費まで融資を受けられます。

一方、フラット35の場合諸経費について融資を受けられないばかりか、土地、建物の価格に対して9割までしか融資を受けられません(10割融資もありますが、金利が高くなります)。このため、フラット35を利用するのであれば、土地・建物価格の1~2割程度は自己資金が必要になります。

また、民間の住宅ローンでは団信に加入することが融資の条件となっているのが基本で、健康上の理由等で団信に加入できないと融資を受けることができません。

一方、フラット35であれば団信に加入せずとも融資を受けることができます。健康上の理由等で団信に加入できない方はフラット35が有力候補として上がるでしょう。

最後に、民間の住宅ローンでは、審査次第では数十万円の保証料が必要ですが、フラット35の場合、制度の違いから保証料は不要となっています。
ただし、手続きしてくれた金融機関に対して事務手数料を支払う必要があります。保証料は金利上乗せ

初期費用不要にできる金融機関も多いため、フラット35の方が初期費用が高くなる傾向にあります。

なお、民間住宅ローンの中でもネット銀行系の住宅ローンは、フラット35と同様、保証料無料で事務手数料がかかるといった形になっているのが一般的です。

金利や団信の内容を見て金融機関を決める

金利タイプを決め、民間住宅ローンとフラット35のどちらかにするかを決めたら、最後に金利や団信の内容を見て金融機関を決めるようにしましょう。

なお、フラット35の場合、基本的にはどの金融機関を選んでも商品自体に違いはありません。
事務手数料の額や、つなぎ融資の有無などに違いがあるため、お得に利用できる金融機関を選ぶとよいでしょう。

一方、民間の住宅ローンを選んだ場合、金融機関ごとに住宅ローンの内容が異なります

先に金利タイプを決めておけば、「A銀行の変動金利住宅ローン」と「B銀行の変動金利住宅ローン」、「C銀行の変動金利住宅ローン」など、絞って比較できるためスムーズに進めやすいです。

金融機関を選ぶ際には、「金利の違い」や「団信の補償内容」、「審査の厳しさ」等で比較すると共に、数十年に渡ってお付き合いしていくことになるため、「対応の丁寧さ」なども見極めることが大切です。

FP 佐藤陽
買いたいマイホームの種類で違う住宅ローンの選び方~注文建築希望なら金利以外に確認したい視点~

住宅ローンを選ぶときにまず気になるのは「金利」です。当然、金利が低いに越したことはありません。そしてインターネットで検索をするとネット銀行の金利の低さが目立ちます。でももし注文建築をお考えなら、工事途中の支払いが賄えるか考慮しなければいけません。住宅ローンの融資実行は一般的には家が完成してからになりますが、工事途中に必要な支払いに対応できる住宅ローンかどうかを確認しないと、最悪工事を途中で止められてしまうリスクが発生します。具体的にいうと「つなぎ融資」「分割実行」が可能かどうかをチェックしておく必要があります。

千葉・男性・46歳
業務歴:8年
得意分野:住宅ローン相談、ライフプランニング
資格:2級FP技能士、AFP、宅地建物取引士

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買いたいマイホームの種類で違う住宅ローン選びのポイント

あなたは「戸建て派」ですか?「マンション派」ですか?もし「戸建て派」で「注文建築」をしたいなら住宅ローンは金利や手数料のチェックだけでは選べません。話を進める前にまずはマイホームを買う場合のお金の流れを知っておく必要があります。

マイホーム購入の支払いのタイミング

建売、中古住宅、マンションを購入する場合

注文建築の場合

ご覧のように注文建築をする場合には、支払いのタイミングが多くなるという特徴があります。

そしてあなたが気にしなければいけないのは、着工金と上棟金を支払う資金を用意できるかどうかです。

請負金額の7割くらい自己資金を用意できているのなら支払いに困ることはありませんが、自己資金は契約金分かほとんど用意できずにフルローンを考えているなら次のことを知っておく必要があります。

住宅ローンは家が完成しないと借りられない

まず住宅ローンは家が完成しないと借りられないということを知っておく必要があります。

つまり注文建築をする場合の契約金、着工金、上棟金のタイミングでは住宅ローンは実行されないということです。なぜなら、住宅ローンは家を購入するためのローンなので、まだ建築中の家には融資実行できないのです。家が完成して登記ができるようになって初めて実行可能になります。

そうなると、工事途中の支払いはどうしたら良いのか?という問題が発生します。この問題への対処法に触れる前に、そもそもどうしてハウスメーカーや工務店は工事途中に支払いが必要な資金計画を提案しているのか?について触れておきます。

建築業界の仕組みを知ると分かりやすいのですが、ハウスメーカーや工務店がお客様と工事の請負契約を結んだ場合、ハウスメーカーや工務店が全部を直接工事するわけではなりません。
例えばこんな感じです・・・

  • 基礎工事は基礎工事業者へ発注
  • 建て方工事は自社で施工
  • 大工工事は大工へ発注
  • 内装工事は内装業者へ発注
  • 庭や造園は造園業者へ発注

など、工事する箇所ごとに細かく専門業者が分かれています。ハウスメーカーや工務店は元請業者として計画の全体に責任を負うという立場になります。

そして工事は数か月から規模によっては1年近くかかることもあります。工事の初期に現場に入る基礎工事業者から後半に現場に入る内装業者や造園業者まで、それぞれの作業が完了したらそれぞれに元請業者は工事代金の支払いをしていかなければいけません

お客様の立場では家が完成してから工事代金を支払うようにしたいところですが、各専門業者はそれぞれが担当する工事は順次完了していくので、当然支払いが発生していきます。

さらに注文建築の場合はお客様ごとに当然間取りも仕様も違うので必要とする建材なども違います。それらを事前に発注して現場に準備します。これらの支払いも工事途中に順次巡ってきます。

これらの必要な資金に充てるため、お客様へも工事の進捗に合わせて、少しずつ支払いをお願いする商慣習になっているので数回に分けて請求する資金計画になっています。

工事途中の資金の調達方法

ではこの工事中の資金調達方法にはどんな方法があるのでしょうか?

住宅ローンを利用する場合の資金調達方法は次のような方法があります。

  1.  つなぎ融資の利用
  2.  分割実行の利用

つなぎ融資とは住宅ローンの本承認が得られている前提で、住宅ローンを利用予定の銀行で建物完成までの数か月間だけ貸してくれる短期の融資のことを指します。

つなぎ融資は住宅ローンとは別に申込・契約して借ります。 当然、融資なので手数料や利息も発生します。

そしてつなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高くなることが一般的です。

例)イオン銀行つなぎ融資金利 3.97%(令和2年2月1日時点 但し、キャンペーン条件を満たすと0.97%)

もし3か月間1,000万円を3.97%のつなぎ融資で借りた場合、約10万円の利息が発生します。

そして厄介なのはそもそもつなぎ融資の有無は銀行によって違います

住宅ローンの金利をインターネットで検索して金利が低いと探し当てたネット銀行はこのつなぎ融資の扱いがありません。(令和2年2月時点)

つなぎ融資は原則、同じ銀行で住宅ローンを借りるお客様にしか貸し出しをしないため、実は注文建築を希望していてネット銀行を使いたい場合はつなぎ融資が使えないので、工事途中の支払いをどうするかの問題が解決できないと利用できないことになります。

どうしてもネット銀行を使いたい場合は、一時的でも身内から資金を借りるか、工務店に工事途中の支払いをしなくても良い条件に変更できないか相談してみる必要があります。

ただ、大手ハウスメーカーで建築する場合は提携金融機関のつなぎ融資を斡旋できることがあります。

この場合はどの銀行で住宅ローンを借りるかは問われず、審査の本承認が取れていれば大丈夫です。この場合ならネット銀行を選択することも可能になります。

分割実行とは、別の短期の融資を借りるつなぎ融資とは違い、自分が借りる住宅ローンの一部を先に融資実行してくれる仕組みです。

原則、家が完成しないと住宅ローンは実行されないと先に書きましたが、分割実行は工事の進捗に合わせて実行してくれるありがたい仕組みです。

ところが分割実行も対応は銀行によって分かれます。都市銀行は対応していることが多いですが、それ以外の地方銀行などは対応していないケースが多いです。

そして地域によってはこんな方法も・・・

一部の地方銀行や信用金庫では、工事の着工時に住宅ローンの全額を実行するところがあります。この場合、工事期間中は自分の銀行口座に借りた住宅ローンの全額が入金されていますので、工事途中の支払いには困りません。

着工時に融資が実行されているので既に金利も確定し、基本的には返済もスタートします。アパートの家賃と二重払いになって大変な場合は、工事中は利息だけの支払いで工事完了後に元本返済を始めることも可能です。

もしハウスメーカーや工務店が折れてくれたら・・・

先に書いたようにハウスメーカーや工務店は工事が進むにつれて支払いが発生します。ですので、お客様からの工事途中の入金は資金繰りの面でも重要になります。

どうしてもつなぎ融資も分割実行も使えない銀行でしか借りられない場合、

工務店が工事中の支払いのために運転資金として金融機関から借り入れをする代わりに利息分だけお客様に負担してもらう

という方法をとっているケースもあります。

工事途中の支払い条件を変えられないか、ハウスメーカーや工務店と早めに相談してみる価値があるかもしれません。

まとめ
  1. 注文建築を希望していて住宅ローンを探すときには、工事途中の支払いの資金繰りも確認する
  2. つなぎ融資や分割実行ができるかどうかの確認が必要
  3. つなぎ融資が使える場合の手数料、金利の確認が必要
FP 熊谷正和
住宅ローン選びに重要なのは、「固定金利・変動金利」を正しく選ぶこと

住宅ローン選びで一番重要なのは、自分に合った金利タイプの選択をすることです。適正な金利タイプを選択したうえで、金融機関選びをする必要がある理由は2つあります。ひとつは、自分に合った金利タイプを選択しないと、不測のリスクに備えることが出来なかったり、無駄に利息負担を多く支払うことになってしまうからです。もうひとつの理由は、金融機関は、金利タイプにより強みが違うため、適正な金利タイプを選択できないと、本当に有利な金融機関選びが出来なくなるということです。

埼玉・男性・46歳
業務歴:14年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:1級FP技能士、CFP

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住宅ローン選びに重要なのは、「固定金利・変動金利」を正しく選ぶこと

住宅ローンの選び方について、どのような点を重視して選択していけばいいのかご紹介します。

住宅ローン選びに重要なことは、

自分に合った金利タイプの選択したうえで、適正な金融機関選びをする

という手順を踏むことです。

それでは、金利タイプの選び方からご説明していきます。

金利タイプは、3つの金利タイプがあります。

  1. 固定金利型:金利が借入期間の間、常に一定で返済額も変わりません。
  2. 一定期間固定金利型:たとえば借入期間が30年で当初10年だけ固定金利になっているようなタイプを言います。最初の10年間は金利も変わらず返済額も定額ですが、10年後にはその当時の金利に合わせて金利の見直しがかかり、返済額も変わる可能性があります。
  3. 変動金利型:金利が半年ごとに見直しされます。

変動金利と固定金利ですが、この2つはどのような差があるかといいますと、変動金利は一般的に固定金利より、金利が低く設定されています。金利が低いということは、返済していく際に支払う利息が、条件が変わらない場合固定金利の利息より安くなります。

それではなぜ、固定金利を選ぶ人も世の中に多いのかといいますと、将来的な金利の上昇というリスクを回避するためです。金利が上昇すると、総利息額もさることながら、毎月の住宅ローンの返済額があがることになり、家計に余裕がない家庭にとっては大きなリスクになってきます。

それでは、どの金利タイプがよいかというと、住宅ローンは長期で借り入れるものなので、将来の金利変動リスクを考慮する必要があります。ただ将来どうなるかの予想は非常に難しいので、タイプ別に向き不向きという点でご説明します。

固定金利と変動金利のどちらがいいのか、どちらも一長一短があるので一概にはいえませんが、金利の特性を知ることで、自身のライフプランに合うタイプはどういったタイプか、こういったところを視点に選択する必要性があります。

たとえば貯蓄余力がたくさんある方や、10年後にある程度まとまった収入予定がある方であれば、35年間の全期間固定で借り入れる必要はなく、固定金利も選択するにしろ、必要な固定金利期間を考慮するなど、今後の生活基盤を考慮しながら適正な返済方法を考えていくということです。

大胆な言い方になりますが、変動金利は手元資金が豊富にあり、将来的に金利が上がってきた際に、大きく繰り上げ返済を行える資力がある方向けといえるでしょう。

あまり毎月の収支に将来も余裕がないと思うのであれば、固定金利、または一定の期間でもいいので固定金利型を選ぶと、生活の収支が安定するでしょう。

団体信用生命保険の内容で選択する

最近の住宅ローンは、団体信用生命保険もさまざまなケースに合わせて保障されるようになっています。通常住宅ローンに付帯する保険では、病気になって就業不能になっても、住宅ローンの支払いは特に保障がなく支払っていかなければならないため、そのような際は病気で働けなくても支払いが続くという心配があります。

死亡保障だけではなく、働けなくなるような事態に住宅ローンの支払いが困らなくてよくなるような保障を付帯できる住宅ローンは注目されています。

がんなどの3大疾病の保障以外にも、幅広く就労不能状態に備えることが出来るような保険が付帯できる住宅ローンもでてきています。
金融機関によって条件は様々なので、よく確認してみるとよいでしょう。

その他、生活に関するサービスがついている住宅ローンもあります。子育てをする奥様にとっては心強いサービスといえます。

ネットバンクと店頭での契約はどちらがおすすめ?

住宅ローンを契約するにあたり、

  • 店頭で相談し住宅ローンを契約するもの
  • ネットバンクなど、最低限の手続き以外はすべて郵送のやりとりで完了できるもの

など、住宅ローンの契約方法も重要なポイントも大切です。

ネットバンクはご自身で手軽に申し込みや書類のやりとりなどできますので、比較的時間をとって、ゆっくりと郵送でやり取りをできる方にはむいているでしょう。

ただし、対面しないで手続きを行うことで、思わぬ手続きのやり直しなども発生しますので、大幅に時間がかかることがありますので、注意しましょう。

もし契約などで期日が迫っている場合は、対面式の住宅ローンを選んだほうが安心です。

将来のシミュレーションに合った住宅ローンを組むことが大切

今回おすすめの住宅ローンの1~5位まで選ばせていただきましたが、それぞれ注目する部分が異なる金融機関です。

借り入れる方のご家庭の収支によって、変動型がいいのか、固定型がいいのか、金利を抑えるために一定の期間だけの固定金利がいいのかなど異なります。

保障はどの程度確保したいかも重要です。ご家庭の考え方によって、ご家族が求める団体信用生命保険の内容は異なってきますので、よくご家族で話し合うことも大切です。

まずはご自身のライフプランを考え、実際にシミュレーションして、ご自身のご家庭の将来シミュレーションに合った住宅ローンを組むことが理想的でしょう。

FP 奥山茂仁
住宅ローン選びで悩んでいる方へ。住宅ローン選びで押さえるポイントはたったの3点!①銀行選び②金利手数料③その他サービス

住宅ローンを扱っている金融機関はたくさんあります。その中から自分に合った住宅ローンを探すのは大変と思われている方は、この3つのポイントで選んでいただきたいです。①『銀行の種類』、②『金利手数料』、③『その他サービス』。都市銀行・地方銀行かネット銀行?金利は変動・固定、事務手数料は?保険付き?などなど、これらのポイントを押さえることで、住宅ローンって難しそうって思っている方でも、自分に合った住宅ローンを選ぶことができます。

山梨・男性・41歳
業務歴:3年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:2級FP技能士、AFP

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1つ目のポイント 銀行の種類(都市銀行・地方銀行か、ネット銀行?)

住宅ローンの選び方というと金利の低さに目が行きがちですが、まずは自分にとって利用しやすい金融機関であるかをチェックします。

住宅ローンを扱っている金融機関はたくさんありますが、大きく分けると以下のようになります。

・都市銀行、地方銀行・・・いわゆるメガバンクや地元の銀行など

メリット・・・身近にあるので実際に訪問して相談にのってもらえる

・ネット銀行・・・店舗を持たないWEB上で営業

メリット・・・店舗をもっていないのでコストを抑えられるため金利が低い

最近では、上記以外にもノンバンク系と言われる住宅ローン専門の会社もありますので、さらに選択肢は広がります。

住宅ローンの選び方で迷っている方には、今住んでいる地域の身近にある、「都市銀行・地方銀行」、インターネット上で利用できる「ネット銀行」を比較して、自分に合った金融機関を選んでいただきたいです。住宅ローンとの付き合いは長いものでは35年にもなりますので、金融機関選びはとても重要です。

2つ目のポイント 金利手数料

やはり住宅ローンの選び方で気になるのは、金利と手数料です。金利手数料で選ぶ場合以下の点をチェックしていただきたいです。

金利で選ぶ際は、金利の低さはもちろんですが、変動金利か固定金利を比較してみます。

  • 変動金利・・・住宅ローンの返済が終わるまで金利(利息)が変動します。
  • 固定金利・・・住宅ローンの返済が終わるまでずっと同じ金利(利息)です。

実際のところ現在では、変動金利の方が金利は低く設定されていますので、お得感はありますが、今後の経済情勢により金利が上がることもありますので、固定金利を選ぶという選択肢も大いに考えられます。

手数料に関しても住宅ローンの選び方においては、気になるところです。

手数料とは以下のものとなります。

  • 事務手数料・・・住宅ローンを申し込むときに手続きに対して支払います。
  • 繰り上げ返済手数料・・・支払いに余裕がある場合の繰り上げ返済時に支払います。

なお事務手数料に関しては、「定額制」と「定率制」があります。この点においても住宅ローンの選び方では重要なポイントです。

  • 定額制・・・融資金額にかかわらず一定の手数料を支払います。
  • 定率制・・・融資金額に応じて変動する手数料を支払います。

この他にも住宅ローンを利用する際に、抵当権設定費用(司法書士に依頼するもので、相場的には10万円~20万円ほど)や契約書に貼る印紙税(住宅ローンの金額によりますが、2万円ほど)など別途かかる費用がありますので、注意が必要です。

3つ目のポイント その他サービス

住宅ローンを選ぶのに最後に押さえていただきたいポイントは、その他サービスとなります。

「その他サービス?」って思われる方もいらっしゃると思いますが、意外とここが住宅ローン選びで決め手になってくるなんてお声もお客様よりいただきます。具体的には、団信や利便性などです。

団信とは、団体信用生命保険のことをいい、住宅ローンの契約者が万が一お亡くなりになってしまった際に住宅ローンの残りを肩代わりしてくれる生命保険のことです。

最近では、特定の病気にかかった場合や、高度な障害状態になってしまったときにも残債を肩代わりしてくれる保険もあり、大きな借入となる住宅ローン選びにはとても重要なポイントとなっています。

なおこの団信は、もともと住宅ローンに組み込まれているところと、別途金利をプラスして加入できるところと金融機関によってさまざまですので、慎重に選んでいただきたいです。

さらにその他のサービスとしては、主にネット銀行系に多いのですが、電力会社が運営している銀行やショッピングセンターが運営している銀行もあります。

電気代とセットで安くなるとか、ショッピングセンター内に銀行があり、土日でも相談でき、お得に買い物もできるなどといったプラスのサービスも選択肢に入れても良いと思います。

まとめ

ここまで住宅ローン選びのポイントとして、銀行の種類、金利手数料、その他サービスの3つについて見てきましたがいかがでしたでしょうか。

住宅ローンはどうしても難しいイメージがありますが、一番大事なのは、

洋服や靴を選ぶのと同じように、「ご自分に合った」住宅ローンを選んでいただくこと

です。

このあと私がおすすめする住宅ローンもご紹介しますので、ぜひご参考にしていただけたらと思います。

FP 横山晴美
住宅ローンを安心して返済したいなら、金利とともに「団体信用生命保険」に注目しよう

多くの方が住宅ローン選で気にするのは、金利のようです。「毎月の返済を楽にしたい」「安心して返済していけるよう、返済額を減らしたい」と考える方ならば、金利は低いほうがいいと考えるのは当然でしょう。しかし、住宅ローンでは毎月の返済もさることながら、病気やケガなどのりスクも考慮しなければなりません。そこで注目したいのが不測の事態に備えることができる「団体信用生命保険」です。住宅ローン返済のリスクを軽減する団体信用生命保険の見方や選び方のコツについてご紹介します。

東京・女性・40歳
業務歴:7年
得意分野:住宅ローン相談、ライフプランニング、教育資金相談
資格:2級FP技能士、AFP、住宅ローンアドバイザー

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団信が重要であるのはなぜ?

住宅ローン返済において、金利は重要な要素です。しかし、金利の低さを追求しすぎることは危険です。

例えば金利の低さを重視して変動金利を選択したとしても、金利が上昇してしまうかもしれません。一方、全期間固定金利のフラット35で借入すれば金利上昇リスクは問題になりません。しかし全期間固定金利は変動金利よりも、適用金利水準が高いのがネックです。

そこで本記事では、金利以外のリスク回避策として、団体信用生命保険(以下:団信)について考えてみたいと思います。

近年における団信の傾向

団信とは住宅ローン専用の保険です。住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合に、住宅ローン残高相当分の保険金が下りるものです。

保険金の額は通常、住宅ローン残高と同額で、団信が適用されると住宅ローンの残高がゼロになります。「死亡」や「高度障害」といった重篤な状況に関しては基本保障(一般団信)と呼ばれ、無料付帯されているのが通常です。

近年は、基本保障に加えて「がん」や「3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)」なども保障するタイプが登場しています。さらに、「5大疾病」「8大疾病」などなど・・・段々に対応疾病が多くなっていっていました。

そんななか、病名を特定せず入院時に備える団信や、病気やケガが理由で仕事に就けない場合に適用される団信などが登場してきました。

他にも夫婦のうち、どちらかに万が一のことがあっても、住宅ローンの残高が0円になる「夫婦連生団信」があります。夫婦連生団信は、現在では取り扱っていない金融機関も多いですが、夫婦共働きがますます増えると予想されるため、今後注目される団信でしょう。

団信の注意点

「一般団信」に保障を追加できるのは大きな安心でしょう。ただし多くの団信では、保障を手厚くすることで、保険料がかかります。

団信保険料は金利に上乗せされる「金利上乗せタイプ」が一般的で、上乗せ利率は0.2~0.3%程度です。どういった保障内容で、どの程度の金利が上乗せされるのかは、金融機関や商品ごとに異なります。

なお、保険ですので原則として健康な方が対象となりますが、引き受け条件を緩和した「ワイド団信」も存在します。これは持病や既往歴があり、通常の団信では加入できないような方でも入りやすい団信です。加入できる場合の保険料は、おおむね0.2~0.3%の金利上乗せとなります。

団信の加入によって毎月の返済額はどのくらい変わる?

金利上乗せ型は、返済が進み借入額が小さくなると自動的に保険料が小さくなる合理的な保険です。団信加入の有無で毎月返済額はどのくらい違ってくるのか比較してみます。

前提条件

1:一般団信のみ 金利1%

2:団信特約 金利1.3%

全期間固定金利・元利均等返済・ボーバス払いなしとする

借入額 3000万円の場合
1:一般団団信のみ 金利1%

毎月返済額8.5万円(総返済額3,557万円)

2:団信特約 金利1.3%

毎月返済額8.9万円(総返済額3,736万円)

毎月返済額の差額 4千円

借入額 4000万円の場合
1:一般団団信のみ 金利1%

毎月返済額11.3万円(総返済額4,743万円)

2:団信特約 金利1.3%

毎月返済額11.9万円(総返済額4,981万円)

毎月返済額の差額 6千円

※その他の条件は考慮していません

上記の条件で3,000万円の借り入れをした場合、毎月返済額の差は「4千円」、という結果になりました。すでに保障額の大きい保険に加入されている方ならば団信は不要と判断されるかもしれませんが、多くの方にとっては、4千円で3,000万円の保険に加入できるメリットは大きいのではないでしょうか。

保障の厚い団信は適用要件に注意

「団信の保障は欲しいけれども、毎月返済額は低いほうがいい」といった方ならば、保障が無料付帯している団信を選ぶのも手です。一部のインターネット銀行では、保障が手厚いにもかかわらず、保険料負担のない団信が登場しています。中には、保険の負担なしに、すべての疾病を保障対象とする団信もあります。

病気による収入減により、住宅ローンの返済が滞ってしまうことを心配する方にとって、保障が手厚い団信は、たとえ保険料がかかっても頼りたい存在でしょう。ましてや、無料付帯ならさらにうれしいでしょう。

しかし、無料の場合はもちろん、保険料がかかる場合でも適用条件があるので注意が必要です。

団信の保障が対象外になるのはどんなとき?

団信の適用要件は、その団信ごとに異なりますので、一般的に注意が必要なポイントを3点ご紹介します。

ポイント1:精神疾患は対象外
「全疾病対象」の団信の場合でも。精神疾患による疾病は適用除外となります。また、疾病だけでなくケガによる入院を保障する団信もあります。ケガで入院した場合も、入院の原因となるケガが犯罪や無免許運転など、社会的に問題がある原因の場合は対象外となるのが一般的です。

ポイント2:免責期間がある
疾病保障に関しては、3ヶ月程度の免責期間があります。同じ団信でも、疾病によって免責期間が異なることがあるので、注意しましょう。

ポイント3:残金がゼロになるとは限らない
近年は、「がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる」「〇日以上入院すると、その月の住宅ローン返済はしなくていい」といった保障が登場しています。「団信適用=住宅ローンがゼロ」とは限りません。

まとめ 団信は内容を把握して加入することが重要

団信は住宅ローンの返済の不安を軽減してくれます。ただし、金利上乗せ型については毎月返済額がどの程度増えるのかきちんと検証しなければなりません。

もちろん、無料付帯の団信でも、保障内容は把握しなければなりません。なかには、保障の手厚い団信と思って加入したら、「実は免責期間や適用条件が厳しかった」といったこともあります。結果的に、使い勝手の悪い団信を選んでしまう事態は避けたいですね。

せっかく団信に加入するなら、金利と使い勝手をよく確認し、安心して住宅ローンに加入できるものを選びましょう。

FP 小山直樹
住宅ローンはリスクやライフスタイルの変化を見越して選ぶ

住宅ローンを選ぶ時に多くの方は金利や事務手数料の安さに目を向けるでしょう。確かに返済額が少ない方が良いので間違った考え方ではありません。しかし、住宅ローンは20年・30年・35年にわたって払う長期的なローンということを忘れてはいけません。ライフスタイルの変化や金利の変化も考えた上で住宅ローンを選ぶことが重要です。
住宅ローンを選ぶ上で私がポイントとするのは、①固定金利と変動金利②団体信用生命保険③独自のサービスの3点です。自分の収入状況や将来の家族構成など家族ごとに選ぶべき住宅ローンは変わります。住宅ローンを選ぶ上では金利のみに目を向けるのではなく、将来の資金計画をしっかりと考えた上で選ぶようにしましょう。

北海道・男性・31歳
業務歴:約2年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:2級FP技能士

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住宅ローンの選び方

住宅ローンは様々な金融機関が取り扱っています。住宅ローンを選ぶ際に調べてみると、その多さに驚くことでしょう。住宅ローンを取り扱っている金融機関は大きく3つに分けられます。

・店舗型金融機関

概要:都市銀行や信用金庫・農協など店舗を持っている金融機関

メリット:相談しやすく、他のローン(車など)も含めて資金計画の相談に乗ってもらえる

・ネット系金融機関

概要:店舗を持たずにネットのみで展開している金融機関

メリット:店舗型金融機関よりも金利が安い商品が多い

・ノンバンク

概要:保険会社やハウスメーカーなどの融資専門機関

メリット:審査基準が独自にあり、通りやすい場合もある

住宅ローンを選ぶ際には概要やメリットを抑えた上で、自分に向いていそうな種別の金融機関を集中的に調べてみると良いでしょう。また、多くの建築会社や住宅会社は特定の金融機関と提携しています。通常の住宅ローンよりも抑えた金利で借りられるので、話を聞いた上で比較してください。

また、上記でご紹介した民間の金融機関以外に、「フラット35」という住宅金融支援機構が取り扱っている全期間固定金利型住宅ローンもあります。民間の金融機関で借りられるので気になる方は話を聞いてみましょう。

固定金利と変動金利

住宅ローンを選ぶポイントの1つ目は、「固定金利」「変動金利」です。

変動金利の方が金利は安く設定されていますが、将来的に総返済額が変わるリスクも持っています。住宅ローンは20年、30年以上の期間返済を行うので、支払っている金利が変わると総返済額も大きく変わるのでどちらが良いか検討しましょう。

また、収入状況や家計の計画・家族構成によっても向いているタイプが変わります。まずは主な3つの金利タイプとそれぞれのメリット・デメリットを紹介するのでチェックしましょう。

全期間固定金利型
概要:返済期間全て金利が変わらないタイプ

メリット

・返済総額が変わらない

・家計の計画を立てやすい

デメリット

・金利が高い

・市場金利が安くなっても反映されない

一定期間固定金利型
概要:借入時に決めた期間、金利が変わらず期間終了後は変動するタイプ

メリット

・全期間固定金利タイプよりも金利が安い

・一定期間、金利の変動の心配をしなくても良い

デメリット

・一定期間終了後に金利が上がる可能性がある

変動金利型
概要:金利が変動するタイプ

メリット

・金利が安い

デメリット

・金利が上がると総返済額が高くなる

・家計の計画を立てにくい

変動金利の方が金利は安く設定されています。それなのに、なぜ固定金利型の商品が用意されているかというと、固定金利の方が家計の計画を立てやすいからです。固定金利の場合は毎月の返済額が変わるかもしれないという不安を持つ必要がありません。

どのタイプが向いているかは下記を参考にすると良いでしょう。

・収入が増えるまたは支出が減る予定・・・変動金利タイプ
・収入が変わらないまたは支出が増える予定・・・固定金利タイプ

月々の返済額が増えたとしてもある程度対応できる方は変動金利タイプの方が金利が安いのでおすすめです。一方、月々の返済額が増えた時に影響が大きい方は固定金利タイプを選ぶと良いでしょう。

一定期間支出が増えるが、その後支出が減るという方は一定期間固定金利型を選ぶと良いでしょう。わかりやすい例としては教育費が挙げられます。子供が高校や大学を卒業する年まで固定金利の期間と定めるとどちらのメリットも受けられます。

現在は低金利が続いており、今後金利が高くなる可能性は十分にあります。この低金利状態が続いている現在では変動金利のリスクは高いと言えるのでよく考えて決めましょう。

団体信用生命保険

住宅ローンを借りる時、ほとんどの金融機関では団体信用生命保険(団信)の加入を義務付けています。団信に加入することで、家の購入は生命保険の一種となるのです。

最近、団信は死亡保障のみならず三大疾病や八大疾病、就業不能状態になった時も支払いが免除される商品も販売されています。

住宅ローンによって取り扱っている団信は変わるので、どのリスクに備えるべきか考えて団信や住宅ローンを選びましょう

就業不能状態になって住宅ローンなどが返済できなくなると、せっかく購入した住宅を手放すリスクもあります。20年、30年以上の長期間なのでリスクがある確率は高まります。真剣に考えましょう。

また、生命保険にすでに加入している方は団信に入ることで、必要な保険金の額が下がることや、重複して加入することがあります。一度、加入している生命保険についても見直しましょう。

独自のサービス

住宅ローンに独自の付帯サービスを用意している金融機関も多くあります。代表的なサービスとしては下記のようなものです。

  • 地震保障などの保障
  • クーポンや割引券の配布
  • 自グループサービスの割引

例えば、auじぶん銀行は「au住宅ローンセット割」として毎月キャッシュバックが受けられるサービスを設けています。イオン銀行もイオンでの買い物が安くなるサービスを設けており、対象のサービスをよく利用する方であれば実質的に安くなるケースもあります。

どうしても迷った際の最後の決め手として、独自のサービスもチェックして比較材料にしましょう。

まとめ

住宅ローンを選ぶ際には金利や手数料についてはみなさんよく調べるでしょう。

しかし、長期的に支払う住宅ローンは

短期的な金利や手数料だけではなく、未来に対してのリスクやライフスタイルの変化も考慮しながら選ぶこと

が重要です。

住宅ローンを選び間違えると場合によっては数十万円〜数百万円返済額が変わることもあります。しっかりと比較検討して自分に合った住宅ローンを選んでください。

FP 花房尚作
住宅ローン選びのポイントは「どれが得なのか」や「どれが損なのか」ではありません。ゆとりのある生活を送るために「どれにするか」です。

私がこれまでハウスメーカーで働いてきた経験を基にして、住宅ローンの選び方についてお話をさせて頂きます。住宅ローン選びのポイントは「どれが良いか」や「どれが悪いか」ではありません。ましてや「どれが得なのか」や「どれが損なのか」でもありません。住宅ローン選びのポイントは、たくさんある選択肢のなかから、ゆとりのある生活を送るために「どれにするか」を考えられるようになることです。どの住宅ローンにもそれぞれ特徴があります。大切なのは日々の生活を見据えた住宅ローン選びです。

鹿児島・男性・49歳
業務歴:8年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、老後資金相談、土地相談、固定資産活用相談、資金計画書作成、FP提案書作成、ローンシュミレーション、地域活性化
資格:1級FP技能士、CFP、宅地建物取引士、管理業務主任者、マンション管理士

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住宅ローン破綻

100件のうち3件

これは住宅ローンの返済が厳しくなる割合です。

200件のうち1件

これは住宅ローンが破綻する割合です。

根拠のある公的データは存在しませんが、様々なデータからこれくらいの割合であろうと推測されています。いかがでしょう。多いと感じたでしょうか。それとも少ないと感じたでしょうか。

ローン破綻の理由
①予期せぬ事態で収入が減った。支出が増えた。
(1) 病気、介護、失職、転職
(2) 教育費の増加
(3) 車両購入など
②身の丈に合わない住宅ローンを組んだ。

ローン破綻しやすい人の特徴は「自分で調べない人」です。目先の感覚に惑わされて日々の生活を切り詰めると破綻します。住宅ローンを選ぶポイントは、予期せぬ事態を考慮して、家計に負担をかけることなく、ゆとりのある住宅ローンを選ぶことです。

それでは具体的にその方法をお話します。
ポイントは以下の3つです。

  1. 固定期間と金利のバランス
  2. 繰り上げ返済の活用
  3. 団体信用生命保険
固定期間と金利のバランス

長期金利が歴史的な低金利水準で推移していることはご存知かと思います。

平成18年~平成20にかけては、サブプライムローンからリーマンショックにつながる100年に一度の金融危機があり、先行きが不透明ななかで若干金利が上昇しましたが、それも2年ほどですんなり収束しました。

現在ではネット銀行が住宅ローンに参入し、各金融機関の競争は激しさを増しています。実際のところ、キャンペーン金利という形で、基準金利からさらに優遇金利を割り引いて金利の設定が行われています。顧客を増やす目的から損益分岐点を下回る形で金利を設定しています。

仮に、年利1%(元利均等返済)の35年ローンで100万円を借りたとして、月々の利息は2,823円です。クレジットカードや自動車ローンと比べて、あり得ない程の低金利です。その程度の利息なら100万円が手元に残っているという、精神的なゆとりを選択するべきです。頭金を多く入れるのではなくて、手元にお金を残しておいてください

ここでポイントです。5年固定金利や10年固定金利などの当初固定金利は、固定期間が終わるとキャンペーン金利がなくなります。各金融機関が損益分岐点を下回る形で金利を設定しているのは、固定期間終了後に損失分を回収できるからです。おおよそ0.5%~0.8%金利が上昇しますので、固定期間と金利のバランスを考えて住宅ローンを選んでくたさい。

繰り上げ返済の活用

住宅ローンが始まり、もしも生活に余裕があるようでしたら、繰り上げ返済を行ってください。繰り上げ返済とは、「収入が増えた」、「臨時収入があった」、「余剰資金が増えた」といったときに、毎月決められたローンの返済額とは別に、一時的な返済を行うことです。

元金部分のみに返済が充当されるため利息軽減効果が大きく、『期間短縮型』を選ぶことで、返済期間も短くなります。繰り上げ返済の手数料は各金融機関によって異なります。手数料のかからない住宅ローンを選んでください。

『期間短縮型(元利均等返済)』

頭金を100万円入れるよりも、早い時期に繰り上げ返済を100万円した方がお得です。

頭金を100万円入れた場合と、繰り上げ返済を100万円した場合の試算してみましょう。

仮に、年利1%(元利均等返済)で3,000万円を借りたとして、35年間の利息は5,567,998円です。
同じ条件で2,900万円を借りたとして、35年間の利息は5,382,398円です。頭金100万円を入れた利息軽減効果は185,600円です。

では、返済2年目に100万円を繰り上げ返済するとどうでしょう。なんと396,713円の利息軽減効果があります。
頭金を100万円入れるよりも、早い時期に繰り上げ返済を100万円した方が211,113円もお得なのです。

ここが住宅ローンの面白くもおかしな所です。

ほとんどの場合、住宅ローンは数千万円といった高額な借り入れになります。その高額な借り入れを、元利均等返済という月々一定の金額で返済する場合、当初数年間は返済額の四割程が利息の支払いに充てられます。

それゆえ繰り上げ返済の方が、利息軽減効果が大きくなるのです。住宅ローンならではのゆがみといったものでしょうか。そのため繰り上げ返済を嫌がる金融機関が多いです。

ぜひとも、繰り上げ返済のやりやすい住宅ローンを選んでください。

団体信用生命保険の活用

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡や高度障害状態になったときに、残りのローンを肩代わりしてくれる住宅ローン専用の生命保険です。契約者に万が一のことが起こっても、残された家族が経済的に困らないようにするためのもので、死亡と高度障害については金利に含まれているのが一般的です。

この基本保障にプラスする形で、3大疾病プランや8大疾病プラン、ガン保障や介護保障、病気ケガ、夫婦連生団信といった選択保障をつけられます。

選択保障を付けて金利が0.2%あがった場合で試算してみます。
仮に、年利0.8%(元利均等返済)の35年ローンで3,000万円を借りたとして、月々の支払いは81,918円です。年利1.0%だと84,686円です。

つまり月々2,768円で充実した選択保障を受けられます。一般の生命保険と比べて格段に安いので、ぜひとも団体信用生命保険を活用してください。

選択保障は金融機関によって特徴があって、その適用要件も細かく違います。ぜひとも保障の充実した住宅ローンを選んでください。

ここでアドバイス。

過去に病歴があると団体信用生命保険の加入を断られる場合があります。そのような場合でも、団体信用生命保険の審査機関は複数あるので、いろいろな住宅ローンで審査をしてみてください。あっさり加入できたりします。私のお客様でそのような例はたくさんありますので、諦めずにチャレンジしてください。

ほとんどの場合、住宅ローンは数十年単位の長期間に及びます。予期せぬ事態を考慮して、家計に負担をかけることなく、ゆとりのある住宅ローンを選ぶことです。ぜひとも余裕のある形で住宅ローン生活を送ってください。

FP 大竹麻佐子
まずは、自分自身のライフプランを考えること!そのうえで、自分に合った「住宅ローン」を見つけましょう。

金利タイプや返済方式はさまざま、同じ金融機関でも、多くの商品設定があります。ネットで検索しても、結局、どこがいいのかわからず、多くの方が悩まれています。「金利」に目が行きがちですが、「借入額」(いくら借りるのか)や「返済期間」も選ぶうえでの大切なポイントです。月々の負担額が1円でも少なくしたい方、金利上昇の不安を抑えたい方、初期費用を抑えたい方、繰り上げ返済をすることで早めに完済したい方など、それぞれの優先順位で、ライフプランにあった資金計画を考えたいですね。イメージができると、ネット検索や金融機関での相談において、比較基準や条件で取捨選択ができるため、納得のいく住宅ローン選びが可能です。

東京・女性・50代
業務歴:9年
得意分野:ライフプラン全般(資産形成、資産運用、保険、相続、事業承継含む)
資格:CFP®、相続診断士、整理収納アドバイザー

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住宅ローンを組むにあたって、考えるべき3つの要素
  • 借入額
  • 金利
  • 返済期間

この3つが、住宅ローンを組んだ後の返済にあたって、家計に影響を及ぼします。長期にわたって返済していく、残高に対して利息が発生することを考えると、それぞれ「少ない」「低い」「短い」方が負担は少なくなります。

借入額

最近では、物件価格と同額の借入れ(100%ローン)、もしくは、諸費用も含めた借入れも可能ですし、散見されます。長期にわたる利息負担により、総支払額が借入額をより大きく上回ります。

今後の生活を考え、手元資金(緊急予備資金)を残しておく必要ありますが、可能であれば、頭金をできるだけ多く用意したいものです。最も効果的な「繰り上げ返済」は、頭金を入れること、とも言われています。

住宅購入時には、なにかと諸費用がかかります。ローン事務手数料や保証料を比較し、費用を抑えることも選択肢のひとつです。その分を少しでも頭金に組み入れることで借入額を減らすことが可能になります。

金利

3,000万円の借入れで35年のローンを組んだ場合に、金利差がどのくらいの影響あるかを確認してみましょう。

この差をどう捉えるかは、個人差があるかと思いますが、総支払額を少しでも抑えるためには、金利は注目すべき要素のひとつです。

そして、この金利がいつまで続くのかという観点で考えてみましょう。

当初の金利が期間中一定の固定金利社会情勢や経済状況の影響を受ける変動金利の2つの金利タイプがあります(正確には、上記2つの組み合わせで、一定期間固定後に変動が適用される期間選択型もあり)。

少しでも低い金利で早めに完済めざそうという方には、一般的に低利の変動金利での選択肢も有効でしょう。とはいえ、ここ数年の固定金利の低さも見逃せません。

資金計画をたてやすい、金利上がるかも、という不安を持ちたくない方には、固定金利をおすすめしています。

返済期間

同じ借入額の場合、短期間で返済する方が総支払額は抑えられます。ただし、月負担額が増えます。そのため、「いくら返せるのか」という観点で考える必要があります。

今だけでなく、将来にわたって考えてみてください。お子さまの教育費のピークや退職後もふくめたライフプランから無理のない返済にしたいものです。

当初の利息負担はありますが、35年間のローン設定で月負担額を抑えつつ、繰り上げ返済で期間短縮を実行していく計画も有効です。

身近な金融機関をチェックする

各金融機関の公式ページは、あなたに対する情報ではなく、不特定多数の人に対して発信されている情報です。だから、わかりにくいのです。

クチコミ評価が高くても、口座開設に手間取ったり、記載されているサービスが対象外だったりという事例も多くあります。※マークで欄外に小さな文字で注意書きを読み落とすこともあるかと思います。

「お金を借りる」ためには、審査があります。あなたの「信用力」を確認するためです。

長年取引のある口座、公共料金の引去りや給与の振込口座のある銀行、勤務する会社が提携する金融機関などには、すでに「信用力」が蓄積されていますので、優遇金利が適用される場合があります。長年にわたる返済ですので、使い勝手のよい口座設定や金融機関との取引を考えてみてはいかがでしょうか。

「○○会社にお勤めのみなさまへ住宅ローンのご案内」と記載されたチラシ持参での相談を受けることがあります。勤務先の掲示板や回覧で案内される場合や総務に確認したら制度があった等の事例ありますので、確認してみるのもひとつです。

在籍社員の優遇金利や変動金利の上昇時の利子補給などさまざまで、一概におすすめできるとは言い切れませんが、検討する価値はありそうです。

何を優先するか、バランスが大切です

いずれにしても、住宅ローンだけを捉えるのでなく、人生における「ひとつのイベント」として考えてみてください。退職までに完済(繰り上げ返済)するプランも、退職金で完済するプランも、退職後も払い続けるプランも、どれを選んでもアリです。

何を優先するかは、一人ひとり価値観で違うはずです。考えるべきは、「今(短期)」「10年後(中期)」「20年以上先(長期)」にわたって無理や無駄がないか、病気やケガ、介護のリスク想定ができているかなどのバランスです。

住宅購入は、人生のうちで、最も大きな買い物と言われています。多くの人が、ローンを利用することになりますが、ローン返済に追われるのではなく、コントロールできる環境づくりをめざしたいものです。そこに住む人々が笑顔で過ごせる場所でありますように。

FP 山本昌義
婚活FPが教える住宅ローンの選び方とおすすめランキング5選!

こんにちは、婚活FP山本です。一般的には子供が小学校に入る頃、または結婚直後に不動産を購入する方が多いといえます。しかし、多くの方にとっては不動産の購入も住宅ローンの利用も初めてですから、何かと不安が尽きないのが実情です。実際に新婚さんから住宅ローンのご相談を受けると、いつも以上に沢山のご質問を受けています。できれば、少しでも予備知識を持ったうえで不動産を購入しましょう。そこで今回は、住宅ローンの選び方と、筆者がおすすめする住宅ローンをランキング形式でお伝えします。あなたの人生に、お役立て下さいませ。

東京・男性・40歳
業務歴:約12年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:1級FP技能士、CFP

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住宅ローンを選ぶ前に「自分のライフプラン」を考えよう

住宅ローンを考える時に最初に大切なのは、「いくらなら借りられるか」ではなく、「どれを選べば一番お得か」でもなく、「完済できるのかどうか」です。

銀行が貸したといっても、それは完済できると保証したからではありません。そして、完済できるのかどうかを判断するためにも、最初に「自分のライフプラン」を考える必要があります。

あなたはこの先、どのような人生を歩むつもりで、不動産以外にどれだけのお金が必要でしょうか。不動産は人生で一番高価な買い物ですから、おのずと他の支出に与える影響も一番大きくなります

もしかしたら、不動産を購入したことが原因で、他のことを諦めなければならなくなるかもしれません。最初にしっかりライフプランを考えましょう。

将来的な大学費用は「一人700万円必要」!

多くの方が誤算と感じるお金の代表格は「教育費」です。教育費は年々上がっていく性質のあるお金で、中でも大学費用は子供一人につき「700万円」必要になります。

実際、今の大学生は2人に1人が奨学金や教育ローンを使っているのが実情です。子供のために買った不動産が原因で、子供を苦しめるかもしれません。

ただでさえ昨今は、すでに年功序列も崩壊し、簡単には年収が上がらない時代です。そればかりか終身雇用も崩壊し、たとえ大手企業の正社員でも簡単にリストラされてしまう時代といえます。

だからこそ、完済できるのかどうかを考える時には、「相応に余裕を持たせた計算」をして考えることが大切です。

「老後資金2,000万円問題」もしっかり考えよう

令和元年には「老後資金2,000万円問題」が騒がれましたが、様々なアンケートでは実に5~7割の方が「貯められそうにない」と考えています。そればかりか最近は晩婚の傾向にありますから、不動産を購入する時期も遅く、定年を迎えても多額の住宅ローンが残っているという声もよく聞くのが実情です。

しっかり教育費を支払い、相応の老後資金を貯めつつ十分に住宅ローンを完済できそうですか?少なくともこれは、「誰もが普通にできて当たり前」ではありません

このように、人生の終盤までのライフプランを十分に考えて、そのうえで大丈夫という判断ができたら、その次に「どの住宅ローンを選べばいいか」を考えましょう。

「どの住宅ローンを選べばいいか」は人による!

今や住宅ローンは様々な金融機関などで取り扱われていますから、本当に星の数ほどあります。そして取り扱い先によって細かな条件は違いますが、それでも大まかな区分けと特徴を挙げると以下の通りです。

・店舗型銀行:銀行によって様々な金利タイプや値引きキャンペーン、特殊ローンがあることが多い
・ネット銀行:店舗型に比べて金利が割安傾向。反面、相談先としては不向き
・提携ローン:不動産業者の提携先。比較的低利なほか、手続きが簡単

その他、以下の代表的な住宅ローンも選択肢の一つに入れることをおすすめします。

・フラット35:全期間固定金利で保証料無料。ずっと金利が変わらないのは安心
・財形住宅融資:勤務先によって制度内容は様々。5年間固定金利なので変動金利よりは安心

あとは、実際の住宅ローンを一つずつ比較していきましょう。

金利だけでなく諸費用も含めトータルで安いものを

当然ですが、選び方の基本は「なるべく安いもの」です。そして、それは金利だけでなく諸費用も含めトータルで安いものを選ぶのがおすすめと言えます。

ただし、例えば固定金利と変動金利を比べれば変動金利のほうが割安ですが、将来的に固定金利を上回る可能性もありますから、単純な数字の高低で考えるのはダメです。

なお、他の諸費用の基本は「事務手数料・保証料・繰上げ返済手数料」になります。金利タイプは考え方にもよりますが、積極的に繰上げ返済をするつもりなら固定金利より変動金利がおすすめです。あとは、自分のライフプランと相談しながら考えましょう。

最悪、「借り換え」という手段もある!

何事でもそうですが、ベストを選ぼうとすると極めて難しくなります。住宅ローンの条件や金利も頻繁に変わりますし、新しいものもドンドン登場しますから尚更です。

だからこそ、ある程度は「ベターを選べればいい」と考えることも大切といえます。住宅ローン審査に落ちる可能性もありますから、柔軟に考えましょう。

少なくとも、各金融機関も競争していますから、そこまでおかしな悪条件ローンも中々ありません。最悪、「借り換え」という手段もあります。必要ならFPに相談し、自分に合った住宅ローンを探していきましょう。

FP 吉野裕一
安心して返済できる住宅ローンを組むには、ご家族の状況もしっかり考えたローンの組み方を考える

住宅ローンを選ぶときにとても重要な事は、今後、住宅ローンを支払っていく上で、ご家族のイベント事などをしっかりと考えながら、住宅ローンを選ぶ必要があります。マイホーム購入で多くの方はご結婚され、お子様がお生まれになり、それまで住まわれている所が手狭になってきた頃に考えられるのではないでしょうか。その時の状況だけで住宅ローンを選ぶのではなく、今後のご家族のイベントをイメージしながら住宅ローンを選びましょう

広島・男性・49歳
業務歴:15年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:2級FP技能士、AFP、住宅ローンアドバイザー・2級DCプランナー・心託コンシェルジュ(一般社団法人 終活協議会)

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現在は低金利だが、金利が低いだけで住宅ローンは選ばない

2020年3月9日現在、住宅ローンで一番金利が低いものは、0.339%で借り入れられるものがあります。これは、変動金利という金利のタイプのものとなります。

この変動金利というものは、一般的には金利の見直しが年に2回行われるものが多く、金利が変わるものをいいます。しかし、返済額は5年間は変わらないのも特徴です。

この変動金利タイプは、一般的には金利が他のタイプに比べて低くなる傾向にあるために、このタイプを選ばれる方も多くおられます。

出典:住宅金融支援機構【フラット35】 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

過去の金利の推移を見ても、1995年から2006年まで3年固定金利期間選択型が下回っている時期もありますが、それ以降では変動金利型が一番低くなっているのが分かります。

このグラフを見ると先程の最低の金利より高くなっていると思われますが、多くの金融機関では優遇金利で金利を引き下げていることがあるので、借り入れの際には優遇金利も確認してみましょう

また、このグラフを見ると1995年からほぼ金利が変わっていないことにも気付きます。

変わらないのであれば金利の一番低い変動金利でいいと思われるかも分かりませんが、将来の事は予想するのはとても難しく、今後、金利が上昇する可能性もあることは考えておく必要があると思います。

子供の成長も考えて住宅ローンを組もう

もちろん、住宅ローンの返済額が変動しても家計に余裕があるご家庭では、変動金利型の住宅ローンを選ばれても良いと思いますが、住宅ローン返済額の収入における割合の返済比率が高いご家庭では、少しでも返済額が増えると家計に与える影響は大きくなります。

私はこの返済比率を25%以内に抑えることをおすすめしていますが、出来れば20%程度にされる方が良いとアドバイスをしています。

先にも書いていますが、多くのご家庭ではお子様が小さい頃にマイホームを購入されることが多く、生活費や教育費が増える傾向にあるご家族が多いと思います。

収入が支出以上に増えるのであれば、問題ないのでしょうが、現代では収入が増えない時代と言われ、額面は増えるけど、物価上昇などを含めた実質の賃金が増えない方が多くなっています。

また考えなくてはいけないのはお子様の成長です。

出典:公立大学の学費:文部科学省令十六号/私立大学の学費:平成29年度 私立大学入学者に係る初年度学生納付金平均額の調査結果

この表のようにお子様の成長とともに教育費が増えることが分かります。また、小さい頃はご家族が揃って部屋にいることも多いでしょうが、お子様が成長するにつれて、家族がそれぞれの部屋で時間を過ごすことも多くなり、光熱費が増えることも考えられます。

このように生活費が増える中で、住宅ローン金利を変動金利型や短期間の固定期間選択型にすることで、教育費や生活費と共に住宅ローンの返済額が増えて家計を圧迫するという不安も強くなってきてしまいます。

実際にお子様の教育費が足りなくなり、教育ローンなどの借り入れをして、ご自身たちの老後の資金の準備が出来ないという家庭も多いのです。

ローン金利の予想は難しいので、安心できるローンの組み方を

先程のグラフを見ても、住宅ローン金利は30年以上低い状態となっており、変動金利型の住宅ローンを利用した方が利息の支払いが少なくて済んだともいえます。

しかし、これは過去のことで結果でしかありません。現在は金利がとても低い状態で、異常な状態であるとも言えます。

今後、金利が上がることも予想できますので、金利の低さだけではなく、今後のライフプランのイベントに対応出来るように住宅ローンを選ぶことが必要となります。

私は、最低でもお子様が独立されるまでの期間は固定金利にすることをよくアドバイスしています。

仮に今後、生活費や教育費への支出が増え金利が上昇しても、固定金利を選ぶ事で、住宅ローンの毎月の返済額が増える事はありませんし、計画も立てやすくなると思います。

変動金利型や短期間の固定期間選択型を選ばれる方で、たまに「金利が上がれば長期の固定期間選択型にすればいい」という意見をよく聞きます。

しかし、変動金利型や短期の固定期間選択型の金利が上昇するということは、長期の固定期間選択型の金利も上昇することになり、さらに住宅ローンの返済比率が高くなることになりますので注意しましょう。

FP 露木幸彦
住宅ローンの返済は長期です。返済の途中で予期せぬ出来事・・・金利の見直し、繰り上げ返済、子どもの誕生、癌の闘病、不慮の逝去が起こったら、どうすれば?

多くの人にとってマイホームの購入は夢です。しかし、住宅ローンを組んだら、それで終わりというわけではありません。個人差はありますが、20~30年にわたり返済していかなければなりません。残念ながら、返済の途中で後ろ向きな出来事が起こり、予定通りに住宅ローンを返済することが難しくなる場合もあります。そのため、人生の節目で住宅ローンを見直さなければならないケースも。不測の事態に対処できるかどうかは、最初にどのような住宅ローンの商品を選んだのかに左右されます。

神奈川・男性・39歳
業務歴:15年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング
資格:2級FP技能士、行政書士

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最初にどのような住宅ローンの商品を選ぶかが重要

これまで大家名義の住宅に借主として暮らし、家賃を払ってきた人にとってマイホームの購入は夢です。何とか銀行で住宅ローンの審査が通り、不動産屋の担当から自分名義の権利証を受け取り、家族と一緒に玄関から一歩を踏み出す瞬間は幸せに溢れており、前向きなことばかりです。

しかし、住宅ローンを組んだら、土地や建物の名義が変わったら、マイホームに足を踏み入れたら、それで終わりというわけではありません。

住宅ローンの返済は長期にわたります。個人差はありますが、20~30年にわたり返済していかなければなりません。もちろん、何事もなく毎月、同額の収入を得て、住宅ローンを返済し、家族が生活していくことができれば問題ありません。

残念ながら、返済の途中で後ろ向きな出来事が起こり、予定通りに住宅ローンを返済することが難しくなる場合もあります。

そのため、人生の節目で住宅ローンを見直さなければならないケースも一定数、存在します。不測の事態に対処できるかどうかは、最初にどのような住宅ローンの商品を選んだのかに左右されます。

今回は

  • 金利の見直し
  • 繰り上げ返済
  • 子どもの誕生
  • 癌の闘病
  • 不慮の逝去

という5つのパターンを掘り下げていきましょう。(文中の名前は仮名)

5パターンの例から見る住宅ローン選びの重要性

①金利の見直し

まず1つ目は金利の見直しです。高木達也さん(39歳)は当初、埼玉県内でマイホームを購入したのですが、達也さんは単身赴任で沖縄で暮しています。一方、妻は父親が倒れたため、北海道の実家に戻り、父親の世話をしている状況です。

変動金利から固定金利へ変更したいのですが、金利の選択によって多少のメリットがあっても、わざわざ支店に行く時間や労力、交通費を考えるとメリットが減少、消去する可能性があるので変更の手続を躊躇しています。

②繰り上げ返済

次に2つ目は繰り上げ返済です。橋本隆さん(55歳)がマイホームを購入したのは25年前。当面の間、入用ではない銀行預金が200万円あり、これを住宅ローンの繰り上げ返済に充てたいと考えていました。

当時の商品は繰り上げ返済の手数料として5万円が設定されていました。繰り上げ返済によって軽減される金利は15万円です。5万円の手数料を支払うと10万円のメリットしかないので本当に繰り上げ返済をすべきか迷っているそうです。

③子どもの誕生

そして3つ目は子どもの誕生です。金森淳さん(33歳)はマイホームを新築し、毎月12万円を返済する住宅ローンを組みました。淳さんの手取り額が毎月20万円、妻は毎月15万円だったので特に苦労せず返済してきました。

昨年、妻との間に第1子が産まれ、妻は現在、育児休暇中。育児給付金は9万円なので世帯の手取り額は6万円も減り、急に生活が厳しくなったのですが、このような事態は想定外だったそうです。

④癌の闘病

さらに4つ目は癌の闘病です。大地幹夫さん(59歳)は26年前に分譲マンションを購入し、今まで住宅ローンを返済してきました。

2年前、人間ドックで肺がんを診断され、手術を受けたのですが、術後の経過は思わしくなく、昨年には肺がんを再発してしまったそう。すでに2年間、休職を続けていたので、これ以上、会社に籍を残すことは難しく、退職せざるを得なかったとのこと。

幹夫さんはがん保険に加入していたので入院や外来、そして手術の医療費は補償され、さらに最初の1年間は闘病前の収入と休職手当の差額まで補償されたので金銭的に困ることはありませんでした。

しかし、闘病2年前は就業補償が終わってしまい、上記の通り、会社からの休職手当も打ち切られたのですが、今まで専業主婦だった妻(56歳)が今からまとまった収入を得るのは無理があります。

こうして幹夫さんは貯金や退職金から住宅ローンを返済せざるを得なくなったのです。これらの財産が底をついたら、マンションを手放さざるをえないので幹夫さんは安心して闘病に専念できない日々を送っています。

⑤不慮の逝去

最後に5つ目は不慮の逝去です。間宮梨花さん(35歳)は第1子の誕生をきっかけに戸建て住宅を購入し、夫婦の連帯債務で住宅ローンを組みました。

具体的には夫は毎月9万円、梨花さんは毎月6万円でしたが、夫の手取りは毎月21万円、梨花さんは18万円なので住宅ローンを返済しても24万円残ります。そのため、毎月の生活は問題なく、子どもの進学など将来に備えて貯金できるほどの余裕がありました。

しかし昨年、夫が運転している車が事故に遭い、重傷を負い、帰らぬ人に。今まで夫が稼いでいた収入は途切れてしまったのです。

まだ子どもは3歳。生前は夫婦で分担していた家事や育児を梨花さんは一手に引き受けなければなりません。梨花さんは家事や育児に専念するため、仕事を辞めざるを得ませんでした。

もちろん、夫の住宅ローンは免責されるのですが、梨花さんの分はそのまま残るので月6万円の返済が重くのしかかります。

夫の生命保険金として2,000万円、事故加害者からの賠償金として1,000万円を受け取ったのですが、先々のことを考えると、これらのお金を住宅ローンの返済に充てる気にならず…梨花さんは亡き夫との思いでがつまった家を売却し、実家に戻ることにしたそうです。

まとめ

ここまでマイホームを買った後に起こり得る出来事として金利の見直し、繰り上げ返済、子どもの誕生、癌の闘病、不慮の逝去について取り上げてきました。

実際のところ、数千万円という数字を目の前にすれば誰しも気持ちが舞い上がるのはやむを得ません。そのため、不動産業者の担当者に勧められるがまま、ほとんど確認せず、提携先の金融機関の住宅ローンを組んでしまうことは珍しくありません。

もちろん、提携ローンが将来の事情変更に対処できる十分な補償が付与されていれば良いのですが、補償が不十分だった場合は一大事です。

これらの事情は「どうせ起こらないだろう」と侮らず、パンフレットや契約書、融資約款等の書類一式を十二分に読み込み、品定めすることが肝要です。

FP 中村将士
大切なのは、ご自身のライフ・プランニングやファイナンシャル・プランニングをベースに考えること。月々の返済額が無理のない返済額であることが絶対条件。しかし・・・

ファイナンシャル・プランニングの観点から言うと、住宅ローン選びでもっとも大事なのは、「無理のない返済計画」であることです。「審査が通る」ことと「返済できる」ことは同じではありません。住宅ローンを選ぶとき、まず先に目が行くのは「金利」だと思います。「返済総額」が一番少なくなるのは、金利が一番低いものだからです。そして、金利が低いものを選ぼうと思えば、「金利タイプ」は変動金利になります。では結論として、住宅ローンは「低金利の変動金利で!」となるのでしょうか?この結論に疑問を持った方のその感覚は正しいです。では、何を基準にして住宅ローンを選んだら良いのでしょう?本文では、住宅ローンを選ぶ際、どのようなことに気を付けたら良いのか解説します。

愛知・男性・39歳
業務歴:3年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、ライフプランニング、教育資金相談
資格:1級FP技能士、CFP®、宅地建物取引士

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もっとも大事なのは、「無理のない返済計画」であること

とても当たり前のように聞こえるかもしれませんが、見出しのとおり、もっとも大事なのは、「無理のない返済計画」であることです。

こう言うと、「じゃあ、金利がイチバン低いので!」と反応されるかもしれません。しかし、事はそう単純ではありません。なぜでしょうか?

それは、住宅ローンという“金融商品”が非常に複雑な経済を前提としているため、さらにはお金を借りる私たちが不安定な経済の中で生活をしているためです。

住宅ローンを選ぶ前に知っておかなければいけないことというのは、住宅ローンそのもの以外にもあるということです。これから順番に見ていきたいと思います。

あなたのライフ・プランニングは?

住宅購入は、おそらく人生で一番大きな買い物になるでしょう。したがって、現金で購入される方は少なく、多くの方は住宅ローンを組むことになります。

常識的に言えば、借金は「借入額は少ない方が良い」「金利は低い方が良い」「返済期間は短い方が良い」と言えますが、現実問題として、なかなかそうはうまくいきません。

なぜなら、あなたの人生設計において、お金が必要なのは住宅購入だけではないからです。

お子様がいらっしゃるなら教育資金も考えないといけません。ご自身の老後についても考えなければなりません。そして、これらの資金計画も、ご自身の収入とのバランスを考えながら用意する必要があります。

つまり、キャリアプランも併せて考える必要があるのです。

あなたのライフ・プランニングとファイナンシャル・プランニングをどうバランスさせるかが、住宅ローンを選ぶときの最大のポイントとなります。

“定年”までの完済を目指す

住宅ローンを組もうと考えたとき、最初に考えていただきたいのは「返済期間」です。

理想を言えば、住宅ローンは“定年”までに完済するのが望ましいです。なぜなら、“定年後”は収入が大きく減少することが一般的だからです。

現役のときと同じ負担を老後に抱えるのは、少し無理があります。年金は、あくまで老後の生活を支えるためのものと考えましょう。退職金も、年金を補完するものと考えるのが妥当です。

しかし、そうは言っても現役時代にすべての負担を背負うのも無理があるときもあります。そうなったときは、無理をせず、返済期間を延ばしましょう。

とは言え、老後に負担を回すのはできるだけ避けたいのも事実ですから、定年時にローン残高は1,000万円以下にするなどの指標はあった方が良いでしょう。

「変動金利」と「固定金利」

返済期間に次いで考えていただきたいのは、「金利タイプ」です。「変動金利か固定金利、どちらにしますか?」ということです。

資料だけを見ると、変動金利の方が固定金利よりも金利が低くなっています。数字だけを見るのではなく、ここでは“仕組み”から考えてみましょう。

余談ですが、ハウスメーカーが住宅購入の見積書を提示してくるとき、併せて返済計画も提示されていることがあります。

このとき、「変動金利〇%」「返済期間35年」「ボーナス返済あり」となっていた場合、注意が必要です。なぜなら、これは返済額が小さくなるように設計をされた“提案のための提示”だからです。

念のために変動金利と固定金利について、説明します。

変動金利を選択した場合、金利が返済途中に定期的に見直され、それに応じて返済額も変わります。金利が下がれば返済額は少なくなり、金利が上がれば返済額は多くなります。

固定金利を選択した場合、金利が返済途中に見直されることはなく、返済額も変わりません。

では、その“金利”はどのように決まるのでしょうか?

変動金利は、“政策金利”(細かく言えば「短期プライムレート」)に連動して決められます。
固定金利は、「10年国債」に連動して決められます。
変動金利と固定金利は、基準となる金利が違うのですね。

一般的に、“長期金利”は“短期金利”よりも金利が高くなっています。これは、長期間の方が短期間よりも不確実性が高いことを考えれば、当然のことと言えます。

ですから、長期間を前提とした固定金利は、短期間を前提とした変動金利よりも、金利が高くなっているのですね。

このことから、住宅ローンを組むときには、長期なら固定金利、短期なら変動金利を選択するのが妥当と言えます。

もっと突っ込んで言えば、

・返済期間が10年以下の場合→変動金利

・返済期間が10年超の場合→固定金利

を選択した方が良いでしょう。

ファイナンシャル・プランニングの観点から見ても、長期でローンを組む場合、固定金利の方が返済計画を立てやすいというメリットもあります。

まとめ

以上のことをまとめると、住宅ローンを選ぶときのポイントは以下のようになります。

①何歳まで働くのかを踏まえ、何歳までに返済するのか

②頭金をいくら用意できるのか、そのうえで月々いくらなら返済できそうか

③返済期間が10年以下なら変動金利を、10年超なら固定金利を選ぶ

④以上を踏まえ金利が低く、事務手数料も安いところを選ぶ

マイホームを持つということは、とても胸が躍ることです。お金の心配をしながら生活を送るのでは勿体ないです。

住宅ローンを正しく選び、気持ちよく新生活を迎えましょう。

FP 黒須かおり
住宅ローンを選ぶときは3つのポイントに注意!①優遇金利の確認、②借入時の手数料と返済中の手数料、③ライフプランに合わせた借り方、です。

マイホームの購入は人生で最も高額な買い物で、多くの人が住宅ローンを借りることになるでしょう。ですから住宅ローン選びには誰で慎重になります。しかし、住宅ローンを借りることが初めての場合、どのように選んでいいか迷うケースも多いようです。ローンの金利についても変動や固定どちらがいいのか、有利に借りられる金融機関はどこなのか住宅ローンの選択においては大事なポイントです。そこで、住宅ローンを決めるときに参考にして欲しいポイントは①優遇金利の確認、②借入時と返済中の手数料、③ライフプランに合わせた借り方の3点です。

東京・女性・51歳
業務歴:12年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:CFP®、相続士

お金の専門家の詳細・ご相談はこちら

優遇金利で確認するポイントはこの4つ

超低金利政策が続き、各銀行が出している住宅ローン金利は空前の低金利が続いています。実際に銀行のホームページなどで調べると、1%以下の金利が掲示されているのも珍しくありません。

しかし、その金利の下に書いてある注釈などを読むと、銀行によってそれぞれ表現は違うものの、「最大優遇後の金利」という文言が入っていることをご存知でしょうか。

住宅ローン基準金利は、銀行ごとに大きな違いは無く、あまり大きな差が出ないケースが多いのです。しかし、横並びでは顧客を集めることが出来ませんので、金利優遇制度を使って特徴を出しています。

気を付けておきたいのは、

①優遇条件

②金利優遇の幅

③優遇期間

④審査結果の影響

の4点です。

まず1つ目の「優遇条件」については、金利の優遇を受けるためには条件が設定されていることが多いので、その条件を確認しましょう。例えば給与振込口座を指定したり、一定割合の頭金を入れたり、条件を満たさなければ最優遇を受けることができませんので自分はその条件に合うのかどうかを確認しましょう。

例えば、給与振込先の銀行が会社指定の場合、その条件を満たすことは困難です。優遇条件をいくつかの金融機関で比較して選ぶということもできます。

2つ目は「金利優遇幅」の確認です。優遇金利は銀行によって異なりますので、金利で選ぶ場合は「基準金利」と「優遇幅」も合わせて確認しておきましょう。後々金利が上昇局面になった場合には、優遇幅が大きい方が有利になる可能性があります。

3つ目は「優遇期間」です。借入期間中ずっと同条件で優遇されるのであればいいですが、例えば「当初10年間優遇」という条件であれば10年後に優遇幅がなくなるか優遇幅が減ることになり、借入金利が上がります。借入時の条件はしっかり確認しておきましょう。

4つ目は審査結果の影響です。優遇金利の幅はローン審査によって変わる可能性があります。優良顧客ではないと判断されれば、最優遇金利にならない可能性もあります。これは事前に確認は出来ませんが、最終的に金利がどうなっているのか、しっかり確認しましょう。

借入時と返済中の手数料で総支払い額に大きな差が!

住宅ローン借り入れの際には手数料がかかることが多いです。事務手数料や借入手数料などですが、これは銀行によって違います。事務手数料は「借入金額×2.2%」か、固定金額のどちらかが多いようです。

その他には「印紙税」「保証料」「登記費用」などがあります。「印紙税」はネットで手続きが全て完結する銀行は不要となる場合が多いです。「登記費用」は基本的にどこもそれほど大きな差はありません。

「保証料」とは金融機関とは別に保証会社住宅ローンの保証をしてもらうために支払う費用で、借入額に借入期間と料率をかけるため、金融機関に金額よって異なります。一括前払いで支払う場合や、金利に組み込む場合があります。金利に組み込む場合はその分金利が高くなるので注意が必要です。
また、ネット銀行などの住宅ローンの場合は保証料が不要のところもあります。

マイホーム購入の際にはさまざまな費用が必要で、高額になることも多いので金額に関して少しマヒしてしまうこともあるようです。

このくらいならと思っても、総返済額を考えると大きな差になることもあるかもしれません。借り入れをするときはどのくらいの手数料がかかるのか事前に比較しておくことをお勧めします。

借入時の手数料は気にする方も多いのですが、返済中の手数料については意外と気にいていない人がいるようです。返済中の手数料とは繰り上げ返済の手数料です。住宅ローンは長期間に渡り借入しますが、可能であれば早い時期に繰り上げ返済をすると、返済総額がかなり減る可能性があります。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額減額型」の2種類があり、総返済額を減らしたい場合は「期間短縮型」を、毎月の返済額を軽くしたい場合は「返済額減額型」を選んでください。

繰り上げ返済手数料は、金融機関により異なり、必要場合と不要な場合があります。手数料不要であれば、30万円や50万円など少しまとまった金額でも繰り上げ返済はしやすいですが、手数料が必要だとなるべくまとめた金額を繰り上げ返済しないと手数料分損することになりかねません。

手数料も積み重なると馬鹿にならない金額ですので、少しでもローンをお得に返済したい方は、繰り上げ返済手数料がない銀行を選択しましょう。

ライフプランに合わせた借り方

マイホームを購入する際には、ご家族の今後のライフプランに合わせて購入する場所や建物の間取りを考えますよね。その際には、ぜひお金の計画もライフプランに合わせて考えてください。

5年後にお子さんが高校や大学生になると、その時期には学費が必要になります。そのためには、住宅ローンの返済額や借入額に無理がないか、返済しながら貯蓄が可能か、などを考えておく必要があります。

変動金利と固定金利の選択にもライフプランが重要です。今は低金利が続いていますが、これが今後もずっと続くとは限りません。変動金利の方が金利は低いですが、もし金利上昇局面に入れば返済額が増える可能性があります。全期間固定金利型であれば安心ですが、今の金利はちょっと高めです。

もし、ライフプラン上10年間は返済額を低くしておきたい、など明確なプランがあれば、10年間固定金利型にしておけば、返済額が一定となり、しかも全期間固定金利型に比べると低金利で借入することができます。

ライフプランは人によってさまざまです。また、正直なところ長期間のプランとなると絶対的な正解はありません。しかし計画が不十分だと、もしかするとどこかのポイントでお金の不足に悩まされるかもしれませんし、最悪マイホームを手放さざるを得ない可能性もあります。ライフプランの検討が難しい場合は、FPなどに相談してもいいですね。

FP 岩永真理
「住宅ローンを選ぶときには、今後のライフプラン(人生設計)を考えて」

住宅ローンを借りる人の年齢や借入年数、借入額は人それぞれです。また、近年ではライフスタイルも多様化しています。そのため、借入する人がどのようなライフステージにあり、どんな家族構成なのか、子供の有無やその教育方針によっても返済プランが異なるでしょう。例えば、今後教育費が多くかかることが見込まれる場合に、それに見合うだけの現金を手元に残しておきたい場合は、頭金を少なくして住宅ローンを多めに借りるかもしれません。その上で月々の返済は少なくして、子供の教育費がかからなくなってから繰上げ返済する可能性もあります。今後に起こり得るライフプラン(人生設計)に応じて、様々な支出を想定した上で住宅ローンを考える必要があり、各自のニーズにマッチする住宅ローンを選ぶべきなのです。

東京・女性・50代
業務歴:9年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:1級FP技能士、CFP®、住宅ローンアドバイザー、ロングステイアドバイザー、スカラシップ・アドバイザー

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超えるべき3つのハードル

住宅ローンを組むにあたり、今後のライフプランにおいて、住宅にかけるお金以外にどれだけの支出が見込まれるのかその時期はいつなのかを見極める必要があります。

なぜなら、私たちは一般に、

  1. 住宅を手に入れながら、
  2. 「生活費」や「その他の支出」をまかない、
  3. 老後の費用(リタイア後に年金では足りない生活費)を貯蓄していかなければならない

という越えるべき3つのハードルをあるからです。

2の「生活費」以外の「その他の支出」で考えられるものは、

  • 子供の教育費
  • 余暇費(旅行、趣味、車の買い替え等)
  • 親の介護費用

などがあります。

上記は、家族構成やライフスタイルによってかからない人もいるかもしれませんし、かかる人でもその金額や期間は考え方によって様々です。

また、現在貯蓄があるかないか、もしあるならば、その貯蓄を住宅の頭金などにどのくらい充当するのか、という問題にも直面するでしょう。

「その他の支出」がローン返済期間中にどれだけあるのか、或いは団体信用生命保険(以下「団信」)に対してどう考えるか、総合的に考える必要があるでしょう。

オーバーローンを避ける

金融機関が勧める借入金額は、必ずしも借りる人が返しきれると保証された金額ではないことを念頭においておきましょう。折角住宅をローンで購入しても、後々ローンが払いきれずに住宅を手放すことになれば、夢だったはずのマイホームが悪夢になってしまいます。

一般的には、手取り年収の25%までがローン負担率の目安とされます。

例えば手取り年収が500万円の人なら、ローンで支払う金額の上限は年間125万円(月約10.4万円)までとなります。奨学金や自動車ローンなど、住宅ローン以外の借入金があれば、それらも含めた上限です。

借入期間は、リタイア後もローンを返済できるかどうか見極めた上で設定する必要があります。例えば、退職金がある人は、退職時に一括で完済する或いは繰上げ返済で期間を退職前に前倒しできる、などの見通しが立つかもしれません。その場合は、借入時はリタイア後も返済が続くプランを選び、月々の返済額を少なくしておくこともできます。

そうでない場合は、退職後に収入が減った際に、ローン返済は非常に厳しいものになることが予想されますので、リタイアまでに完済できるような期間に設定するのが望ましいといえます。

したがって、

年間の返済額(1年間の手取りの25%)×リタイアまでの年数 + 退職金額

が借入利息を含む借入額の一つの目安の金額になります。

変動金利か、固定金利か、金利以外にも注意すべきポイント

現在(2020年4月)は、歴史的に低金利時代といえます。固定金利よりも変動金利の方が更に低く推移しています。

変動金利を選ぶか、固定金利を選ぶかは今後の景気動向をどう読むかということになります。このまま低金利がずっと続くと読めば変動金利、今後景気がよくなり金利は上昇すると読めば今の低い水準の固定金利で後々の期間も押さえてしまう、という考え方です。

これから教育費など出費が相当額見込まれてはいるものの貯蓄があまりない人は、金利が上昇した際の負担に耐えられない可能性が大きいため固定金利、金利上昇負担に耐えられるだけの貯蓄がある、或いは今後は貯蓄を継続できる見込みのある人は変動金利を選択するとよいという考え方もあります。

また、基準金利は一律ではなく、金融機関によって異なります。

したがって、優遇率が大きいからといって、適用金利が必ずしも低くなるとは限りません。加えて、その優遇率は借入の全期間に適用なのか、数年後には低い優遇率に変更されるのかによっても同じ金利の種類であってもトータルの金利負担は変わります。

事務手数料は一定率なのか、一定額なのか、保証料はあるのかないのか、など、金利以外にも注意すべきポイントもあります。

団信はつけるか?繰上げ返済はするか?

繰上げ返済をする可能性がある場合は、一部繰り上げ返済と全部繰上げ返済、それぞれの下記条件を比較検討しましょう。

  • 最低金額
  • 手数料

年代やライフスタイルによって、下記例のように住宅ローンに求めるものの優先順位は異なるかもしれません。

例1.40代 シングル男性・シングル女性

子どもがいなければ、住宅を財産として後世に残す必要性は低いため、団信をつけないという選択肢もあり、その分金利の低いローンを選択することも考えられます。

例2.子どものいない夫婦

子どもの教育費がかからないため、貯蓄がしやすいことが考えられます。金利水準にもよりますが、変動金利でのローンを選択しやすいでしょう。繰上げ返済も頻繁に行える可能性もありますので、一部繰上げ返済の条件(最低金額など)は合わせておさえておくとよいでしょう。

例3.30代 子育て世代

返済中に万一のことがあっても、住まいを失わないですむ団信の保障価値は大きいため、団信の保障内容にも気を付けるとよいでしょう。ただし、あくまでも保険なのでコストのかけすぎには注意しましょう。

例4.30代 子育て世代(子供が私立に通学中、または子供が多いなど、教育費が多額になる場合)

無担保の教育ローンを借りると住宅ローンよりは金利が高くなるため、住宅ローンの枠ギリギリまで借りて、場合によっては一部を教育費へ転用することも考えられます。教育費のピークが過ぎれば、繰上げ返済を行うこともあるかもしれません。

例5.30代 共働き夫婦 二人でローンを支払う

所得税の住宅ローン控除を考えると、所得の高い人が多めに住宅ローンを払う方が控除を受けられる金額が大きくなるため、必ずしも持ち分比率を折半にしないことも考えられます。夫婦それぞれの税額にもよりますが、トータルで有利になる方法を選択することもあるでしょう。

例6.60代の親と二世帯住宅を検討している・将来同居を考えている

親子リレーローン(契約は1つ)や親子ペアローン(契約は親と子それぞれ1つずつの計2つ)の条件を検討してもよいでしょう。

金融機関の格付けもチェック

住宅ローンの金利は低く、手数料は安いに越したことはありませんが、金融機関とは長い付き合いになることが多いため、借りる金融機関が万一破たんしてしまうリスクも考慮しておくとよいでしょう。借りている途中で金融機関が破たんしてしまうと、極端な話ですが、その時点での残債を一括返済しなければいけない可能性もないとはいえないからです。

金融機関の信用度を確かめるには、「格付け」を調べるという方法があります。格付け機関はいくつかありますが、より多くの機関の格付けがあるほど参考資料が多いことになります。

格付けは主にアルファベット順に表示され、Aが最も信用力が高く、順にB、Cとなります。また同じアルファベットがいくつか並ぶ場合は、その数が多い方が信用力は高いとみなします。つまり、AAA(トリプルA)、AA(ダブルA)、A(シングルA)の順に格付けが低くなります。

ネット銀行はメガバンクより格付けは低めになりますが、A以上については一般にリスクは少ないといえるでしょう。ほとんどの金融機関には格付けがありますが、格付けがない機関などで借りる場合は注意するとよいでしょう。

FP 秋山友美
住宅ローンを選ぶ時に重要なのは、一般論での比較ではなく、5つのステップで「自分」に合っているかどうかを判断していくことです。

住宅ローンの金利競争が激化している中、団体信用生命保険の特約や付加サービスなど各社の商品性が高くなり、住宅ローン選びは難しくなってきています。そこで大切なのは、損得よりも「自分」に合った住宅ローンかどうかです。数字上での比較は簡単ですが、今後のライフプランなどを踏まえて自分に合っているかどうかを「判断」する必要があります。ここでは、自分に合った住宅ローンを選ぶために、5つのステップでみていきましょう。

1.住宅資金の支払いタイミングはいつか?、2.金利タイプをどうするか?、3.団体信用生命保険はどうするのか?、4.付帯サービスを含め、金融機関の使い勝手はどうなのか?、5.金利だけではなく、総支払額で比較する。

神奈川・女性・45歳
業務歴:15年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:2級FP技能士、CFP®、(一財)生涯学習開発財団認定コーチ、DCプランナー1級

お金の専門家の詳細・ご相談はこちら

住宅ローンを選ぶ時に重要なのは、一般論での比較ではなく、5つのステップで「自分」に合っているかどうかを判断していくことです。

自分に合った住宅ローンを選ぶために、5つのステップで順番に確認をしてきましょう。

  1. 住宅資金の支払いタイミングはいつか?
  2. 金利タイプをどうするか?
  3. 団体信用生命保険はどうするのか?
  4. 付帯サービスを含め、金融機関の使い勝手はどうなのか?

上記を選択していくと、おのずと金融機関が絞られてきます。

その上で、

5.事務手数料、保証料等を踏まえた「総支払額」

で最終的に比較をします。

1.住宅資金の支払いのタイミングはいつか?

購入を検討している家はマンションですか?それとも戸建ての注文住宅でしょうか?

どんなに有利な住宅ローンだとしても購入したい家のタイプによっては利用できないケースもありますので、住宅ローン選びはここからスタートです。

家のタイプによって、資金の支払いタイミングは下記のように異なります。

  • 建売や中古住宅、マンションの場合・・・契約締結時、物件引き渡し時
  • 注文住宅の場合・・・(土地の契約締結時、土地代金の支払い時)建物工事請負契約時、建物工事着工時、建物上棟時、建物完成時

上記のように注文住宅の場合は、支払いのタイミングが何回かに分かれているため、マンション等に比べると選択できる住宅ローンが限られてきます

一般的に住宅ローンの融資が実行されるのは、建物が完成した引き渡しのタイミングです。そのため引き渡し前に支払う必要がある土地の購入代金や建物工事の着工金などを自己資金で用意する必要があります。

自己資金で用意できない場合は、「つなぎ融資」や「分割実行」に対応できる金融機関を選択する必要があります。

ネットバンクなどは対応していないケースがありますので、注文住宅を検討している場合は注意をしましょう。

2.金利タイプをどうするか

次に決めたいのは、金利タイプです。できるだけ低い金利のところを選択するとしても金利タイプごとに比較をしなくては意味がありません。全期間固定金利型の「フラット35」が主力の金融機関と変動金利型に力を入れている金融機関は比較対象とならないのです。

金利タイプには下記の3種類があります。まず各タイプのメリット・デメリットを確認しましょう。

どのタイプを選択するのかは損得では判断できません。なぜなら将来の金利動向は誰にも分からないため、返済が終わらない限りどちらが有利だったかの判断はできないからです。

そのため、家族構成やライフプランを踏まえた「家庭のリスク対応力」や返済する人の「性格」などを踏まえて選択します。

・家庭のリスク対応力

夫婦二人で共働きのご家庭と今後教育費がかかる小さなお子さんがいるご家庭では、金利上昇により住宅ローンの返済額が増え、負担が増した場合の対応力が異なります。

たとえば、お子さんがいるご家庭では教育費の目処がつくまでは、金利上昇による返済額増のリスクを避けて固定金利を選ぶなど、ライフプランを踏まえた選択をしていきます。

また、収入に対しての返済負担率が低く、資金に余裕があるご家庭とギリギリのご家庭でもいざという時の対応力は異なります。

前述のように今後教育費がかかるご家庭だとしても、十分な資金があり、繰上げ返済などで金利上昇に耐えうるようでしたら変動金利も選択肢となってきます。

・返済する人の性格

性格?と思った方もいるかもしれません。しかし、金利上昇のニュースを見て不安でしかたなくなり、借り換えの相談にいらっしゃる方は多いものです。心配症な方は返済終了まで金利が変わらない全期間固定金利型の方が安心して返済できるかもしれません。

金利のタイプが決まったら、その金利タイプの中で商品の比較をしていきます。

比較をする時は、金利の数字だけではなく「金利優遇」の条件なども確認しながら比較しましょう。

※「おすすめ住宅ローンランキング」は特に競争が激しく、選択が難しい変動金利型で比較をしています。

3.団体信用生命保険はどうするのか?

一部金融機関を除いて、加入をすることが借り入れの条件となっているのが団体信用生命保険です。これは、住宅ローン返済中に契約者が死亡・高度障害状態になると、保険金が下りて残額を返済できる生命保険です。

生命保険に加入をするためには健康状態の告知をする必要があります。健康状態によっては団体信用生命保険に加入できない場合もあるのです。

その場合は、持病がある人向けの「ワイド団信」の取り扱いがある金融機関や加入が任意である「フラット35」を選択せざる得ない場合もあります。

健康状態に不安がある場合は、団体信用生命保険に加入できなかった場合にどうするのかも確認しておきましょう。

また、昨今の団体信用生命保険にはがん保障、3大疾病保障、全疾病就業不能保障、介護保障、自然災害補償など様々な特約があります。特約をつける場合は金利を上乗せするのが一般的ですが、なかには無料で保障を付けられる場合があり、住宅ローン選択には団体信用生命保険の比較は、欠かせないポイントとなっています。

同じがん保障でもがんと診断されただけで住宅ローン残高が0円となるものと、12ヶ月働けない状態が続くなど一定の条件がある場合がありますので、必ず保障の内容まで確認しましょう。

4.付帯サービスを含め、金融機関の使い勝手はどうなのか?

次に確認しておきたいのは、住宅ローンを借り入れする金融機関の使い勝手です。借入期間中ずっと付き合いをしていく金融機関です。給与振り込みの指定ができるのか?お金の移動や出し入れが容易にできるかなども重要なポイントとなります。

また、下記のように住宅ローン契約者限定の独自サービスをおこなっている金融機関もありますので、付帯サービスも合わせて確認しておきましょう。

  • イオン銀行・・・イオングループでのお買い物が毎日5%オフ
  • 三井住友信託銀行・・・出産後1年間、住宅ローンの金利を優遇、西松屋などの子育て応援クーポンなど
5.事務手数料、保証料等を踏まえた「総支払額」で比較

ここまで選択をしてくると、ある程度金融機関が絞られてくると思います。

そこで最後に事務手数料、保証料等を踏まえた「総支払額」で比較をします。

ついつい金利の低さに目が行きがちですが、事務手数料や保証料も金融機関によって差があります。

借入額や借入期間によっては、金利の低さよりも事務手数料等のコストが低い金融機関の方がトータルで見た支払額が下がるケースもあります。

変動金利に関しては最終的な返済額は確定してはいませんが、現状の金利でコストも含めた「総支払額」の計算をした上で自分にとってベストな住宅ローンを選択しましょう。

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金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
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変動金利
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※%は借入額に対しての割合
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変動金利(-)0.410%0.410%2.20%無料
当初固定金利(2年)0.460%0.651%2.20%無料
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評価コメント

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住宅ローンの金利の中でもトップクラスの低金利で、「がん50保障団信」や「全疾病保障」などの付帯も充実

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FP 西脇優樹「住宅ローンの選び方」

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FP 新井智美「住宅ローンの選び方」

FP 新井智美

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「じぶん電気」とセットで申し込みで変動金利が安くなる、全疾病保障付き団信が無料で将来の病気リスクを回避できる

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FP 渡邉誠「住宅ローンの選び方」

FP 渡邉誠

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「2位」におすすめするのは、auじぶん銀行の「当初期間引き下げプラン(固定10年)」です。

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住宅ローンだけではなく、新生活の生活費までお得に考えたいという方にぴったりです。

FP 杉浦直樹「住宅ローンの選び方」

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「1位」におすすめする理由

総返済額安く、繰り上げ返済もしやすい

auじぶん銀行の変動金利ローンは、おすすめです。変動金利の中では、ジャパネット銀行に次いで安い金利です。

変動金利ですからこれからずっとこの金利で行く保証はないのですが、他銀行の変動金利との差は変わらないとの前提に立てば、ジャパネット銀行に次いで総返済額も安くなります。

微差ではありますが、ジャパネット銀行を選ばずauじぶん銀行を第1位にした理由は、繰上返済のしやすさです。一部繰上返済手数料は、ジャパネット銀行同様、無料ですが、返済金額がジャパネット銀行の100万円に比べ10万円からと小さく、一部返済がしやすい点を評価しました。

FP 浦上登「住宅ローンの選び方」

FP 浦上登

「2位」におすすめする理由

低金利と保障の広さが魅力で、「じぶんでんき」をセットで契約することでトップクラスの低金利に

auじぶん銀行の住宅ローンは低金利と保障の広さが魅力的です。特に変動金利は「じぶんでんき」をセットで契約することでトップクラスの低金利となります。

さらにがんと診断された場合はローン残高の50%、病気やケガで180日以上の入院で残高の全額が保障される全疾病保障も無料で付帯。がんになった場合や入院が長期にわたった場合の返済に対する不安を軽減してくれます。さらに、加入している生命保険やがん保険を見直すことで、家計に与える金銭的な負担上昇を抑制する効果も期待できます。

FP 品木彰「住宅ローンの選び方」

FP 品木彰

「1位」におすすめする理由

全てのタイプで金利が最安値圏で、『じぶんでんき』とセット契約でさらに金利の引き下げを受けられる

融資上限金額は2億円までですが、つなぎ融資は利用できません。注文住宅などで着工金や中間金を支払う場合には自分自身で費用を工面する必要があります。

通常、住宅ローン金利は特定の金利タイプに絞って金利を低くすることが多いのですが、auじぶん銀行の住宅ローンは全てのタイプで金利が最安値圏となっています。また、『じぶんでんき』とセット契約でさらに金利の引き下げを受けることができます。

医療保障が極めて手厚く、金利上乗せなしで利用できる『がん50%保障団信』ですら全ての傷病で180日以上継続入院となった場合に住宅ローン残高の全額が保障される全疾病保障が附帯されています。また、がんと10大生活習慣病を保障する『11疾病保障団信』も利用可能となっており、全ての金利・医療保障に特化したサービス構成となっています。

マンションや建売住宅の購入などでつなぎ融資の問題について支障がなければ第一候補としたい住宅ローンと考えます。

FP 菊原浩司「住宅ローンの選び方」

FP 菊原浩司

「1位」におすすめする理由

適用金利が低く設定、「じぶんでんき」をセットにすると金利をさらに引き下げることが可能

変動金利なので、マーケットなどの影響で金利は変わってしまいますが、適用金利が低く設定されています。もちろん、今後の金利の動きは誰にも分かりませんが、現在の国内情勢を考えてみても急激に金利が上昇することは考えにくい状態にあります。

auじぶん銀行はKDDIグループということもあり、「じぶんでんき」をセットにすると、金利はさらに引き下げられます。電気は絶対に必要なものですから、検討する価値大といえます。

FP 飯田道子「住宅ローンの選び方」

FP 飯田道子

「3位」におすすめする理由

特に固定期間10年の住宅ローンが非常に低い金利設定、団信に「がん50%保障団信」が無料付帯

3つの金利タイプの中で固定期間選択型金利を選ばれた場合、じぶん銀行住宅ローンを選ぶことをおすすめします。じぶん銀行住宅ローンは、特に固定期間10年の住宅ローンが非常に低い金利設定となっています。

また、団信に「がん50%保障団信」が無料でついており、ガンと診断されると住宅ローンの残高が半額になります。さらに、KDDIのサービスを利用することで金利優遇を受けられる点もポイントです。

なお、じぶん銀行住宅ローンは変動金利の金利も業界1、2位を争う低さとなっています。固定期間選択型金利では、当初期間が終了した後は再度固定期間を選択するか、変動金利を選ぶかのどちらかになるため、この点でもおすすめできるといえるでしょう。

FP 逆瀬川勇造「住宅ローンの選び方」

FP 逆瀬川勇造

「2位」におすすめする理由

変動金利や当初10年固定金利など業界最低金利水準の競争力、すべての住宅ローン契約手続きをネットで完結できる

じぶん銀行は変動金利や当初10年固定金利など業界最低金利水準の競争力があります。団体信用生命保険については、がんのときに住宅ローンが半分になる50%保障のタイプは金利上乗せなしで付帯されます。そのほか、金利上乗せをすると、がんで100%保障されるものや、11疾病保障は180日以上の継続入院で住宅ローン残高が0円になります。

契約手続きに時間がかかるのがネット銀行の最大のデメリットですが、じぶん銀行は、すべての住宅ローン契約手続きをネットで完結させることで、原則、書類による契約書の記載・捺印が不要のため、申込からご契約までの期日を大幅に縮小することが可能になった点がおすすめポイントです。

FP 熊谷正和「住宅ローンの選び方」

FP 熊谷正和

「5位」におすすめする理由

中古マンションや中古戸建のご購入時にも利用でき、固定金利・変動金利ともに低金利でおすすめ

auじぶん銀行は、KDDIと三菱UFJ銀行が共同で作ったネット銀行で、中古マンションや中古戸建のご購入時にも利用でき、固定金利・変動金利ともに低金利でおすすめです。

さらに、auじぶん銀行の住宅ローンをご利用のお客様向けに、電気サービス「じぶんでんき」とセットで契約すると、住宅ローン金利が引下げになるサービスもあります。住宅ローンと合わせてライフラインの変更を検討している方にはおすすめです。

FP 奥山茂仁「住宅ローンの選び方」

FP 奥山茂仁

「3位」におすすめする理由

夫婦でそれぞれ「変動金利」と「10年以上の固定金利特約」のローンを組めば低金利の恩恵をうけつつ金利上昇リスクを抑えられる

夫婦それぞれで借入したい場合におすすめしたいのはじぶん銀行です。

変動金利と固定金利特約のどちらか選ぶこともできますが、2つの金利をミックスすることも可能です。固定金利特約の期間は2年~35年と、広い範囲から選ぶことができます。夫婦でそれぞれ「変動金利」と「10年以上の固定金利特約」のローンを組めば、低金利の恩恵をうけつつ、金利上昇リスクを抑えることができます。

なお、申込みは郵送やPCはもちろん、スマートフォンでも手続きが可能です。利便性の高さも隠れた魅力です。

FP 横山晴美「住宅ローンの選び方」

FP 横山晴美

「2位」におすすめする理由

変動金利は業界の中でトップクラスの安さで、「がん50%保障団信」に全疾病保障が無料で付帯され団信としてはかなり充実

auじぶん銀行の変動金利は業界の中でトップクラスの安さです。ネット完結で印紙代が不要であり事務手数料も圧縮することができます。auでんきやauのネット回線などに同時申し込みすることで金利などの割引を受けられることも嬉しい点です。

今回注目したいのはauじぶん銀行の団信についてです。がん診断でローン残高が半分になる「がん50%保障団信」に全疾病保障が無料で付帯され、団信としてはかなり充実しています。

auじぶん銀行が他金融機関と劣る点があるとするならば、一定期間固定金利型の変動金利移行後の金利が高いことでしょう。auじぶん銀行を選ぶ際には変動金利か固定金利をおすすめします。

FP 小山直樹「住宅ローンの選び方」

FP 小山直樹

「3位」におすすめする理由

業界トップクラスの低金利で、医療保障が充実しているので、お得感のある住宅ローン

基本的に建売、モデルハウス、マンション、中古物件を購入する場合におすすめしています。

注文住宅を購入する場合は、つなぎ融資を利用できないので6割程度の自己資金を持っている方におすすめしています。それくらいの自己資金があれば中間金が多少不足していても、ハウスメーカーの営業に相談すれば何とかしてくれます。実際に私がハウスメーカーに勤めていた時は、稟議書をあげて何度か中間金を免除しています。内緒です。

業界トップクラスの低金利で、医療保障が充実しているので、お得感のある住宅ローンです。もちろん、そのぶん審査が厳しいです。

個人的には、低金利の時代だからこそ、住宅ローンは全期間固定で固めるべきだと思っていますが、返済期間が短い場合や、自己資金に余裕がある場合は金利の低い変動金利を選ぶべきです。

FP 花房尚作「住宅ローンの選び方」

FP 花房尚作

「3位」におすすめする理由

変動金利での金利の低さで選びたい方、がんなどの病気リスクにも備えたい方にオススメ

変動金利での金利の低さで選びたい方、がんなどの病気リスクにも備えたい方にオススメです。無料でがん50%保障団信付帯、上乗せ金利でがん100%保障など、他にもケガや病気に備えた保障が充実しています。もともと低金利のじぶん銀行ですので、保障を付けても他銀行と十分検討できます。

住宅ローンだけでなく、自宅の電気代やauユーザーにはセット割の適用でキャッシュバックなど生活面でのメリットがあるのも魅力のひとつです。繰り上げ返済の最低金額が10万円から、については評価が割れるかと思われます。

【注意点】固定金利特約を選択した場合の固定期間中の繰り上げ返済手数料は、33,000円かかります。

FP 大竹麻佐子「住宅ローンの選び方」

FP 大竹麻佐子

「3位」におすすめする理由

業界最低水準の金利を誇るネット銀行で、「じぶんでんき」と同時申し込みで金利がもっと安くなる

auじぶん銀行も、業界最低水準の金利を誇るネット銀行です。2位のジャパンネット銀行と同じく、幅広い保障を得ることもできる反面、同じく少しですが金利の上乗せが必要になります。わずかですがジャパンネット銀行のほうが割安金利なので、こちらを3位としました。

ただし、ここでは「じぶんでんき」という電気サービスも行っており、同時に申し込むことでジャパンネット銀行をも下回る金利にすることもできます。電気会社を変えてもかまわない方なら、ここも十分おすすめです。

FP 山本昌義「住宅ローンの選び方」

FP 山本昌義

「2位」におすすめする理由

変動金利も固定金利もトップクラスの低金利、申し込みから契約まで最短10日というネット銀行らしいスピード感も魅力

じぶん銀行住宅ローンは、変動金利も固定金利もトップクラスの低金利がポイントです。特に電気料金を「じぶんでんき」にすると更に金利が下がるなども特典もありますので、KDDIやauユーザーにとっては利用しやすい住宅ローンと言えるでしょう。

住宅ローンの申し込みから契約まで、全てネットで手続きが完了する点も、時間や場所を気にする必要がないのでおすすめポイントとなります。申し込みから契約まで、最短10日というネット銀行らしいスピード感も魅力の1つです。保証料や繰り上げ返済手数料も無料です。

FP 黒須かおり「住宅ローンの選び方」

FP 黒須かおり

「1位」におすすめする理由

KDDIと三菱UFJ銀行がつくった銀行で安心感があり、低金利のメリットを享受できる変

この銀行独自の格付けはありませんが、KDDIと三菱UFJ銀行がつくった銀行のため、安心感はあります。現在の低金利のメリットを享受できる変動金利ですが、金利タイプを変更しなければ、その後も引き下げ幅は変わらないところはよいでしょう。普通預金金利もネット銀行らしい金利設定となっているので、ネット銀行としての使い勝手もよさそうです。

団信は上乗せ金利なしで、がんと診断された場合に住宅ローン残高相当額の50%を保障してくれるところも付加価値があります。auのユーザーならポイントもたまり、更にお得でしょう。

FP 岩永真理「住宅ローンの選び方」

FP 岩永真理

「4位」におすすめする理由

低金利にもかかわらず、「がん50%保障団信」と全疾病に対する保障が金利の上乗せなしで付いている

じぶん銀行をおすすめする理由は、2020年5月5日時点での金利が低金利にもかかわらず、「がん50%保障団信」と全疾病に対する保障が金利の上乗せなしで付いている点です。金利上乗せにより「がん100%保障団信」や「11疾病保障団信」も選択でき、健康状態に不安がある方は「ワイド団信」にも対応しています。

また、他行の口座から手数料無料で返済口座へ資金の移動ができる使い勝手の良さもおすすめのポイントです。ただし、つなぎ融資の利用はできませんので、注文住宅の場合は土地代や着工金などを自己資金で準備できる方が対象となります。

FP 秋山友美「住宅ローンの選び方」

FP 秋山友美

住信SBIネット銀行住宅ローン 67点(16名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(-)0.440%0.440%2.20%無料
変動金利(借り換え)(-)0.428%0.428%2.20%無料
当初固定金利(10年)0.610%2.075%2.20%無料
おすすめしているプロ
評価コメント

「2位」におすすめする理由

業界トップクラスの低金利で、「全疾病保障」が無料で付帯される

住信SBIネット銀行は変動金利がおすすめです。住信SBIネット銀行の変動金利はとても安く、こちらも業界トップクラスの低金利です。

加えておすすめできるのが、「全疾病保障」という保障が無料でついてくるというものです。これはガンや急性心筋梗塞等8種類の病気になったり、それ以外の病気やケガでも長期入院で就業不能状態になった場合に、12ヵ月までは月々の支払いの保障、12ヵ月を超えた際にはローン残高相当額が保障されるというものです。

FP 西脇優樹「住宅ローンの選び方」

FP 西脇優樹

「2位」におすすめする理由

申し込み手続きをすべてネットで完結でき、団体信用生命保険の保険料、全疾病保障等が無料

住信SBIネット銀行の住宅ローンでは、申し込み手続き全てをネットで完結できる他、契約書に記入・捺印が不要であることや、団体信用生命保険の保険料、全疾病保障等が無料であることがポイントとなっています。

さらに、女性限定で「ガン診断給金特約」付帯できることも大きな特徴です。女性で住宅を購入する方も増えているという時代の流れをいち早く組んだサービスを提供しているところは評価できるポイントといえるでしょう。

「ネット専用住宅ローン」の場合は三井住友信託銀行の口座開設により、さらに金利優遇が受けられますので、口座開設に抵抗がないのであれば、利用する価値はあるといえます。

FP 新井智美「住宅ローンの選び方」

FP 新井智美

「2位」におすすめする理由

金利が0.415%と安く、全疾病保証が無料で付帯

住信SBIネット銀行は、金利の安さで長らくおすすめランキング1位を占めてきた金融機関です。auじぶん銀行と比較すると、じぶん電気を申し込まない場合、auじぶん銀行の2020年2月の変動金利は0.42%であるのに対し、住信SBIネット銀行は0.415%となっているため、じぶん電気を利用しない方には魅力的です。

団体生命保険も、全疾病保証が無料で付加されています。ただし、同じ全疾病保証付き団体生命保険という名前ですが、住宅ローンが0になる条件が異なるため、注意が必要です。

FP 渡邉誠「住宅ローンの選び方」

FP 渡邉誠

「1位」におすすめする理由

変動金利で1、2を争う低金利で、団信の保険料・「全疾病保障」が保険料0円で付帯

私が「1位」におすすめするのは、住信SBIネット銀行の「ネット専用全疾病保障付住宅ローン(変動)」です。

2020年2月17日現在、変動金利で1、2を争う低金利であり、その上団信の保険料が0円!さらに3つの特定疾病(がん・脳卒中・急性心筋梗塞)、5つの慢性疾患(糖尿病・肝硬変・高血圧症・慢性腎不全・慢性膵炎)で12ヶ月以上働けない状態が続いた場合、住宅ローンの残高が0円となる「全疾病保障」も保険料0円で付帯します。

また保証料や繰り上げ返済の手数料も無料なため、総返済額を低く抑えることができるのも高ポイントです。

FP 杉浦直樹「住宅ローンの選び方」

FP 杉浦直樹

「3位」におすすめする理由

0.415%と金利が低く、、1円から繰り上げ返済が可能で機動性もよい

住信SBIネット銀行も変動金利ローンでは、0.415%(2020年2月19日時点)と低水準を維持しています。金利を含む総返済額では私の評価ではこの3社は同列です。

借入額5,000万円の35年ローンで試算すると、最も返済額の低いジャパンネット銀行と比べて、146,975円の差にしかなりません。

また、一部繰上返済手数料は無料で、1円から繰り上げ返済が可能で、機動性もよいといえます。住信SBI銀行をauじぶん銀行、ジャパネット銀行と比べ第3位としたのは、団体生命保険の条件の差です。団体信用生命保険料は3社とも無料で、契約者の死亡・高度障害以外の保障が次の通り異なっています。

・auじぶん銀行、ジャパネット銀行

ガンと診断された場合は残高相当額の50%が保険金として支払われる。すべてのけがや病気で入院が継続180日(6か月相当―筆者注)以上となった場合に残高相当額が保険金として支払われる。

・住信SBI銀行

疾病や傷害で所定の就業不能状態がローン約定返済日まで継続した場合月々の返済額が保険金として支払われる。就業不能状態が12か月継続した場合、ローンの返済残高が保険金として支払われる。

「就業不能が12か月続く」ことはかなり特殊で限定された状況であるのに対し、「がんと診断されること」は十分ありうる状況です。という理由で、団体信用生命保険の条件はauじぶん銀行、ジャパネット銀行に比べ劣るとの観点から、第3位としました。

FP 浦上登「住宅ローンの選び方」

FP 浦上登

「1位」におすすめする理由

金利の低さと保障の手厚さを兼ね備えており、総合力に優れた住宅ローン

住信SBI銀行の住宅ローンは、金利の低さと保障の手厚さを兼ね備えています。適用される金利は新規・借り換え共に0.415%(2020年2月20日時点)と業界最安水準。また、所定の8疾病で就業不能状態が続いた場合、12ヶ月まではローン返済額相当額、12ヶ月を超えた場合はローン残高相当額が保障される「全疾病保障」も無料で付帯されています。

働けなくなったときの返済に対する不安に金利を上乗せすることなく対処できるのは大きなメリットです。加えて繰り上げ返済の手数料や印紙税、保証料も不要です。総合力に優れた住宅ローンといえるでしょう。

FP 品木彰「住宅ローンの選び方」

FP 品木彰

「2位」におすすめする理由

キャンペーンが魅力で、他行宛ての振込手数料やATM引き出し手数料が一定回数無料になるサービスも受けられる

2月のキャンペーン金利は変動タイプのもので年利0.415%、20年固定金利のタイプのものでも年利1.25%です。ただし、審査の結果次第では年利0.1%が上乗せされる場合もありますので、注意して下さい。

いずれの金融機関でもさまざまなキャンペーンを実施していますが、こちらの金融機関では金利引き下げをしてもらう、もしくは現金5万円のキャッシュバックのいずれかから選ぶことができるのは魅力です。また独自のカードシステムのスマプロランクが導入されており、他行宛ての振込手数料やATM引き出し手数料が一定回数無料になるサービスが受けられるものメリットです。

FP 飯田道子「住宅ローンの選び方」

FP 飯田道子

「2位」におすすめする理由

金利が低く、団信に「全疾病保証が無料付帯」

3つの金利タイプの中で変動金利を選ばれた場合、住信SBIネット銀行がおすすめです。変動金利であれば他の金融機関と比較しても非常に低い金利設定となっており、さらに団信に「全疾病保証が無料付帯」となっており、非常に手厚い内容になっているといえるでしょう。

また、保証料や繰上げ返済の手数料も無料なので借入時の初期費用から、住宅ローンを組んだ後のランニングコストまで安く抑えることができます。

FP 逆瀬川勇造「住宅ローンの選び方」

FP 逆瀬川勇造

「2位」におすすめする理由

金利上乗せなしで全疾病付き団信が付保、ネットと郵送で申込やり取りが完結できる

総じて金利が低いネット銀行の中でも好条件なのはこちらです。金利上乗せなしで全疾病付き団信が付保されるのはとても魅力的です。

ネットと郵送で申込やり取りが完結できるのも忙しい人には好都合です。最近は代理店を介して面前で対応できるようにもなっていますので、ネット銀行とはいっても顔が見える安心感もあります。

ただ一点、つなぎ融資に対応していないため、注文建築を希望する場合には注意が必要な点です。その点が解決できるなら注文建築でも金利と団信の充実度でおすすめです。

FP 佐藤陽「住宅ローンの選び方」

FP 佐藤陽

「1位」におすすめする理由

金利や保険料の負担なしで死亡保障以外の就業不能状態の保障など幅広い補償が用意されている

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、金利や保険料の負担なしに、死亡保障以外の就業不能状態の保障など幅広い補償が用意されているのが特徴です。また、変動金利も業界トップクラスの低金利となっています。

注意点としては、当初固定金利型の住宅ローンは、当初固定期間終了後の金利優遇幅が低いため、将来の金利上昇により負担が大きくなってしまいます。そのため、おすすめは、変動金利か、返済可能期間以内で借り入れる固定金利になります。

FP 熊谷正和「住宅ローンの選び方」

FP 熊谷正和

「3位」におすすめする理由

保険料なしで団信と全疾病保障が付帯、女性の方は全疾病保障に加えてがん診断給付金特約も無料

住信SBIネット銀行のおすすめのポイントは、なんといっても団信の補償の範囲の広さです。最近の住宅ローンは団信付の商品が増えましたが、その中でも住信SBIネット銀行は、保険料なしで団信と全疾病保障が基本ついています。

そして女性の方においては、全疾病保障に加えてがん診断給付金特約も無料でついてきます。特にネット銀行で魅力的な低金利と団信の補償範囲を重視して住宅ローンを選びたい女性の方には大変おすすめです。

FP 奥山茂仁「住宅ローンの選び方」

FP 奥山茂仁

「4位」におすすめする理由

業界トップクラスの低金利で医療保障が充実しているのでお得感のある住宅ローン

代表的なネット銀行として、住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・ジャパネット銀行があげられます。これらは基本的に似たりよったりでビジネスモデルは同じです。業界トップクラスの低金利で、医療保障が充実しているので、お得感のある住宅ローンです。住信SBIネット銀行は全疾病保障が無料で付いています。もちろん、そのぶん審査が厳しいです。

つなぎ融資を利用できないので注文住宅の場合は6割程度の自己資金が必要です。お客様の事情によってどれを選ぶか決まってくるので、この三社については順位付けにあまり意味はないかと思います。

個人的には、低金利の時代だからこそ、住宅ローンは全期間固定で固めるべきだと思っていますが、返済期間が短い場合や、自己資金に余裕がある場合は金利の低い変動金利を選ぶべきです。

FP 花房尚作「住宅ローンの選び方」

FP 花房尚作

「5位」におすすめする理由

金利上乗せなしで全疾病保障が付帯、低金利でキャンペーンも充実

今後に期待したい金融機関です。SBIホールディングと三井住友信託銀行が共同設立したネット専業銀行で、変動金利では、ジャパンネット銀行とともに最低金利を狙う最近の傾向です。

上場検討していることもあり、お得なキャンペーンや付帯サービスにタイミングがあえば、さらにメリット享受できます。金利上乗せなしで全疾病保障(がんを含むすべての病気やケガを保障)が付帯されるのは、魅力です。また女性限定サービスも嬉しい特典です。ネット情報では、常にキャンペーンが実施され、以前と同様なのか条件が違うのかわかりづらい印象です。

FP 大竹麻佐子「住宅ローンの選び方」

FP 大竹麻佐子

「1位」におすすめする理由

業界最低水準の金利に加えて「全疾病保証」を金利上乗せナシで付帯可能、女性はガンと診断されたら30万円の保険金が貰える

住信SBIネット銀行は、業界最低水準の金利に加えて「全疾病保証」を金利上乗せナシで付けることができます。これにより、重い病気やケガで働けなくなった時には住宅ローン返済が無くなり、さらに働けない期間が一年続いたり万一亡くなったりしたら住宅ローン残高自体がゼロとなります。

なお、女性はガンと診断されたら30万円の保険金が貰える点も、嬉しい特徴です。どこにしようか中々決められない時には、とりあえずここを選んでおけば問題ないでしょう。

FP 山本昌義「住宅ローンの選び方」

FP 山本昌義

「1位」におすすめする理由

手続きなどが全てネット上で完結することができ、保証料や繰り上げ返済手数料、借入時の印紙代などが無料

住信SBIネット銀行は手続きなどが全てネット上で完結することができ、保証料や繰り上げ返済手数料、借入時の印紙代などが無料です。

固定金利も2年から35年まで9パターンに分かれていて、全期間固定金利のフラット35も取り扱っているのでライフプランに合わせた商品選択が可能ですし、全ての疾病やケガで働けなくなった場合に対応している団体信用生命保が魅力です。

保険料は金利に含まれていますので、改めて支払うことがなく借入期間が長い住宅ローンも安心して借りることができます。もちろん、金利面もトップクラスの低金利で、固定期間終了後の優遇金利幅が大きい点もおすすめポイントです。

金利から手続き、保険まで全体的なバランスの良さがおすすめできる点ですね。

FP 黒須かおり「住宅ローンの選び方」

FP 黒須かおり

「2位」におすすめする理由

他行に比べて金利は低く、団信には全疾病保障が上乗せ金利なしで付帯

他行に比べて金利は低いですが、審査によっては0.1%上乗せになる場合もあるようです。通期引き下げプランであれば、金利タイプを変更しなければ基準金利からの引き下げ幅には変更はありません。

団信には全疾病保障が上乗せ金利なしで付いていますので、病気(精神疾患除く)やけがで所定の就業不能状態になると、その月の返済額が保険金として受け取れます。預金金利は低いですが、SBI証券と口座の連携はできるので、投資とのつながりはよいでしょう。

FP 岩永真理「住宅ローンの選び方」

FP 岩永真理

ジャパンネット銀行住宅ローン 50点(12名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(-)0.380%0.415%2.20%無料
当初固定金利(2年)0.410%0.880%2.20%無料
当初固定金利(15年)1.150%0.880%2.20%無料
おすすめしているプロ
評価コメント

「4位」におすすめする理由

固定金利が安く、団信保険がバラエティに富んでいる

ジャパンネット銀行の住宅ローンは変動・固定金利共に安くなっていますが、金利変動のリスクを緩和するための、いわゆる「5年ルール」「125%ルール」を適用していない銀行なので、その点注意が必要です。ですので、固定金利を考えていらっしゃる方におすすめです。

また、ジャパンネット銀行は団信保険がバラエティに富んでいるのもメリットです。なかでも、健康上の理由で一般の団信に入れない方でも加入しやすい「ワイド団信」は、健康上の心配がある方におすすめです。

FP 西脇優樹「住宅ローンの選び方」

FP 西脇優樹

「4位」におすすめする理由

変動金利で最も低金利で、保証料や繰上げ返済手数料が無料なので総支払額を抑えることができる

「4位」におすすめするのは、ジャパンネット銀行の「住宅ローン(変動)」です。

理由はなんといっても2020年2月17日現在、変動金利で最も低金利なこと!また、保証料や繰上げ返済手数料が無料なので総支払額を抑えることができ、がんと診断されたら住宅ローン残高が「半分」になる「がん50%保障団信」や「0円」になる「がん100%保障団信」、「11疾病保障団信」といった保障機能も充実しているなど、低金利で安心して住宅ローンを組みたいという方におすすめです。

FP 杉浦直樹「住宅ローンの選び方」

FP 杉浦直樹

「2位」におすすめする理由

金利が0.399%と変動金利では最も安く、総返済額も最も安い

ジャパンネット銀行の変動金利ローンもおすすめです。金利は0.399%p.a.(2020年2月19日時点)で、今のところ、変動金利では最も安く、総返済額も最も安くなります。ただ、auじぶん銀行との金利差はそれほど大きくありません。

借入額5,000万円の35年ローンで試算すると、両社の差は101,071円にしかなりません。35年間に何かあれば吹き飛んでしまうような金額です。第3位の住信SBI銀行も含めて総返済金額では、3社同じと見るべきで、その他の要因で順位をつけました。

FP 浦上登「住宅ローンの選び方」

FP 浦上登

「4位」におすすめする理由

変動金利が0.399%ともっとも低く、保証料や一部繰り上げ返済手数料、団信の保険料(死亡・高度障害のみ)も無料

ジャパンネット銀行は変動金利が0.399%(2020年2月20日時点)と最も低いのが魅力的。仮に金利が契約時から上昇しなかった場合は返済総額を最も少なくできます。保証料や一部繰り上げ返済手数料、団信の保険料(死亡・高度障害のみ)も無料です。

ただしジャパンネット銀行の変動金利は「5年ルール」や「125%ルール」が適用されません。そのため金利の上昇によって返済額が増えても、支払えるだけの収入がある人や金利の上昇時に備えて繰り上げ返済の資金を計画的に貯められる人などにおすすめです。

FP 品木彰「住宅ローンの選び方」

FP 品木彰

「4位」におすすめする理由

金利は変動金利と10年固定金利が極めて低く業界最安値圏、医療保障も充実

住宅ローンの取り扱いは2019年7月にサービスを開始したばかりの、後発での参入となります。サービス開始時期が遅かった分、他の商品がよく研究されており、様々な強みをもった住宅ローンサービスとなっています。

昨今の住宅事情に合わせて融資上限額は2億円で、金利は変動金利と10年固定金利が極めて低く業界最安値圏を争っています。

医療保障も充実しており、金利上乗せが必要ですが、引受条件が緩和されたワイド団信やがん50%保障団信、がん100%保障団信と、がんと10大生活習慣病を保障する『11疾病保障団信』が利用可能です。

金利タイプは限られますが、低廉な金利と幅広い医療保障が強力な反面、個人事業主やつなぎ融資の利用はできず利用条件に関してはやや厳しい面もあります。

FP 菊原浩司「住宅ローンの選び方」

FP 菊原浩司

「4位」におすすめする理由

金利が新規借入でも借換えでも0.399%ともっとも低い金利水準、保証料や一般団信保険料、一部繰上げ返済手数料も0円

ジャパンネット銀行の変動金利型住宅ローンは金利が新規借入でも借換えでも0.399%(2020年2月時点)ともっとも低い金利水準となっています。各金融機関は変動金利型で0.4%台まで下げるなど金利引き下げ競争が激化しているなか、2019年に住宅ローンに参入した後発のジャパンネット銀行はその低金利を売りにしているようです。

今年になり金利が0.4%台を切ってきたのはジャパンネット銀行だけで、その力の入れようがわかります。また契約もすべてネットのため契約書に必要な印紙代が不要で、保証料や一般団信保険料、一部繰上げ返済手数料も0円です。

ただ注意が必要なのは、変動金利は金利が上昇したときに、返済額の大幅な負担増にならないよう「返済額の見直しは5年ごと」や「月々の返済額はそれまでの額の1.25倍が上限」といった緩和措置があるのが通常ですが、ジャパンネット銀行ではそのような措置がありません。そのため金利が上昇する局面では、半年ごとの金利見直し後に支払額が増える可能性があります。

収入や貯蓄に余裕があり、将来の金利上昇リスクに対しても繰り上げ返済等の対応ができる人におすすめです。

FP 小山英斗「住宅ローンの選び方」

FP 小山英斗

「5位」におすすめする理由

変動金利0.399%という驚異の低金利が魅力、11疾病付き団信を+0.3%で付保可能

令和2年2月時点で変動金利0.399%という驚異の金利を出している低金利が魅力です。11疾病付き団信を+0.3%で付保可能です。

つなぎ融資は利用できませんので、注文建築では使いづらいですが、それ以外のケースではとにかく金利が低いところを選んで早めに繰上げ返済も頑張りたいという方にはおすすめです。

住信SBIネット銀行とは違い面前で申込や説明を受けられる代理店制度などはないので、ご自身で分からない点は電話で問い合わせるなどマメさが必要になる点は要注意です。

FP 佐藤陽「住宅ローンの選び方」

FP 佐藤陽

「2位」におすすめする理由

金利が低く、保証料や一般団信保険料、一部繰り上げ返済手数料は0円なのでコスパで選ぶならおすすめ

ジャパンネット銀行は、ネット銀行のメリットを存分に活かしての魅力的な金利でおすすめです。特に変動金利がおすすめです。低金利の商品が多いネット銀行の変動金利の中で比較しても金利の低さは上位に入ります。

ネット銀行ですから、もちろんお手続きはネットで完結します。保証料や一般団信保険料、一部繰り上げ返済手数料は0円ですのでコスパで選ぶならおすすめです。ネット銀行で変動金利が低い住宅ローンを選びたいならとてもおすすめです。

FP 奥山茂仁「住宅ローンの選び方」

FP 奥山茂仁

「5位」におすすめする理由

変動金利が業界トップクラスの安さ、事務手数料や団信保険料も抑えることができる

ジャパンネット銀行住宅ローンは変動金利が業界トップクラスの安さとなっています。とにかく安い金利で借りたい方にはおすすめのローンです。

ただし、ジャパンネット銀行の住宅ローンは「5年ルール」など市場の変化に関するリスクを緩和するための制度が整っていません。これから金利が上がる可能性が十分にある現在(2020年3月現在)ではリスクの高い商品でもあります。事務手数料や団信保険料も抑えることができるので、借入時の返済総額シミュレーションは非常に安い金額になるでしょう。

FP 小山直樹「住宅ローンの選び方」

FP 小山直樹

「2位」におすすめする理由

もっとも金利が安いネット銀行で、通常の団信に加入できない方でも加入できる余地がある

ジャパンネット銀行は、2020年3月時点でもっとも金利が安いネット銀行です。1位の住信SBIネット銀行と比べると、より柔軟に万一の時の保障・保険を選べる反面、少しですが金利の上乗せが必要になる点が劣ると言えます。

とはいえ、その分だけSBIネット銀行を上回る保障を得ることもできますし、通常の団信に加入できない方でも加入できる余地がありますから、人によってはこちらがおすすめです。自分の健康状態やライフプランを考えて選んでいきましょう。

FP 山本昌義「住宅ローンの選び方」

FP 山本昌義

「3位」におすすめする理由

変動金利ではトップの低金利で、団体信用生命保険のバリエーションの多さも魅力

ジャパンネット銀行の最大のポイントは、低金利です。おそらく変動金利ではトップの低金利となっています。2020年3月時点で変動金利が0.399%と、0.4%を下回る低金利ですので、とにかく低金利!という方にはおすすめです。反面、固定金利では住信SBIネット銀行やじぶん銀行の方が少し低い金利となっています。

団体信用生命保険のバリエーションの多さも魅力の1つ。死亡や高度障害時にローンがゼロになる一般団体信用生命保険以外にも、がんと診断されたらローンが半分になる「がん50%保障団信」、ローンがゼロになる「がん100%保障団信」、がん100%プラス10種類の疾病に対応した「11疾病保障団信」、病気等の方向けに基準を緩和した「ワイド団信」などがあります。保証料や印紙代、繰り上げ返済手数料なども無料となっています。

FP 黒須かおり「住宅ローンの選び方」

FP 黒須かおり

「5位」におすすめする理由

金利が0.399%ともっとも低い水準で、保障も充実しており、健康状態に不安がある方は「ワイド団信」にも対応

ジャパンネット銀行をおすすめする理由は、2020年5月5日時点での金利が0.399%ともっとも低い水準であること。そして、金利の上乗せは必要ですが「がん50%保障団信」「がん100%保障団信」「11疾病保障団信」も選択でき、健康状態に不安がある方は「ワイド団信」にも対応している点です。

また、他行の口座から手数料無料で返済口座へ資金の移動ができ、月1回はコンビニATMでの入出金手数料が無料、2回目以降も3万円以上であれば無料と銀行としての使い勝手も良い点です。ただし、いわゆる「5年ルール」や「125%ルール」が適用されていないため、金利上昇に対しての対応力があることが前提です。また、つなぎ融資の利用はできませんので、注文住宅の場合は土地代や着工金などを自己資金で準備できる方が対象となります。

FP 秋山友美「住宅ローンの選び方」

FP 秋山友美

ARUHI住宅ローン/フラット35 38点(9名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間固定金利(21~35年)1.110%1.110%2.20%無料
全期間固定金利(15~20年)1.280%1.280%2.20%無料
当初固定金利(5年)0.770%1.020%2.20%無料
当初固定金利(10年)0.860%1.110%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)1.160%1.160%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)0.880%0.880%2.20%無料
当初固定金利(5年)0.910%1.160%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)1.260%1.260%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)0.980%0.980%1.10%無料
おすすめしているプロ
評価コメント

「4位」におすすめする理由

窓口が豊富で相談しやすく、日本一のフラット35の融資実績あり

ARUHIの住宅ローンはネットだけでなく、窓口に行って相談するができます。ネットだけではちょっと不安と思われる方は、実際に窓口に行って相談してみることをおすすめします。

ARUHIの店舗は全国にあり、店舗数もかなり増えていることから、相談される際は事前に予約をしておく方がよいでしょう。窓口が豊富なので相談しやすいことと、日本一のフラット35の融資実績があることからも、健康状態に不安がある人でも利用しやすい住宅ローンといえます。

FP 新井智美「住宅ローンの選び方」

FP 新井智美

「5位」におすすめする理由

35年間金利が変わらないため返済計画が立てやすいのが最大のメリット

住宅ローンは組まなくちゃマイホームは買えないけど、保険には過不足なく加入しているから「団体信用生命保険には加入したくない」という人におすすめです。

ARUHIのフラット35Sの2月の実行金利は借入期間35年で団信付加入の場合で0.830%。加入した場合は1.030%です。他の金融機関の変動タイプのものと比べると金利は高く感じるかもしれませんが、35年間金利が変わらないのは返済計画が立てやすいのが最大のメリットです。

返済口座は全国にある1,000以上の金融機関から選ぶことができるので、新たに口座を作らなくて良いのは見逃せません。

FP 飯田道子「住宅ローンの選び方」

FP 飯田道子

「1位」におすすめする理由

借入額に仲介手数料や住宅ローンの事務手数料など一部諸経費も繰り入れ可能、全国1,000以上の金融機関から返済口座を選ぶこともできる

民間住宅ローンかフラット35かの選択で、フラット35を選ばれた方にはARUHI フラット35がおすすめです。

ARUHI フラット35は借入額に仲介手数料や住宅ローンの事務手数料など一部諸経費も繰り入れることができるほか、全国1,000以上の金融機関から返済口座を選ぶことができるといった特長があります。

さらに、自己資金を多く用意できる方にはより低い金利で利用できる「ARUHIスーパーフラット」も用意されています。

FP 逆瀬川勇造「住宅ローンの選び方」

FP 逆瀬川勇造

「3位」におすすめする理由

スーパーフラットという独自の商品で従来のフラット35よりさらに低金利で借り入れすることができる

ARUHI スーパーフラットは、【フラット35】(保証型)を用いた独自の商品で、従来のフラット35よりさらに低金利で借り入れすることができます。住宅建設費(土地取得費を含む)または住宅購入価額の1割~4割を手持金として、手持金1割増すごとに0.05%金利が下がり、最大0.2%まで下がる仕組みになっており、手持金を多く用意できるご家庭にむいています。フラット35を選択する場合の金利は、頭金を2割以上準備できる場合には最低水準になっています。

ただし、通常のフラット35に付帯されている障害2級以上の状態で住宅ローンを免除する保障タイプではなく、通常の死亡・高度障害保障のみとなる点がデメリットとなります。

FP 熊谷正和「住宅ローンの選び方」

FP 熊谷正和

「5位」におすすめする理由

頭金を入れることによってより低い金利が適用、住宅金融支援機構の「機構団信」に加入可能

ARUHIスーパーフラットとは、『フラット35(保証型)』の住宅ローンです。頭金を入れることによってより低い金利が適用されます。例えば「ARUHIスーパーフラット6」では4割の頭金を支出することで、全期間固定金利ながら1%を切る金利が適用されます。

団信については、フラット35を運営する住宅金融支援機構の「機構団信」に加入可能です。機構団信で無料付帯(一般団信)されているのは、死亡保障以外は身体障害保障のみとなります。

・身体障害保障

身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級の場合。また、身体障害者手帳の交付を受けたときも対象

金利を上乗せすることで3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)保障を追加することもできます(3大疾病保障には介護保障も付帯)。また、機構団信では金利を上乗せすれば、夫婦連生団信に加入することも可能です。

頭金を用意し、かつ全期間固定金利のフラット35ならば、それだけでもかなり返済リスクを抑えられるため、一般団信でも安心して住宅ローンを組めそうです。しかしさらに安定感を求める方は金利上乗せ団信も検討するといいでしょう。

※一般団信は無料で付帯しています

※住宅ローンや団信の情報はすべて2020年3月6日現在のものです。また、商品の詳細は、各金融機関にお問い合わせください。

FP 横山晴美「住宅ローンの選び方」

FP 横山晴美

「4位」におすすめする理由

自己資金による金利優遇が大きく、特に自己資金がある程度ある方にはおすすめ

ARUHIはノンバンク系の住宅ローン専門金融機関です。特に自己資金がある程度ある方にはおすすめです。「ARUHIスーパーフラット」は自己資金による金利優遇が大きく、4割を自己資金で用意できる方は10年目まで0.51%(2020年3月実行金利)と変動金利と比較しても遜色ない金利を実現することができます。

また、健康に不安がある方でも加入できるワイド団信を用意するなどフラット35を利用するからこそ出来る商品が揃っています。ただし、事務手数料は若干高めに設定されているので利用前にチェックしておきましょう。

FP 小山直樹「住宅ローンの選び方」

FP 小山直樹

「2位」におすすめする理由

従来のフラット35よりも低金利で借り入れ可能、窓口に行って対面で相談もできる

4割の自己資金を用意できる方は、ARUHIスーパーフラット6Sをお勧めしています。従来のフラット35よりも低金利で借り入れできます。

フラット35は最長35年の全期間固定金利です。お借入れ時に返済終了までの返済額が確定します。わずらわしい借り換えに悩まされることはありません。返済途中で金利が変わらない安心感は、ゆとりのある生活を送るうえで欠かせません。低金利時代の今だからこそ、ローン返済までその恩恵を受けられる全期間固定を強くおすすめします。

ARUHI住宅ローンは全国に150以上の店舗があるので、窓口に行って対面で相談できます。ネット銀行などの通信系の住宅ローンは、お問い合わせデスクのお粗末さがどうしてもつきまといます。そうした煩わしさがないのはありがたいです。

FP 花房尚作「住宅ローンの選び方」

FP 花房尚作

「4位」におすすめする理由

前審査から契約まですべてWeb完結可能、普段利用している金融機関の口座を返済口座に指定できる

フラットと変動金利など複数での契約を考えている人、頭金の少ない人、在籍年数の少ない人、自営業の人などにオススメです。

住宅ローン専門金融機関で、事前審査から契約まで、すべてWeb完結可能。出向くことなく手続きできますが、不安や不明点がある場合には、店舗での相談で納得いくまで対応してくれます。普段利用している金融機関の口座を返済口座に指定できることもポイント。

着実に実績ふえていますが、大手とはいえ、知名度が低いことが否めません。

FP 大竹麻佐子「住宅ローンの選び方」

FP 大竹麻佐子

「1位」におすすめする理由

自己資金が多いと金利も低く抑えられ、30年以上の借入期間では一番低い水準の金利

自己資金が多いと金利も低く抑えられ、30年以上の借入期間では一番低い水準の金利となっている点がいいと思います。

団体信用生命保険に加入せずに民間の収入保障保険で加入した場合に、団体信用生命保険に加入した場合より保険料は安く抑えられる場合も考えられるので、団体信用生命保険に加入せずに借り入れをするのも良いと思います。

元金均等返済を選択すると返済額総額が少なくなるので借り入れ当初に余裕がある方にはおすすめです。私は繰り上げ返済をおすすめしていませんが、繰り上げ返済をインターネットで手続きした場合、1万円以上から手数料なしで行えるのも良い点ですね。

FP 吉野裕一「住宅ローンの選び方」

FP 吉野裕一

イオン銀行住宅ローン 38点(9名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(-)0.720%0.720%110,000無料
変動金利(-)0.470%0.470%2.20%無料
変動金利(-)0.670%0.670%110,000無料
当初固定金利(3年)0.630%0.970%110,000無料
当初固定金利(10年)0.620%0.770%2.20%無料
当初固定金利(10年)0.570%0.770%2.20%無料
おすすめしているプロ
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「3位」におすすめする理由

イオンセレクトクラブ入会でイオンでの買い物5%オフとなる特典あり、審査が厳しくなく健康面で不安がある方でも安心して利用できる

イオン銀行の住宅ローンではインターネット申し込みが可能である以外に、イオンセレクトクラブ入会でイオンでの買い物5%オフとなる特典があります。また、保証料、一部繰り上げ返済手数料が無料であることも好ポイントです。

審査の結果が出るのが早く、それほど審査が厳しくもないことや、健康面で不安がある人でも、安心のワイド団信も使うことがで切るところが魅力の一つです。日常的にイオングループのお店を利用する方であれば、イオン銀行の住宅ローンを検討候補の一つとして取り入れるとよいでしょう。

FP 新井智美「住宅ローンの選び方」

FP 新井智美

「5位」におすすめする理由

イオンセレクトクラブに入会でお買い物が全期間5%オフとなり、生活費を抑えることが可能

イオン銀行住宅ローンの金利は、変動金利で0.52%(2020年2月20日時点)と標準的です。しかしイオンセレクトクラブに入会することでイオンでのお買い物が全期間5%オフとなり、マイホームでの生活開始後に、生活費を抑えることができます。

また、全国にあるイオン銀行の店舗にて相談と手続きが可能なためローン返済における不安や心配、不明点などを解消したうえで借入できます。生活圏内にイオンがある人におすすめの住宅ローンです。

FP 品木彰「住宅ローンの選び方」

FP 品木彰

「4位」におすすめする理由

金利に0.1%上乗せすることでガン保障特約が付帯可能、365日いつでも店頭で相談を受けられる

2月10日現在の変動タイプの金利は0.52%、当初10年固定タイプの金利は0.69%です。こちらの金利は新規で借り入れる場合なのですが、金利に0.1%上乗せすることでガン保障特約が付けられるようになっています。ガンと診断されると住宅ローンの残債が0になるのはとても魅力的ですよね。

その他にも365日いつでも店頭で相談を受けられますので、仕事帰りや土日祝日でも相談できるのは忙しい会社員等にとっては嬉しいサービスなのではありませんか?また住宅ローンを組むとイオングループでの買い物が5%引きになるのも魅力的です。

FP 飯田道子「住宅ローンの選び方」

FP 飯田道子

「5位」におすすめする理由

保証料や一部繰上げ返済手数料、団信の保険料も無料で、イオン系列の対象店での買い物が5%割引になるのが最大の魅力

イオン銀行の当初10年固定金利の金利は0.69%(2020年2月時点)です。また固定期間終了後の金利優遇幅も大きいです。保証料や一部繰上げ返済手数料、団信の保険料も無料です。

最大の魅力は5年間、イオン系列のイオン、ダイエー、まいばすけっと、マックスバリュなど対象店での買い物が5%割引になることです。ただし、1年間の割引対象買物金額の上限は、住宅ローンの当初借入金額に応じて以下の上限があります。

当初借入金額1,000万円以上2000万円未満:45万円/年

当初借入金額2,000万円以上:      90万円/年

他にも定期預金金利の優遇や電子マネー(WAON)のプレゼント、イオンゴールドカードセレクトが発行されるなどの特典もあります。こちらはイオン系列のお店をよく利用する人などが、住宅ローンに付帯する特典に魅力を感じる場合におすすめします。

FP 小山英斗「住宅ローンの選び方」

FP 小山英斗

「3位」におすすめする理由

買い物で行くイオンモールの中に店舗がある気軽さが魅力で、8大疾病付き団信+失業信用費用保険が+0.3%で付保可能

買い物で行くイオンモールの中に店舗がある気軽さも魅力ですが、令和2年2月時点で変動金利0.52%、10年固定0.69%という金利も魅力的です。8大疾病付き団信+失業信用費用保険が+0.3%で付保可能です。手厚い団信を付保しても1%を下回る金利が可能です。

そして注文建築をする場合のつなぎ融資にも対応しているのもうれしいポイントです。土日祝日でも相談・手続きが可能なので銀行の手続きのために仕事を休まなくても良いのも好都合です。

FP 佐藤陽「住宅ローンの選び方」

FP 佐藤陽

「4位」におすすめする理由

利便性が高く、金利や団信などの条件は他のネット銀行と比較しても高水準

イオン銀行の最大のおすすめポイントは、利便性です。もちろん金利や団信などの条件は、他のネット銀行と比較しても高水準です。そして365日、お近くのイオンショッピングセンター内に併設されているイオン銀行窓口で相談でき、さらに住宅ローン利用者限定でイオンでのお買い物が毎日5%オフになるサービスもおすすめです。

身近にイオンショッピングセンターがあり、利便性とプラスアルファで住宅ローンを選ぶならとてもおすすめです。

FP 奥山茂仁「住宅ローンの選び方」

FP 奥山茂仁

「3位」におすすめする理由

独自サービスが充実しており、イオンセレクトクラブに入会することで5年間イオンでの買い物が5%OFF

イオン銀行の金利は業界トップクラスとまでは言えず、上位と比べると見劣りします。しかし、イオン銀行の住宅ローンで注目すべきは独自サービスにあります。イオン銀行の住宅ローンを利用してイオンセレクトクラブに入会することで5年間イオンでの買い物が5%OFFになります。イオンをよく利用する方であれば非常に大きいサービスでしょう。

また、0.3%上乗せで加入できる「8疾病保障付き住宅ローン」と0.1%上乗せで加入できるがん保障特約は、掛け金に対して非常に充実しています。イオン内に窓口があり相談できる環境もプラスポイントの1つです。

FP 小山直樹「住宅ローンの選び方」

FP 小山直樹

「1位」におすすめする理由

インターネットでの申し込みが可能で、全国のイオン銀行窓口で相談することも可能

住宅ローンを組むとき、固定金利と変動金利のどちらかを選ばなければなりませんが、途中で変更することも可能です。例えば、最初は金利の底だと思い、固定金利を選んだけれど、定期的に金利が変動した方が得だと思い直したので変動金利へ変更したい。もしくは最初は金利の動向を気にするのが面倒だから変動金利を選んだのに、最近の金利は安すぎるから低金利をずっと適用して欲しいので途中から固定金利に変更する。

そんなふうに家族の意見や金利の動向、そして考え方の変化によって金利の選択を変更したい場合、最初にどのような金融機関、商品を選ぶのかに左右されます。

例えば、転勤や転居、赴任などの理由で夫は持ち家に住んでおらず、妻子だけが暮らしている場合。もし、金利の変更をネット上で行うことができず、債務者である夫が金融機関の支店で担当者の面前で手続をしなければならないのなら大変です。もし、夫は沖縄、妻子が北海道にいる場合、金利の選択によって多少のメリットがあっても、わざわざ支店に行く時間や労力、交通費を考えるとメリットが減少、消去する可能性があります。

このような事態を避けるには全国の支店がある金融機関を選ぶか、全国展開していなくてもネット上で手続を受け付けている金融機関を選ぶことが大事です。

FP 露木幸彦「住宅ローンの選び方」

FP 露木幸彦

「3位」におすすめする理由

「イオンセレクトクラブ」に入会をすることで借入から5年間は、ダイエーを含むイオングループでの買い物が5%オフに

イオン銀行の住宅ローンの他社にはない魅力は、「イオンセレクトクラブ」に入会をすることで借入から5年間は、ダイエーを含むイオングループでの買い物が5%オフになる点です。また定期預金金利の優遇や旅行傷害保険付帯のイオンゴールドカードが発行されるなどの特典もついています。金利はネットバンク各社に比べると低いわけではありませんが、イオングループで頻繁に買い物をする人にとっては大きな魅力となります。

また、非自発的に失業した場合に最長6ヶ月間毎月の住宅ローンが保障される「失業信用費用保険」がついた「8大疾病保障付き団信」や災害により居住できなくなった場合の「居住不能信用費用保険」など特徴的な特約があるため、返済中のリスクをできる限り抑えるために団信の保障にこだわる方は検討しても良いでしょう。健康状態に不安がある方は「ワイド団信」にも対応しています。また、つなぎ融資も対応しているので注文住宅でも利用できます。

FP 秋山友美「住宅ローンの選び方」

FP 秋山友美

三菱UFJ銀行住宅ローン 33点(8名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
当初固定金利(3年)0.640%1.240%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(20年)1.340%3.190%33,0000.20%金利上乗せ
変動金利(-)0.775%~0.925%0.775%~0.925%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(1年)1.150%~1.300%0.775%~0.925%33,0000.20%金利上乗せ
変動金利(-)0.675%0.675%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(3年)0.540%1.240%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(10年)0.840%1.840%33,0000.20%金利上乗せ
変動金利(借り換え)(-)0.675%0.675%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(借り換え)(10年)0.840%1.840%33,0000.20%金利上乗せ
おすすめしているプロ
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「3位」におすすめする理由

固定3年は業界トップクラスの低金利、細かな特典も多い

三菱UFJ銀行は変動金利選択プランがおすすめです。特に固定3年は業界トップクラスの低金利でおすすめできます。金利が安いだけでなく、三菱UFJ銀行という大手の銀行だけに、色々と細かな特典が多いです。

例えば、出産前後の女性に向けての金利優遇(年0.2%)や三菱UFJ銀行の住宅ローンの利用中にリフォームした場合の金利優遇(年0.5%)、三菱UFJ銀行ATMの手数料無料等です。該当するかどうか人を選びますが、一考の余地があります。(金利優遇は2020年2月現在のものです)

FP 西脇優樹「住宅ローンの選び方」

FP 西脇優樹

「5位」におすすめする理由

ネット申込で優遇される金利タイプは変動と3年固定と10年固定の3種類、大手ならではの安心感

ネット専用住宅ローンサービスを開始し、来店不要で契約が行えます。3大メガバンクの一角で知名度は抜群でしたが、金利が最安値圏内に近づいたことで注目されています。ネット申込で優遇される金利タイプは変動と3年固定と10年固定の3種類のみで、融資上限額は1億円ですが、元利均等返済と元金均等返済の両方式を選ぶことができますが、先行しているネットバンク各社と比較して事務手数料に課題も残ります。

医療保障については、基本的な団信の他に0.3%の金利上乗せでがん(上皮内がんを除く)と脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病と保険料の支払いによる高血圧性疾患、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変の4つの生活習慣病の保証をニーズに合わせて選択できる『7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉』が特徴です。

住宅ローンの内容に関しては無難な内容ですが、大手ならではの安心感で住宅ローンを利用していきたい場合には適しています。

FP 菊原浩司「住宅ローンの選び方」

FP 菊原浩司

「2位」におすすめする理由

固定金利期間型で期間10年の住宅ローンでは業界最低水準の金利で、申し込みから借り入れまでネットで完結できる

固定金利期間型で期間10年の住宅ローンでは業界最低水準の金利(2020年2月時点で0.59%)です。また同銀行の変動金利型の金利(2020年2月時点で0.525%)と比較してもその差は小さいので、低い金利のメリットを享受しつつも当面の金利上昇によるリスクを抑えたい人にはおすすめです。

三菱UFJ銀行はネット銀行ではないので通常は窓口で住宅ローン手続きが必要になりますが、こちらのネット専用住宅ローンは申し込みから借り入れまでネットで完結することができ、移動や時間の手間が省けます。また一部繰上げ返済手数料やATMの利用手数料が時間外でも無料(月3回まで)となります。

FP 小山英斗「住宅ローンの選び方」

FP 小山英斗

「4位」におすすめする理由

金利水準はネット銀行を除けば非常に低く、窓口で相談できるという安心感

住宅ローンを利用するにあたり、ネットバンクを選ぶのに抵抗のある方はいらっしゃるようです。というのも、住宅ローンは数十年に及ぶ借入のため、何かあったときに気軽に相談できる窓口が近くにあると安心できると感じている方が多いのです。

そうした金融機関の窓口で住宅ローンを申し込みたいと思っている方におすすめなのが三菱UFJ住宅ローンです。三菱UFJ住宅ローンを選ばれる場合、特に変動金利がおすすめです。金利水準はネット銀行を除けば非常に低い金利水準で、保証料を金利0.20%上乗せ、事務手数料33,000円で利用できるため初期費用を安く抑えることができます。

FP 逆瀬川勇造「住宅ローンの選び方」

FP 逆瀬川勇造

「1位」におすすめする理由

固定金利であっても変動金利なみに低金利なのが最大のおすすめポイント

三菱UFJ銀行は、都市銀行の中でも低金利で、固定金利がおすすめです。固定金利であっても変動金利なみに低金利なのが最大のおすすめポイントです。

そして都市銀行でありながら、ネット専用窓口がありますので、お手続きの際には、お申込みからお借入れまで来店不要で完結します。しかも団体信用生命保険付で、がん・脳卒中・急性心筋梗塞の3大疾病や高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変の4つの生活習慣病にも対応。やっぱり身近にある都市銀行が安心と思われている方にはぜひおすすめです。

FP 奥山茂仁「住宅ローンの選び方」

FP 奥山茂仁

「2位」におすすめする理由

国内最大手の三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンで安心感あり

総支払額を抑えたい方、低金利で保障も付帯したい方、Web上で契約手続き完了したいけど相談対応もしてほしい方にオススメです。何よりも、数ある金融機関のなかで国内最大手の三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンで安心感あります。

ネット専用ならではの繰り上げ返済手数料ゼロ、メガバンクならではの店舗数、ATM設置数、しかもATM時間外手数料ゼロ(回数制限あり)など、利便性も評価できます。取り扱い機関が限られる返済タイプの元金均等方式が選べるのもポイントです(総支払額が抑えられます)。どれをとっても上位に位置しますが、これといった特徴ないのが2位の理由です。

FP 大竹麻佐子「住宅ローンの選び方」

FP 大竹麻佐子

「4位」におすすめする理由

国内最大のメガバンクで安心感があり、固定金利型でも金利が低い

三菱UFJ銀行は国内最大のメガバンクです。その安心感と、何かあった際に相談にいける窓口があることも、特にネット銀行に抵抗感のある方におすすめするポイントです。

店舗を持つ銀行はネット銀行に比べて金利が高いという傾向がありますが、三菱UFJ銀行は固定金利型の金利が低いという特徴があります。特に3年固定や10年固定の金利はネット銀行に引けを取りません。

銀行に行きたくないという方も、ネットで申し込みから借入まで完結できますので、来店は不要です。住宅ローンを借りていると、コンビニATMの手数料が月3回まで無料になるなどの特典もついてきます。

FP 黒須かおり「住宅ローンの選び方」

FP 黒須かおり

「5位」におすすめする理由

固定3年のプランの中では低金利で、ATM時間外手数料が無料、コンビニATMでも月3回まで無料などの特典もあり

借入当初3年間に継続的な支出などが見込まれているなど、固定金利でおさえておきたい人には選択肢の一つでしょう。固定3年のプランの中では低金利で、ATM時間外手数料が無料、コンビニATMでも月3回まで無料などの特典もあります。

3年間は金利プランを変更できませんが、3年経過後は変動金利も選択できます。ただし、金利の優遇幅は当初の2.55%から1.85%へ下がりますので、最初から当行の変動金利プランを選択した場合よりも、変動金利の適用金利が高くなる可能性はあります。

FP 岩永真理「住宅ローンの選び方」

FP 岩永真理

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35 29点(7名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間固定金利(21~35年)1.110%1.110%1.10%無料
全期間固定金利(15~20年)1.280%1.280%1.10%無料
当初固定金利(10年)0.860%1.110%1.10%無料
当初固定金利(5年)0.960%1.210%2.20%無料
当初固定金利(10年)0.960%1.210%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)1.210%1.210%2.20%無料
おすすめしているプロ
評価コメント

「4位」におすすめする理由

初期費用を抑えながら、固定金利のメリットを受けることができる

フラット35Sを利用できる方(長期優良住宅等の所定の条件があります)で、固定金利を望まれる方におすすめです。自己資金を10%ご用意できる方は、フラット35S買取型を利用した場合、借入期間21年~35年で、当初10年間の適用金利が1.03%、その後の期間は1.28%となり、初期費用を抑えながら、固定金利のメリットを受けることができるため、安定して支払いをしたい方にぴったりです。

フラット35の商品タイプにもいろいろな種類ができてきており、さらに魅力的になってまいりました。

FP 渡邉誠「住宅ローンの選び方」

FP 渡邉誠

「4位」におすすめする理由

保証型の金利が安く、一部繰上返済手数料・全部繰上返済手数料ともに無料

フラット35には、買取型と保証型の2通りがありますが、保証型の方が金利が安く、契約者にとってメリットがあります。

頭金10%以上なら、35年間固定で1.2%p.a.(2020年2月19日現在)、頭金20%以上なら、35年間固定で、1.12%p.a.(2020年2月19日現在)と、返済まで金利上昇を心配する必要はありません。しかも、事務手数料が借入元本の1.1%という安さです。フラット35ではこれがお勧めだと思います。

繰上返済についても、一部繰上返済手数料・全部繰上返済手数料ともに無料で、一部繰上返済は各回10万円から利用可能です。また、機構団体信用生命保険に加入でき、保険料は住信SBIネット銀行負担です。

FP 浦上登「住宅ローンの選び方」

FP 浦上登

「3位」におすすめする理由

『保証型』と『買取型』、両方のフラット35が利用でき、医療保障は全疾病保障が金利上乗せなしで付帯

変動金利の低さが注目されることが多いですが、住信SBIネット銀行の強みは『フラット35』の充実にあるといえるでしょう。フラット35は公的機関である住宅購入支援機構が提供するサービスで、35年間金利を固定することができます。

フラット35には住宅金融支援機構が金融機関に提供する住宅ローン債権の保証方法が異なる、『保証型』と『買取型』がありますが、保証型は金融機関の医療保障を受けることができるため保障が手厚くなり、買取型は事務手数料が安くなるといった特徴があります。

保証型を取り扱っている金融機関は珍しく、住信SBIネット銀行では両方のフラット35を利用することができるのは大きな強みといえるでしょう。

医療保障に関しては全疾病保障が金利上乗せなしで付帯しており、就業不能状態では住宅ローンの返済が0円になります。しかし、住宅ローン残高の全額が保障されるのには12ヵ月以上の就業不能状態となるため、こちらの適用条件は少し厳しめのものとなっています。

フラット35をとにかく低金利で利用したいという場合には適した住宅ローンといえます。

FP 菊原浩司「住宅ローンの選び方」

FP 菊原浩司

「1位」におすすめする理由

全疾病保障を無料付帯、金利はフラット35でも1%を切る金利水準でお得感あり

全期間固定金のフラット35に、全疾病保障を無料付帯することができます。金利はフラット35でも1%を切る金利水準となっており、その金利水準で全期間固定金利はかなりのお得感があります。

全疾病保障の保障内容は大きく2段階です。

段階1 病気やケガで働けなくなった場合に、毎月の住宅ローン返済が0円になるもの

段階2 働けない状態が1年(もしくは2年)以上続いたら、住宅ローン残高が0円に

まずは毎月返済額が免除され、その状態が続いた場合に住宅ローン残高が0円になる仕組みです。一定の病気に関しては、待期期間に加えて3カ月の免責期間があります。また、段階1から2へ移行する期間も、1年から2年と、病気によって差がありますので、加入前に要件をよく確認しておきましょう。

なお、変動金利についても全疾病保障は無料付帯です。金利上昇リスクを許容できる方は変動金利を選択する手もあります。

※住宅ローンや団信の情報はすべて2020年3月6日現在のものです。また、商品の詳細は、各金融機関にお問い合わせください。

FP 横山晴美「住宅ローンの選び方」

FP 横山晴美

「1位」におすすめする理由

業界最安クラスの金利で、借入金額の0.5%上乗せで全疾病保障に加入できる

住信SBIネット銀行は変動金利の安さで人気のネット銀行ですが、おすすめしたいのはフラット35(全期間固定金利型)です。住信SBIネット銀行のフラット35は業界最安クラスの金利で借入金額の0.5%上乗せで全疾病保障に加入することができます。頭金を用意できる方が利用できるフラット35(保証型)の場合は負担なしで加入が可能です。

長期マイナス金利が続きフラット35の固定金利が下がっている今だからこそ、リスクが少ないフラット35をおすすめします。

FP 小山直樹「住宅ローンの選び方」

FP 小山直樹

「3位」におすすめする理由

借入金額の融資比率が90%未満の方に金利が低く設定されている

住信SBIネット銀行のフラット35は借入金額の融資比率が90%未満の方に金利が低く設定されている住宅ローンとなります。

金利は令和2年3月13日現在、1.08$となっていますが、団体信用生命保険に加入が必要です。加入できない場合は住宅ローンを組めないのが残念ですが、店舗まで行かなくていいので平日に仕事を休んで手続きを行う必要もないというメリットもあります。

保証人や保証料が必要ない点も良いと思います。融資比率が90%以上でも1.16%と低い金利で借りられるのも魅力です。

FP 吉野裕一「住宅ローンの選び方」

FP 吉野裕一

「1位」におすすめする理由

金利が低く、総支払額としては低く抑えられます

前提条件として、「返済期間35年」「自己資金1割」「ボーナス払い無し」「元利均等返済」「団体信用生命保険(一般)加入」としています。

その上で1位は、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)です。住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は、金利が1.16%(2020年3月26日時点)と最も低くなっています。事務手数料は2.2%と、他の住宅ローンと比較すると高いのですが、金利が低いので、総支払額としては低く抑えられます。

FP 中村将士「住宅ローンの選び方」

FP 中村将士

楽天銀行フラット35 29点(7名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間固定金利(21~35年)1.110%1.110%1.10%無料
全期間固定金利(15~20年)1.280%1.280%1.10%無料
当初固定金利(5年)0.770%1.020%1.10%無料
当初固定金利(10年)0.860%1.110%1.10%無料
全期間固定金利(15~20年)1.220%1.220%1.10%無料
おすすめしているプロ
評価コメント

「5位」におすすめする理由

全期間固定金利中トップクラスの低金利で、借入金額の1.1%という業界最低水準の事務手数料が魅力

「5位」におすすめするのは、楽天銀行の「フラット35S(団信あり)」です。

おすすめのポイントは、全期間固定金利中トップクラスの低金利(0.98%、団信あり、2020年2月17日現在)と借入金額の1.1%という業界最低水準の事務手数料。総返済額を低く抑えつつ、全期間固定金利なのでしっかりと返済計画を立てることが可能です。

また、電話相談だけでなく、Skypeを利用した予約制のオンライン相談も実施しており、安心して申し込みをすることができます。フラット35を利用するのであれば、ぜひ選択肢の一つに加えてみてください。

FP 杉浦直樹「住宅ローンの選び方」

FP 杉浦直樹

「5位」におすすめする理由

機構団体信用生命保険が無料で、一部繰上返済・全部繰上返済ともに手数料が無料

これは買取型ですが、頭金10%以上なら、35年固定金利で1.28%p.a.(2020年2月19日現在)です。また機構団体信用生命保険が無料でついています。

事務手数料は借入元本の1.43%ですが、楽天銀行を返済口座に指定すれば、1.1%まで下げることができます。

一部繰上返済・全部繰上返済ともに手数料は無料で、一部繰上返済は100万円以上1万円単位ですが、住宅金融支援機構のインターネットサービスを利用すれば、1回あたり10万円から返済できます。

FP 浦上登「住宅ローンの選び方」

FP 浦上登

「3位」におすすめする理由

低金利なだけでなくネット銀行の中でも低水準の事務手数料

楽天銀行の住宅ローンは、低金利なだけでなくネット銀行の中でも低水準の事務手数料がおすすめの理由です。

特に「フラット35S(団信あり)」の金利は0.98~1.03%(2020年2月20日時点)と、全期間固定型の中でも最低水準。さらに事務手数料も借入額の1.1%と他のネット銀行の半額です。そのため計画的な返済が可能なだけでなく総費用も抑えられる住宅ローンであるといえるでしょう。

ただし「フラット35S(団信あり)」は、購入する住宅の省エネルギー性能や耐震性などが一定基準を満たしていなければ利用できない点に注意しましょう。

FP 品木彰「住宅ローンの選び方」

FP 品木彰

「1位」におすすめする理由

手数料は1.1%と他行に比べて半分の手数料で済み、最低手数料も11万円と安く、長期にわたり低金利の恩恵を受けられる

超低金利の今、長期にわたりその恩恵を受けるには全期間固定金利型の住宅ローンが選択肢となります。

中でも固定金利の代名詞である住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」は各金融機関で取り扱っており、基本的には同じ商品で金利も横並びです。そのため手数料での差がひとつの選択ポイントになります。手数料を借入金額の2.2%としている金融機関が多い中、楽天銀行のフラット35の手数料は1.1%と半分。また最低手数料も11万円と安くなっています。

なお、耐震性に優れた住宅などの優良住宅向けにさらに金利の低い「フラット35S」もあります。長期にわたり金利面で安心したい方におすすめです。

FP 小山英斗「住宅ローンの選び方」

FP 小山英斗

「4位」におすすめする理由

、団体信用生命保険に加入できない場合も金利が1.04%で借り入れが可能

楽天銀行のフラット35は、団体信用生命保険の加入が原則必要で、住宅ローン金利が1.24%令和2年3月13日現在のフラット35で採用されている最も多い金利となっていますが、団体信用生命保険に加入できなかった場合にも住宅ローンの利用は可能で、団体信用生命保険に加入できない場合は、金利が1.04%となる点も良いと思います。

店舗に行かなくても契約が出来るので、平日に仕事を休んで手続きに行く必要もない点もメリットです。融資事務手数料も低く設定されているのも良いと思います。

FP 吉野裕一「住宅ローンの選び方」

FP 吉野裕一

「5位」におすすめする理由

金利が1.24%で、事務手数料は1.43%と比較的利用しやすい

前提条件として、「返済期間35年」「自己資金1割」「ボーナス払い無し」「元利均等返済」「団体信用生命保険(一般)加入」としています。

その上で5位は、楽天銀行のフラット35です。楽天銀行のフラット35は、金利が1.24%(2020年3月26日時点)で、事務手数料は1.43%です。

この条件で3,000万円を借り入れた場合、返済総額は36,994,675円(毎月の返済額は88,083円)となります。事務手数料が42.9万円となりますので、合計で37,423,675円を支払うことになります。

FP 中村将士「住宅ローンの選び方」

FP 中村将士

「4位」におすすめする理由

金利と事務手数料率が低めの水準、楽天ショップをよく利用する人への特典もあり

フラット35を扱う銀行の中では、金利と事務手数料率が低めの水準です。また、メガバンクの独自の長期固定金利と比べても低めの金利です。団信をつけない選択肢もあるフラット35なら、団信を不要と考える人や健康上の理由で団信に入れない人でも審査が可能です。

また、借入全期間が固定金利なので、今後の金利上昇リスクを心配することなく、その他のイベントへも計画的に支出することができます。ネット銀行ならではの高めの普通預金金利です。新規住宅ローンの契約で楽天スーパーポイントももらえるなど、楽天ショップをよく利用する人への特典もあります。

FP 岩永真理「住宅ローンの選び方」

FP 岩永真理

新生銀行住宅ローン 25点(6名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>(-)0.450%0.450%2.20%無料
変動金利(半年型)タイプ(-)0.650%0.650%110,000無料
当初固定金利(10年)0.750%0.900%110,000無料
全期間固定金利(25年)1.100%1.100%110,000無料
おすすめしているプロ
評価コメント

「5位」におすすめする理由

契約時にかかる事務手数料が5万5,000円と破格の安さ、「安心パックW付き手数料」などサービス面にも力を入れている

新生銀行の住宅ローンは固定金利がおすすめです。特に、資金面で余裕があり、早めの返済を検討されている方におすすめです。中でも契約時にかかる事務手数料が5万5,000円と破格の安さになっています。

サービスの面でも力を入れており、「安心パックW付き手数料」(16万5,000円)と珍しいサービスもあります。借入金額によって複数枚のクーポンが提供され、家事代行サービスや病児保育サービスなどがうけられます。家族がいらっしゃる方も安心できるサービスです。

FP 西脇優樹「住宅ローンの選び方」

FP 西脇優樹

「3位」におすすめする理由

事務手数料が5万5千円からと安く、病児保育サービスや家事代行サービスなどのサービスが充実

新生銀行の当初固定金利タイプ10年は0.85%(2020年2月時点)です。自己資金が10%以上の場合はさらに0.05%金利が低くなります。新生銀行は事務手数料が5万5千円からと安いのが特徴です。そのため、初期費用を抑えたい人におすすめです。

また、事務手数料を11万円支払うことで、公的介護保険制度の要介護3以上または保険会社所定の要介護状態になったときに住宅ローン残高が0円となる団体信用介護保障保険を付加できるサービスや、他にも事務手数料を16万5千円支払うことで、急病の子供を専門のスタッフが預かる病児保育サービスや家事代行サービスなどのサービスが充実しています。

また新生銀行では新生ステップアッププログラムというサービスがあり、住宅ローン利用者は「新生プラチナ」と呼ばれる優遇サービスが受けられるのも魅力です。一部繰上げ返済手数料、コンビニでのATM利用手数料、インターネットによる他行宛振込手数料などが無料になります(一部回数制限あり)。

FP 小山英斗「住宅ローンの選び方」

FP 小山英斗

「5位」におすすめする理由

非常に低い金利設定で、家事代行サービスや病児保育サービスなど独自のサービスを展開

三菱UFJ銀行と同じく、金融機関の窓口で住宅ローンを申し込みたいという方におすすめなのが新生銀行住宅ローンです。金利タイプでおすすめなのは10年固定金利。こちらもネット銀行を除けば非常に低い金利設定となっており、さらに自己資金の額によってはさらなる金利優遇を受けることができます。

また、新生銀行は他の金融機関ではあまり見られない、家事代行サービスや病児保育サービスなど独自のサービスを展開している点もポイントです。

FP 逆瀬川勇造「住宅ローンの選び方」

FP 逆瀬川勇造

「5位」におすすめする理由

変動金利、長期固定金利ともに2つの種類から選ぶことができ、独自の付帯サービスが充実

新生銀行の住宅ローンは、変動金利は、金利は高めでも諸費用が安いものと、金利が低めで諸費用は借入金額の2.20%かかる2種類があります。

長期固定金利は通常タイプとステップダウンのタイプがあり、ステップダウンは5年ごとに金利が下がるタイプになっています。

また、借入額が物件の購入価格(諸費用除く)の合計額に対して、固定金利と長期固定金利の通常タイプについては、90%以下(自己資金が10%以上ある)の新規の住宅購入者には0.05%優遇があります。

独自の付帯サービスがあり、期間短縮した範囲で、いつでも元金返済をおやすみできるコントロール返済や、特定の症状によらず引受保険会社所定の要介護状態が180日以上継続、または「要介護3以上」に認定された場合に住宅ローン返済が0円になる安心保障付団信をセットすることができます。

そのほか、病児保育や家事代行・ハウスクリーニングなどの生活サポートや、予期せぬ自然災害の罹災時に最大24回分の約定返済相当額を免除する「自然災害時債務免除特約」をプラスすることができることなどがおすすめです。

FP 熊谷正和「住宅ローンの選び方」

FP 熊谷正和

「1位」におすすめする理由

初期費用を抑えたい方、少しずつでも繰り上げ返済したい方には特にオススメ

初期費用を抑えたい方、少しずつでも繰り上げ返済したい方には、特にオススメします。保証料なし、事務取扱手数料55,000円※の定額は、初期費用面で大きく差がでます。繰上げ返済手数料なし、返済は1円から、設定(スマート返済)により自動繰上げ返済も可能です。自己資金10%以上の場合、金利優遇(年0.05%)が適用されます。

【注意点】変動金利のうち、「変動フォーカス」は、より金利が低く設定されていますが、事務手数料は、定率(借入額×2.2%(税込))です。

※事務手数料は、オプションにより安心パック110,000円、安心パックS165,000円

FP 大竹麻佐子「住宅ローンの選び方」

FP 大竹麻佐子

「4位」におすすめする理由

最長35年での借り換えが可能、実際の店舗を持つ銀行なので何かがあった時にも相談しやすい

新生銀行の住宅ローンは、トップ3に比べると少しですが金利が割高です。しかし新生銀行は実際の店舗を持つ銀行ですから、何かがあった時に相談しやすいというのはトップ3には無い強みといえます。

またここでは、いつでも最長35年での借り換えが可能です。基本的に総返済額は上がってしまいますが、たとえば子供が大学生になった等で一時的に家計が苦しくなった時にも柔軟に対応してくれます。まだまだネット銀行に抵抗のある方もいますが、そういう方ならここがおすすめです。

FP 山本昌義「住宅ローンの選び方」

FP 山本昌義

ソニー銀行住宅ローン 25点(6名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(新規・自己資金10%以上)(-)0.457%0.457%2.20%無料
全期間固定金利(2年)0.800%0.507%2.20%無料
全期間固定金利(新規・自己資金10%以上)(15年)1.227%0.757%44,000無料
全期間固定金利(15年)1.277%0.807%44,000無料
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「5位」におすすめする理由

金利が低く、細やかな各種費用も無料

ソニー銀行住宅ローンはとにかく金利の低さが自慢であり、それ以外の事細かな各種費用も無料です。団体信用生命保険に加入しなくてはなりませんが、ワイド団信も用意され、団体信用生命保険のプランの種類も豊富ですので、健康に不安のある人や、現在の生命保険の内容に不安がある方でも、利用しやすいといえるのではないでしょうか。

また、インターネットバンキングでありながら、直接対面で相談することもできることが、ソニー銀行住宅ローンの強みです。逆にインターネットだけで手続きを進められる点も魅力なので、様々な人たちに利用されています。

FP 新井智美「住宅ローンの選び方」

FP 新井智美

「3位」におすすめする理由

固定期間選択型でトップクラスの低金利で、グループにソニー生命を持つ強みを活かした「充実した保障」が魅力

「3位」におすすめするのは、ソニー銀行の「固定セレクト住宅ローン(新規お借り入れ時 自己資金10%以上)」です。

2020年2月17日現在、固定期間選択型ではauじぶん銀行とトップを争う低金利に加え、グループにソニー生命を持つ強みを活かした「充実した保障」が魅力。

具体的には、0.1%の金利上乗せで「がん団信100」に加入すると、がんと診断された時に住宅ローン残高が0円になるのはもちろん、100万円のがん診断給付金も保障。さらに一般的ながん保険では保障されないことも多い「上皮内がん・皮膚がん」の場合も50万円が支払われます。

FP 杉浦直樹「住宅ローンの選び方」

FP 杉浦直樹

「2位」におすすめする理由

狙いがハッキリとした住宅ローンサービスを提供、医療保障は3大疾病、4大生活習慣病ともに金利上乗せで追加加入できる

融資上限額が1億円までですが、つなぎ融資が利用可能です。変動金利に特化した変動セレクト住宅ローンや、10年、15年、20年の固定期間選択型金利に特化した固定セレクト住宅ローンや、事務手数料が安価な住宅ローンプランなど狙いがハッキリとした住宅ローンサービスを提供しているのが特徴です。

医療保障については3大疾病、4大生活習慣病ともに金利上乗せで追加加入することができますが、ソニー銀行の住宅ローンは特にがんに関する保障が手厚くなっています。

がんと診断された場合に住宅ローン残高が半額になる『がん団信50』が金利上乗せ無しで利用することができ、また金利0.1%上乗せで住宅ローン残高全額と最大100万円の見舞金を受け取れる『がん団信100』といった強力な保障を附帯させることができます。

最優遇金利の適用を受けるために10%以上の頭金が必要ですが、条件に当てはまる場合は強力な選択肢といえるでしょう。

金利、医療保障に関してはベストとは言えませんが、総合的なバランスとつなぎ融資が利用できるので注文住宅をお考えの方にはおすめです。

FP 菊原浩司「住宅ローンの選び方」

FP 菊原浩司

「1位」におすすめする理由

最初から手数料が発生しない金融機関や住宅ローンの商品を選ぶことが重要

20年なら20年、30年なら30年。住宅ローンは契約時に定めた年数をかけて毎月、返済するのが基本です。しかし、人生の途中には思わぬ形で、まとまったお金を手にすることがあります。

例えば、給与や賞与をこつこつ貯金して一定額に達したり、新しい会社へ転職するため古い会社を退職するときに退職金を受給したり、母親から生前贈与としてまとまった金額を譲り受けたり父親が思ったより多くの資産を持っていて、相続によってもらう受けたりする場合です。

このような余剰資金を住宅ローンの繰り上げ返済に回し、金利を軽減するという方法があります。基本的に返済期間が長ければ長いほど、元本が多ければ多いほど、全期間で支払う金利は膨らみます。途中でまとまった額を繰り上げ返済することで、返済期間を短縮したり、元本を減少させたりすることができれば金利の負担は軽くなります。

もちろん、余剰資金を運用し、ローンの金利を上回るほどの実績を上げることができれば良いですが、例えば、金融機関の定期預金の場合、預金の利息はローンの金利を下回るので、それなら繰り上げ返済に回した方が得です。

しかし、金融機関によっては繰り上げ返済をする場合、手数料が発生する場合があります。ローンの金利に手数料を上乗せした場合、預金の利息を下回るようでは繰り上げ返済をする意味がありません。手数料によって繰り上げ返済のメリットが少なくなるのは確かです。最初から手数料が発生しない金融機関や住宅ローンの商品を選んでおけば、このような事態は起こりません。現時点でまとまった資金が入り、繰り上げ返済をする予定がなくても、もしものときのために手数料の有無を確認することが大事です。

FP 露木幸彦「住宅ローンの選び方」

FP 露木幸彦

「5位」におすすめする理由

トップクラスの低金利が魅力、ある程度資金に余裕がある方におすすめ

ソニー銀行もトップクラスの低金利が魅力です。ただし、優遇条件の1つに「自己資金10%以上の場合」という項目がありますので、ある程度資金に余裕がある方におすすめします。諸費用についても、保証料が無料、団体信用生命保険が無料、繰り上げ返済手数料が無料、契約時の印紙代も不要、変動金利から固定金利への変更手数料も無料、月7回までATM利用手数料も無料(Club Sシルバーの場合)となるなど、さまざまな特典があります。

商品によって違いはあるものの、住宅ローンの事務手数料は44,000円の固定ですので、借入時も借入後も含めたトータルコストを抑えることができます。ネット銀行ですので、申し込みから借入まで全てネットで完結できます。

FP 黒須かおり「住宅ローンの選び方」

FP 黒須かおり

「1位」におすすめする理由

ネットバンクの中でもトップクラスの低金利でありながら、つなぎ融資の利用もでき、団信も充実

ソニー銀行をおすすめする理由は、2020年5月5日時点の変動セレクト住宅ローンの金利が0.457%とネットバンクの中でもトップクラスの低金利でありながら、つなぎ融資の利用もできる点。がんと診断確定時に住宅ローン残高の50%が保障される「がん50%保障特約付き団信」が金利の上乗せなしで付帯しており、「がん100%保障特約付き団信」や「3大疾病保障特約付き団信」そして「ワイド団信」も選択可能な点。

そして、変動から固定への金利変更手数料や繰上げ返済手数料が無料のため、借入後のメンテナンスがおこないやすく、また、返金口座への資金移動やATM手数料が一定回数無料など銀行としての使い勝手が良いところです。

ただし、いわゆる「5年ルール」や「125%ルール」が適用されていないため、金利上昇に対しての対応力があることが前提です。また、最優遇金利の適用を受けるためには「自己資金10%以上」という条件があるため、自己資金が準備できている方におすすめです。

FP 秋山友美「住宅ローンの選び方」

FP 秋山友美

クレディセゾン/フラット35 13点(3名/24名中)

おすすめしているプロ
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「1位」におすすめする理由

自己資金が2割用意できて、物件もフラット35Sに対応できれば低金利で借り入れが可能、団信も充実

クレジットカードのイメージが強いクレディセゾンが扱うフラット35保証型商品です。自己資金が2割用意できて、物件もフラット35Sに対応できるなら令和2年2月時点の金利で当初5年間(もしくは10年間)0.65%、6年目以降(もしくは11年目以降)0.9%と固定金利が1%を切る金利で借りられるのは大変メリットが大きいと思います。

さらに団信も充実していて全疾病保障と就業不能保障付き団信が+0.24%で付保可能です。つなぎ融資にも対応しており、つなぎ融資金利も2.475%とモーゲージバンクの中では低金利なのもおすすめな理由です。

専門の取り扱い代理店がありますのできちんと説明を受けてから申込も可能ですし、ローンの申込や契約も平日夜や土日祝日も対応可能な柔軟な対応も魅力的です。

FP 佐藤陽「住宅ローンの選び方」

FP 佐藤陽

「2位」におすすめする理由

35年固定金利も自己資金が20%以上用意できる条件で一番低い水準、自己資金が用意できる方におすすめ

クレディセゾンのフラット35(保証型)は、自己資金が借入金の20%以上用意できる方には、おすすめ。令和2年3月13日時点での35年固定金利も自己資金が20%以上用意できる条件で一番低い水準となっているので、良いと思います。

取扱代理店が少ないことが少し欠点で、書類のやり取りは郵送で出来ますが、契約時には面談が必要で、個人で申し込む場合に、代理店によっては契約に来られるケースもあるようですが、居住地に代理店がなく遠方まで出向かなくてはいけない点が残念、ただ長期で考えた場合、借入当初の手間を考えるよりは返済額総額で考えると返済額は少なくなるので、メリットはあると思います。

FP 吉野裕一「住宅ローンの選び方」

FP 吉野裕一

「4位」におすすめする理由

金利が1.19%と低く、事務手数料は高めだが毎月の返済額を少しでも抑えたい方におすすめ

前提条件として、「返済期間35年」「自己資金1割」「ボーナス払い無し」「元利均等返済」「団体信用生命保険(一般)加入」としています。

その上で4位は、クレディセゾンのフラット35(保証型)です。クレディセゾンのフラット35は、金利が1.19%(2020年3月26日時点)と、1位の住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)に次いで低いのですが、事務手数料が2.0%と少し高くなっています。

この条件で3000万円を借り入れた場合、返済総額は36,694,591円(毎月の返済額は87,368円)となります。事務手数料が60万円となりますので、合計で37,294,591円を支払うことになります。

事務手数料(初期費用)が少しかかりますが、毎月の返済額を少しでも抑えたい方にはおすすめです。

FP 中村将士「住宅ローンの選び方」

FP 中村将士

りそな銀行住宅ローン 13点(3名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(-)0.725%0.725%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(10年)0.850%1.075%33,0000.20%金利上乗せ
変動金利(借り換え専用Web申込限定プラン)(-)0.429%0.429%2.20%+33,000無料
当初固定金利(借り換え専用Web申込限定プラン)(10年)0.595%0.429%2.20%+33,000無料
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「4位」におすすめする理由

団体信用生命保険の「団信革命」が3大疾病になった際の保障、病気・ケガによる16の状態で住宅ローン残高が0円になるなど充実した内容

りそな銀行の住宅ローンの団体信用生命保険の「団信革命」は、3大疾病になった際の保障に加え、病気・ケガによる16の状態になったら、就業不能でなくても住宅ローン残高が0円になるなど、充実した内容になっているのが特徴的です。

対面型の住宅ローン金利の中では、変動金利や、当初固定金利タイプなどは、競争力がある金利水準となっているので、対面でサポートを受けながら住宅ローン手続きをすることを求めている方にはおすすめです。

FP 熊谷正和「住宅ローンの選び方」

FP 熊谷正和

「5位」におすすめする理由

4大銀行の中でもっとも金利が割安、「団信革命」によって上位4銀行を上回る保障を得ることも可能

りそな銀行は、4大銀行の中でもっとも金利が割安です。また上乗せ金利は必要になりますが、「団信革命」によって上位4銀行を上回る保障を得ることもできます。ネット銀行のようにWEB申し込みもできますから、手軽に申し込みつつ、いざという時には相談もしやすいです。

ただし、あくまで保障は何かがあったら活きてきますが、何もなければ上位4銀行と比べて金利差分だけ損ともいえます。普段からりそな銀行を使っている方なら、そのままりそな銀行で住宅ローンを組むと良いでしょう。

FP 山本昌義「住宅ローンの選び方」

FP 山本昌義

「2位」におすすめする理由

ネットバンクに負けない金利水準で、0.3%の上乗せで付帯できる「団信革命(特定状態保障特約付住宅ローン)」も魅力

りそな銀行をおすすめする理由は、変動金利が0.470%(融資手数料型)と対面で相談できる銀行としてはネットバンクに負けない金利水準だということです。分割借入ができるため注文住宅でも利用可能です。

そして、おすすめの理由の一つが0.3%の上乗せで付帯できる「団信革命(特定状態保障特約付住宅ローン)」です。3大疾病の保障に加えて、病気や怪我による16の状態や所定の介護状態になった場合は、仕事に復帰したとしても住宅ローン残高が0円となる手厚い保障は他社にはなく魅力的です(融資手数料型住宅ローンに団信革命をセットした場合は、年0.05%の金利優遇がついています)。

また、自然災害発生時に建物の罹災状況に応じた補償がある「自然災害サポートオプション」など返済中の不安を解消するための保障が揃っているため、返済中のリスクをできる限り抑えたい方に特におすすめです。

FP 秋山友美「住宅ローンの選び方」

FP 秋山友美

楽天銀行住宅ローン 8点(2名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間固定金利(2年)0.742%~1.392%0.537%~1.187%330,000無料
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「3位」におすすめする理由

事務手数料が330,000円の定額、借入額には諸費用分を上乗せすることも可能

2020年2月の変動金利は0.527%と、auじぶん銀行や住信SBIネット銀行の2社と比較すると高くなりますが、事務手数料が330,000円の定額であるため、30,000,000万円融資を、受ける際30,000,000×2.2%=726,000円かかるところ、330,000円の負担で済むところが魅力的です。

また、借入額には諸費用分を上乗せすることも可能な点がおすすめです。ただし、返済口座に楽天銀行以外を選択する場合には、金利が0.3%上乗せされるため、注意が必要です。

FP 渡邉誠「住宅ローンの選び方」

FP 渡邉誠

「2位」におすすめする理由

インターネット銀行だけあって低水準の金利で、団信は「がん保障特約・全疾病特約付団体信用生命保険」が無料付帯

楽天銀行の変動金利(10年固定を含む)は、インターネット銀行だけあって低水準の金利です。さらに団信は、「がん保障特約・全疾病特約付団体信用生命保険」が無料付帯されています。全疾病保障の主な内容は次の3つです。

1、毎月の就業不能日数が15日以上の場合、月の返済額が免除

2、就業不能状態が1年間継続した場合に住宅ローン残高が0円に

3、がんと診断されると住宅ローン残高が50%に

ここで挙げたのは変動金利ですが、金利上昇リスクを避けたい場合は、最長10年までの固定金利特約を付帯することも可能です。

手事務手数料の低さも注目で、融資額に関わらず「一律33万円」です。一般に、事務手数料は融資額の2%程度となっています。手数料2%の住宅ローンを3,000万円借りると事務手数料は60万円となりますので、その差は大きいでしょう。

※住宅ローンや団信の情報はすべて2020年3月6日現在のものです。また、商品の詳細は、各金融機関にお問い合わせください。

FP 横山晴美「住宅ローンの選び方」

FP 横山晴美

優良住宅ローン/フラット35 8点(2名/24名中)

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「1位」におすすめする理由

全期間固定金利で返済途中で金利が変わらない安心感、審査が緩やかで勤続年数が短くても融資可能

フラット35は最長35年の全期間固定金利です。お借入れ時に返済終了までの返済額が確定します。わずらわしい借り換えに悩まされることはありません。返済途中で金利が変わらない安心感は、ゆとりのある生活を送るうえで欠かせません。低金利時代の今だからこそ、ローン返済までその恩恵を受けられる全期間固定を強くおすすめします。

住宅性能の高い住宅なら金利が10年間ー0.25%になります(フラット35S)。最近の一般的な住宅ならクリアできるレベルです。繰上げ返済の手数料も0円です。公的機関の住宅金融支援機構と民間金融機関が提携しているため、審査が緩やかで、勤続年数が短くても融資可能です。

私の担当の方がとても明るくて、何かと融通を効かせてくれるので重宝しています。デメリットとしては一般のお問い合わせデスクの電話対応がお粗末です。

ちなみに、楽天銀行フラット35もほとんど同じ内容ですので、インターネットで簡潔に手続きを済ませたい場合はそちらを選ぶのもアリです。

FP 花房尚作「住宅ローンの選び方」

FP 花房尚作

「2位」におすすめする理由

事務手数料が0.8%と低く、事務手数料(初期費用)を抑えたい方にはおすすめ

前提条件として、「返済期間35年」「自己資金1割」「ボーナス払い無し」「元利均等返済」「団体信用生命保険(一般)加入」としています。

その上で2位は、優良住宅ローンのフラット35です。優良住宅ローンのフラット35は、金利が1.24%(2020年3月26日時点)と、1位の住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)に比べると少し高いのですが、事務手数料が0.8%と低く、金利の部分をカバーしています。

この条件で3000万円を借り入れた場合、返済総額は36,994,675円(毎月の返済額は88,083円)となります。事務手数料が24万円となりますので、合計で37,234,675円を支払うことになります。

毎月の返済額が少し高くなりますが、事務手数料(初期費用)を抑えたい方にはおすすめです。

FP 中村将士「住宅ローンの選び方」

FP 中村将士

三井住友銀行住宅ローン 8点(2名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(-)0.675%~0.925%0.675%~0.925%3300000.00%0.20%金利上乗せ
当初固定金利(2年)1.000%~1.250%0.675%~0.925%3300000.00%0.20%金利上乗せ
全期間固定金利(10年~15年)1.480%~1.880%1.480%~1.880%33,0000.20%金利上乗せ
全期間固定金利(借り換え)(10年~15年)1.160%1.160%33,0000.20%金利上乗せ
変動金利(借り換え)(-)0.675%~0.875%0.675%~0.875%33,0000.20%金利上乗せ
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「4位」におすすめする理由

保障は手厚く、罹患の可能性が高そうな8大疾病に絞って備えたい方に適した保険

実店舗のある銀行で借りたい方なら、SMBC三井住友銀行8大疾病保障付住宅ローンをおすすめします。金利上乗せ型の団信となりますが、その分保障は手厚いです。特にガンに対する適用が素早く、診断されたら住宅ローン残高が0円になります。8大疾病のうち、その他の病気については次の通りです。

・急性心筋梗塞・脳卒中

「所定の状態が60日以上継続」すると住宅ローン残高が0円に

・上記以外の8大疾病(高血圧症・糖尿病・慢性肝不全等)

該当の病気により就業不能状態に陥ると、12か月は毎月の返済が免除。13か月を超えた場合は住宅ローン残高が0円

また8大疾病以外の病気やケガによる入院についても、ひと月なら毎月の返済が免除されます。罹患の可能性が高そうな8大疾病に絞って備えたい方に適しています。

FP 横山晴美「住宅ローンの選び方」

FP 横山晴美

「3位」におすすめする理由

メガバンクの変動金利プランの中では最も金利が低く、安心感が魅力

メガバンクの変動金利プランの中では最も金利が低く(2020年4月現在)、メガバンクであるという安心感が魅力です。ただしキャンペーンの内容が頻繁に変更になるので、金利やプランの内容は借入時によく確認する必要があります。お給料振込口座などで利用している人は、優遇金利が受けやすい可能性があるでしょう。

普段利用する銀行としては、ネット銀行と比較すると取り扱い商品の幅も広く、店舗数も多いためATMも利用しやすいというメリットがあります。

FP 岩永真理「住宅ローンの選び方」

FP 岩永真理

静岡県労働金庫住宅ローン 4点(1名/24名中)

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「5位」におすすめする理由

「勤労者住宅建設資金利子補給制度」という制度で支払い金額を抑えることが可能

会社に勤務されている方でしたら、各地域の労働金庫の利用を検討されるのも一考です。金利が特段やすいわけではありませんが、各地の自治体が、一定限度まで利子補給を行う「勤労者住宅建設資金利子補給制度」という制度があり、その制度を利用することで、支払金額を抑えることが可能になります。

たとえば静岡県では、静岡労働金庫にて、10年~35年の住宅ローンを借りた時、静岡県富士市では、

①融資魚受けた額のうち、最大1000万円までの額の利子

②利子補給率 0.3%

③利子補給機関:10年 毎年5月末と11月末に補給

となっています。

人口減少が進む中、自治体同士の定着人口の増加を図るために、自治体によっては、このようなサービスを行っているため、上手に活用することでメリットが生じます。静岡労働金庫以外にも利子補給制度は全国の自治体のにあるため、お住まいの地域の市役所または労金で確認してみてください。

FP 渡邉誠「住宅ローンの選び方」

FP 渡邉誠

三井住友信託銀行住宅ローン 4点(1名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
当初固定金利(2年)0.420%~0.720%0.695%~1.245%2.20%無料
当初固定金利(15年)0.820%~1.120%0.695%~1.245%2.20%無料
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「3位」におすすめする理由

投資信託自動購入プランなどの申し込みで住宅ローン金利が最大で0.03%引き下げが受けられる

2月の固定金利は10年固定プランが0.6%、30年固定プランが1.15%になっています。定期的にキャンペーンは行われていますので、要チェックな金融機関といえますね。また、投資信託自動購入プラン、NISA口座、ジュニアNISA口座、三井住友ダイナークラブカードを申し込むと住宅ローン金利が最大で0.03%引き下げが受けられるのも魅力です。

子育て世代には子育て応援クーポンのプレゼントがあります。その他にも貸出時に一定条件をクリアしていると、引っ越しの割引や家具などの日用品の割引が受けられる生活応援クーポンが貰えるのも良いですね。

FP 飯田道子「住宅ローンの選び方」

FP 飯田道子

中央労働金庫住宅ローン 4点(1名/24名中)

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「4位」におすすめする理由

全期間固定金利が魅力的で、「夫婦連生団信」で金利に0.1%上乗せするだけで団信が夫婦双方に付保できる

いわゆる「ろうきん」です。労働組合の組合員向けの金融機関というイメージが強いのですが、実は労働組合ではなく指定の「生協」に加入することでも組合員向けの金利が適用されます。

令和2年2月時点で変動金利0.625%、全期間固定金利1.25%で変動金利に関しては他にやや見劣りしますが、全期間固定金利は魅力的です。

さらに夫婦で収入合算するならおすすめなのが「夫婦連生団信」の存在です。金利に0.1%上乗せするだけで団信が夫婦双方に付保でき、どちらかに万一のことがあった場合にはローン残高の全額が完済されます。

収入合算しているのにどちらかひとりが亡くなるとその後の返済や生活に大きなダメージを受ける可能性がありますが、この団信ならそういったリスクを回避することも可能です。

そしてつなぎ融資にも分割実行にも対応可能という地味ながら柔軟な対応が可能な金融機関です。

FP 佐藤陽「住宅ローンの選び方」

FP 佐藤陽

鹿児島銀行住宅ローン 4点(1名/24名中)

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「5位」におすすめする理由

県内で働いている人には出来るだけ融資する方向で動いてくれ、営業時間内ならいつでも直接会って相談できるので安心感がある

私が鹿児島県に住んでいるので鹿児島銀行とさせて頂きましたが、みなさんが暮らしている地域の地方銀行が扱っている住宅ローンをおすすめしています。

金利はネット銀行に比べて少し高くなりますが、県内に住んでいて、県内で働いている人には出来るだけ融資する方向で動いてくれます。細かい連絡のやりとりができて、営業時間内ならいつでも直接会って相談できるので安心感があります。地元密着だけあって対応が親切です。

鹿児島銀行は医療保障に特化していて、ガン保障特約が無料でついています。

FP 花房尚作「住宅ローンの選び方」

FP 花房尚作

イオン銀行住宅ローン/フラット35 4点(1名/24名中)

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「4位」におすすめする理由

団信に加入できない場合には金利1.04%で利用可能、イオングループの買い物が毎日5%オフになるのも魅力

イオン銀行のフラット35は、金利も令和2年3月13日現在多く採用されている1.24%の金利となっていますが、店舗数が多いことや店舗でも郵送でも契約が出来るのはいいですね。団体信用生命保険は原則加入ですが、加入できない場合でも住宅ローンの利用は金利1.04%で可能となります。

また住宅ローンを契約した場合に限定の特典で、イオングループの買い物が毎日5%オフになり、イオングループをよく利用される方には、住宅ローン以外のメリットも受けられる点も良いですね。

FP 吉野裕一「住宅ローンの選び方」

FP 吉野裕一

池田泉州銀行住宅ローン/夫婦同時借入型住宅ローンfutari+(ふたりぷらす) 4点(1名/24名中)

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「3位」におすすめする理由

共働きの夫婦が住宅ローンを組む場合にもおすすめ

共働きの夫婦が住宅ローンを組む場合、金融機関は夫と妻の年収を合わせ、返済できるかどうかを審査します。具体的には年間の返済額が年収の20~30%におさまるように調整しますが、これは夫婦の年収がずっと同じという前提です。

もちろん、途中で年収が増えれば良いのですが、逆に減る場合もあります。例えば、妻が子どもを授かり、出産に備えたり、育児を担ったりするため、出産休暇や育児休暇を取得する場合です。職場に復帰するまでの間、育児休業給付金が支給されますが、休暇前の年収の50~70%にとどまります。今までの商品では出産や育児というライフイベントがあろうと決められたローンを返済しなければなりませんでした。

しかし、出産や育児の休暇中に限り、元金返済措置が適用される商品もあります。これは金利の分だけ返済すれば、元本の分は返済しなくても良いというものです。もちろん、元金返済措置が適用されている期間、元本は減りませんが、返済額は大幅に減るので妻は安心して分娩に臨み、産後は落ち着いて子育てに専念することができるでしょう。

FP 露木幸彦「住宅ローンの選び方」

FP 露木幸彦

みずほ銀行住宅ローン 4点(1名/24名中)

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
当初固定金利(2年)0.850%~1.100%0.825%~1.075%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(15年)1.400%~1.650%0.825%~1.075%33,0000.20%金利上乗せ
変動金利(借り換え専用)(-)0.725%~0.975%0.725%~0.975%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(借り換え専用)(2年)0.750%~1.000%0.725%~0.975%33,0000.20%金利上乗せ
当初固定金利(借り換え専用)(15年)1.300%~1.550%0.725%~0.975%33,0000.20%金利上乗せ
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「4位」におすすめする理由

団信の補償内容が充実しており、がんにも備えられる

2人に1人はがんにかかる時代です。親戚や友人、上司など周りの誰かが癌患者でもおかしくありませんが、あなたも例外ではありません。住宅ローンの返済期間中、ずっと「病院知らず」で過ごすことができれば良いですが、思わぬ形でがんを告知され、病気で入院や治療、闘病を余儀された場合、どうすれば良いのでしょうか?

特にローンの債務者である一家の大黒柱が羅漢した場合は一大事です。外科手術や抗がん剤の投与、そして再発などで収入が減ったり、途切れたり、最悪の場合、仕事を失う可能性もあります。がん保険には限界があります。病院に支払う医療費や一定期間の就業が補償されても、がん保険の補償でローンを完済するのは無理があります。ローンの返済が滞るのも時間の問題でしょう。

住宅ローンを組む場合、必ず団信(=団体信用生命保険)の加入が義務付けられています。しかし、今までの団信は死亡の場合だけが対象で、がんを患った場合は対象外でした。最近では債務者ががんを告知された場合も団信が適用される商品が出てきました。

これなら万が一の場合、ローンは免責されるので、経済的な不安はだいぶ軽減され治療に専念することができます。年齢を重ねるごとに癌のリスクは高まるのだから、団信の補償内容が充実している商品を選ぶことが肝要です。

FP 露木幸彦「住宅ローンの選び方」

FP 露木幸彦

南都銀行住宅ローン/夫婦連帯債務型ホームローン 4点(1名/24名中)

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「5位」におすすめする理由

連帯債務の場合、どちらの住宅ローンも免責される

これは夫婦が連帯債務という形で住宅ローンを選んだ場合です。例えば、夫は2,000万円、妻は1,000万円と夫婦がそれぞれローンを組み、互いが互いのローンに責任を持つというのが連帯債務です。

最初から最後まで夫婦双方が健在なら良いのですが、不慮の事故や突然の病気で命を落とす可能性はゼロではありません。住宅ローンを組む場合、必ず団信(=団体信用生命保険)の加入が義務付けられています。団信とは債務者が亡くなった場合、ローンの残債と同額の保険金が支給され、残債と保険金が相殺される仕組みです。

連帯債務の場合、今までの商品では夫が亡くなった場合は夫の、妻が亡くなった場合は妻のローンは免責されます。しかし、前者の場合は妻の、後者の場合は夫のローンはそのまま残ることが多かったです。

例えば、後者のパターンで、まだ子どもが小さい場合、生前は夫婦で分担していた家事や育児を一手に引き受けなければなりません。そうすると妻が家事や育児に専念するため、仕事を辞めなければなりませんが、妻のローンは残っているため、ローンを返済することは難しく、持ち家を手放さざるを得ないケースもありました。

しかし、連帯債務の場合、どちらの住宅ローンも免責されるという新しい商品が登場しました。ただでさえ女(男)手一つで子どもを育てるのは大変です。このような商品を選んでおけば、万が一の場合、住居費なしで持ち家に住み続けることができ、経済的な負担が軽減されるので安心です。

FP 露木幸彦「住宅ローンの選び方」

FP 露木幸彦

三井住友信託銀行住宅ローン/フラット35 4点(1名/24名中)

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「3位」におすすめする理由

事務手数料が0.99%と低く、事務手数料(初期費用)を抑えたい方にはおすすめ

前提条件として、「返済期間35年」「自己資金1割」「ボーナス払い無し」「元利均等返済」「団体信用生命保険(一般)加入」としています。

その上で3位は、三井住友信託銀行のフラット35です。三井住友信託銀行のフラット35は、金利が1.24%(2020年3月26日時点)ですが、2位の優良住宅ローンのフラット35と同じように事務手数料が0.99%と低く、金利の部分をカバーしています。

この条件で3000万円を借り入れた場合、返済総額は36,994,675円(毎月の返済額は88,083円)となります。事務手数料が29.7万円となりますので、合計で37,291,675円を支払うことになります。

毎月の返済額が少し高くなりますが、事務手数料(初期費用)を抑えたい方にはおすすめです。

FP 中村将士「住宅ローンの選び方」

FP 中村将士

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