プロ1人が選んだ「おすすめフラット35ランキング」5選。プロが教える「フラット35の選び方」

プロが教える「フラット35の選び方」

FP 新井智美
フラット35は住宅の購入を考えておられる方であればよく聞く言葉で、検討される方も多いでしょう。利用にあたってはその種類や特徴をきちんと理解しておくことが大切です。

現在、全国の金融機関において様々な住宅ローン商品が用意されています。しかし、一般の金融機関において住宅ローンを申し込む際には、団体信用生命保険の加入が原則となっています。一方で、団体信用生命保険への加入なしでも融資を受けることができるのが、住宅金融支援機構が扱う「フラット35」です。他にも「フラット35S」や「フラット20」「フラット50」など、一定条件を満たすことで、借入金利が一定期間引き下げられる商品もあります。ここでは、フラット35を選ぶ際の指針となる各プランの特徴や利用する条件など、その詳細について説明します。

広島・女性・47歳
業務歴:2年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:1級FP技能士、CFP、DC(確定拠出年金プランナー)、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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フラット35の概要

フラット35とは、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、保証料および保証人不要の「全期間固定金利型住宅ローン」です。

返済期間については最短15年、最長では35年となっています。ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年となります。また、契約時に返済期間を20年以下で選択した場合、原則として返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできないことに注意が必要です。

融資限度額は100万円以上8,000万円以下(1万円単位)です。土地取得費に対する借入を希望する場合はその費用を含みますが、店舗、事務所などの非住宅部分に関わる建設費または購入価額は借入対象外となります。フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に、適合する住宅であることが条件となります。さらには床面積にも基準があることに注意しましょう。

また、より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、「フラット35S」を利用することが可能になります。

フラット35に向いている人とはどんな人?

フラット35の特徴は「全期間固定金利であること」や「団体信用生命保険への加入が必須ではない」ことにあります。さらには、後述のような「フラット35S」や「フラット50」などの商品も用意されています。

したがって、

  • 返済計画を安定させたい方
  • 金利変動について不安を感じている方
  • 健康に不安がある方
  • 建築基準の高い住宅の購入を検討している方

などに向いているといえるでしょう。

フラット35の種類

1.フラット35S

高度な建築基準を満たすことで利用できるプラン。具体的な基準は、「省エネルギー性や耐震性などを高めること」に基づくものとなっています。フラット35Sの特徴は、なんといっても「フラット35よりも一定期間金利が0.25%低くなる」こと。長期固定金利であることからしても、これは見逃せませんよね。

2.フラット20

借入期間を15年以上20年以下にすることで、金利を下げることができるプランです。金利は取り扱いの金融機関によって異なるので、公式サイトなどで確認するようにしましょう。ただし、原則として返済途中で借入期間を21年以上に延長することはできないことに注意が必要です。

3.フラット35リノベ

中古住宅を購入し、性能向上リノベーションを行うことで利用できるプランです。当初の金利引下げ期間によって、「Aプラン(当初10年間引下げ)」と「Bプラン(当初5年間引下げ)」の2つのプランが用意されていますが、どちらのプランでもフラット35よりも0.5%金利が低くなります

4.フラット50

長期優良住宅を取得することで返済期間を最長50年まで延ばすことができるプランです。認定を受けるには、「耐震性等を備えた質の高い住宅」や「省エネルギーおよび耐震」などの基準をクリアする必要があります。

フラット35を選ぶ際はここに注意!!

1.変動金利よりも金利が高いことを理解する

固定金利のデメリットともいえますが、変動金利と比べると金利が高いという特徴があります。ただ、最近では金利もかなり下がってきており、繰上げ返済などを上手に活用することで、金利差を埋めることは可能かもしれません。

2.融資率が90%を超えないようにする

融資率とは、住宅の建設費または住宅の購入価額に対する借入額の割合のことを言います。フラット35を利用する場合、融資率が90%以下かそうでないかで金利が変わってきます。取り扱う金融機関によっても異なりますが、融資率が90%超の場合、金利が0.2%程度高くなります。したがって、できるのであれば10%以上の頭金を用意するなど、対策をとるようにしましょう。

3.繰上げ返済できる金額が高額

フラット35以外の住宅ローン商品の中には、繰上げ返済の最低金額を1円からに設定しているところも多くみられます。しかし、フラット35の場合は10万円(インターネット利用の場合)からとなっており、余裕ができたからといっても他の住宅ローン商品と比べると繰上げ返済がしにくくなっています。

もちろん、繰上げ返済手数料については無料となっているケースが多いので、できるのであれば繰上げ返済も活用していくようにしましょう。

4.保証料の上乗せに気をつける

フラット35は保証料不要となっていますが、取り扱う金融機関によっては保証料を上乗せしているケースがあります。特に都市銀行の場合、そういったケースが多く見られますので、検討する際にはきちんとチェックするようにしましょう。

フラット35は、一般の金融機関と異なり審査基準が明確となっているため、審査に通りやすいこともメリットです。建築もしくは購入する住宅における基準をクリアする必要があるものの、その分金利の優遇措置を得ることもできますので、購入する住宅の特性も考慮しながら、最適なフラット35のプランを選ぶようにしてください。

プロが教える「おすすめフラット35ランキング」

ARUHI住宅ローン/フラット35 100点(1名/1名中)

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「1位」におすすめする理由

全国各地で専門スタッフと対面相談ができ、金利も業界最低水準でフラット35の種類も豊富

公式サイト内で借入限度額のシミュレーションがしやすく、全国各地で専門スタッフと対面相談ができるところが強みです。金利も業界最低水準となっていることからもおすすめの商品です。さらに、取り扱っているフラット35の種類も豊富なところも嬉しいですね。

事務手数料が高いというデメリットはありますが、その分サポートサービスや金利の低さで独自性を売り出しているところは評価されるべきでしょう。申し込む際は対面よりもインターネットの方が手数料が低く抑えられているので、不安がないのであればインターネットからの申し込みを選ぶようするとよいですよ。
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楽天銀行フラット35 100点(1名/1名中)

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「2位」におすすめする理由

通常の住宅ローンよりも審査に通りやすい

「楽天銀行」のフラット35、フラット35Sは通常の住宅ローンに比べると審査に通りやすいことが特徴です。変動金利に比べると優遇金利が少し高いことや、物件によってはフラット35が利用できないというデメリットはあるものの、一般的な住宅ローンよりも申し込み要件がやさしく、審査に通りやすいというところは魅力ですよね。

団信ありのプランだと、0.2%金利が高くなりますが、団体信用生命保険ならではのメリットも得られ、安心感が持てることから、最終的な総返済額の差を見ながら選ぶようにしましょう。
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住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35 100点(1名/1名中)

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「3位」におすすめする理由

金利が低く、手数料に借入額の0.5%(税抜)を上乗せすることで8疾病保障を付帯することも可能

フラット35に限ることではありませんが、やはりネット銀行は一般の銀行と比べて金利の面で低く設定されているところが多く、利用しやすくなっています。上に挙げた楽天銀行やこちらの住信SBIネット銀行についても同様です。住信SBIネット銀行のフラット35では、手数料に借入額の0.5%(税抜)を上乗せすることで8疾病保障を付帯することができます。

手数料は借入時の一時的な払いとなることから、その手数料で長期に渡るローン借入期間の手厚い保障が付けられるのは魅力といえるでしょう。
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みずほ銀行長期固定金利住宅ローン/フラット35 100点(1名/1名中)

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「4位」におすすめする理由

信頼性も高く、みずほ銀行独自の住宅ローンを利用するのとほぼ同じ内容のサービスが受けられる

3大メガバンクの一つであるみずほ銀行が提供する商品ということもあり、信頼性の面ではおすすめできる商品です。また、みずほ銀行にてフラット35を利用した場合は、みずほ銀行独自の住宅ローンを利用するのとほぼ同じ内容のサービスを受けられることは最大の魅力といってよいでしょう。

みずほマイレージクラブでATM手数料がお得になるなど、多様なサービスを受けることができることからも、みずほ銀行のサービスを合わせて受けたいと思っている方にはおすすめの商品です。
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イオン銀行住宅ローン/フラット35 100点(1名/1名中)

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「5位」におすすめする理由

イオン【プラス】という変動金利を組み合わせた住宅ローンを利用可能

イオン銀行のフラット35についてはインターネットでの申し込みは受け付けておらず、店舗のみの申し込みとなっています。申し込みの際には提携会社を経由する必要があるものの、イオン【プラス】という変動金利を組み合わせた住宅ローンを利用することができることが魅力となっています。

また、借り入れから5年間、イオングループの店舗での買い物が毎日5%OFFとなるサービスが付帯されるもの嬉しいですよね。購入する住宅の近くにイオンモールなどがあるケースであれば、候補の一つに入れてよいでしょう。
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