プロ2人が選んだ「おすすめフラット35ランキング」7選。プロが教える「フラット35の選び方」

プロが教える「フラット35の選び方」

FP 新井智美
フラット35は住宅の購入を考えておられる方であればよく聞く言葉で、検討される方も多いでしょう。利用にあたってはその種類や特徴をきちんと理解しておくことが大切です。

現在、全国の金融機関において様々な住宅ローン商品が用意されています。しかし、一般の金融機関において住宅ローンを申し込む際には、団体信用生命保険の加入が原則となっています。一方で、団体信用生命保険への加入なしでも融資を受けることができるのが、住宅金融支援機構が扱う「フラット35」です。他にも「フラット35S」や「フラット20」「フラット50」など、一定条件を満たすことで、借入金利が一定期間引き下げられる商品もあります。ここでは、フラット35を選ぶ際の指針となる各プランの特徴や利用する条件など、その詳細について説明します。

広島・女性・47歳
業務歴:4年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:1級FP技能士、CFP、DC(確定拠出年金プランナー)、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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フラット35の概要

フラット35とは、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、保証料および保証人不要の「全期間固定金利型住宅ローン」です。

返済期間については最短15年、最長では35年となっています。ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年となります。また、契約時に返済期間を20年以下で選択した場合、原則として返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできないことに注意が必要です。

融資限度額は100万円以上8,000万円以下(1万円単位)です。土地取得費に対する借入を希望する場合はその費用を含みますが、店舗、事務所などの非住宅部分に関わる建設費または購入価額は借入対象外となります。フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に、適合する住宅であることが条件となります。さらには床面積にも基準があることに注意しましょう。

また、より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、「フラット35S」を利用することが可能になります。

フラット35に向いている人とはどんな人?

フラット35の特徴は「全期間固定金利であること」や「団体信用生命保険への加入が必須ではない」ことにあります。さらには、後述のような「フラット35S」や「フラット50」などの商品も用意されています。

したがって、

  • 返済計画を安定させたい方
  • 金利変動について不安を感じている方
  • 健康に不安がある方
  • 建築基準の高い住宅の購入を検討している方

などに向いているといえるでしょう。

フラット35の種類

1.フラット35S

高度な建築基準を満たすことで利用できるプラン。具体的な基準は、「省エネルギー性や耐震性などを高めること」に基づくものとなっています。フラット35Sの特徴は、なんといっても「フラット35よりも一定期間金利が0.25%低くなる」こと。長期固定金利であることからしても、これは見逃せませんよね。

2.フラット20

借入期間を15年以上20年以下にすることで、金利を下げることができるプランです。金利は取り扱いの金融機関によって異なるので、公式サイトなどで確認するようにしましょう。ただし、原則として返済途中で借入期間を21年以上に延長することはできないことに注意が必要です。

3.フラット35リノベ

中古住宅を購入し、性能向上リノベーションを行うことで利用できるプランです。当初の金利引下げ期間によって、「Aプラン(当初10年間引下げ)」と「Bプラン(当初5年間引下げ)」の2つのプランが用意されていますが、どちらのプランでもフラット35よりも0.5%金利が低くなります

4.フラット50

長期優良住宅を取得することで返済期間を最長50年まで延ばすことができるプランです。認定を受けるには、「耐震性等を備えた質の高い住宅」や「省エネルギーおよび耐震」などの基準をクリアする必要があります。

フラット35を選ぶ際はここに注意!!

1.変動金利よりも金利が高いことを理解する

固定金利のデメリットともいえますが、変動金利と比べると金利が高いという特徴があります。ただ、最近では金利もかなり下がってきており、繰上げ返済などを上手に活用することで、金利差を埋めることは可能かもしれません。

2.融資率が90%を超えないようにする

融資率とは、住宅の建設費または住宅の購入価額に対する借入額の割合のことを言います。フラット35を利用する場合、融資率が90%以下かそうでないかで金利が変わってきます。取り扱う金融機関によっても異なりますが、融資率が90%超の場合、金利が0.2%程度高くなります。したがって、できるのであれば10%以上の頭金を用意するなど、対策をとるようにしましょう。

3.繰上げ返済できる金額が高額

フラット35以外の住宅ローン商品の中には、繰上げ返済の最低金額を1円からに設定しているところも多くみられます。しかし、フラット35の場合は10万円(インターネット利用の場合)からとなっており、余裕ができたからといっても他の住宅ローン商品と比べると繰上げ返済がしにくくなっています。

もちろん、繰上げ返済手数料については無料となっているケースが多いので、できるのであれば繰上げ返済も活用していくようにしましょう。

4.保証料の上乗せに気をつける

フラット35は保証料不要となっていますが、取り扱う金融機関によっては保証料を上乗せしているケースがあります。特に都市銀行の場合、そういったケースが多く見られますので、検討する際にはきちんとチェックするようにしましょう。

フラット35は、一般の金融機関と異なり審査基準が明確となっているため、審査に通りやすいこともメリットです。建築もしくは購入する住宅における基準をクリアする必要があるものの、その分金利の優遇措置を得ることもできますので、購入する住宅の特性も考慮しながら、最適なフラット35のプランを選ぶようにしてください。

FP 奥山茂仁
マイホームをと思ったら一度は検討したい「フラット35」。でもフラット35と他の住宅ローンとはどう違うのかわかりづらいという方へ。そのモヤモヤを解消しましょう!

マイホームを購入したいなあと思ったら、住宅ローンの検討する方が最近増えてきていますが、その背景にはびっくりするほどの低金利によるものが大きいです。では皆さんは一般の住宅ローンとフラット35のどちらを選びますか?この2つのローンの違いについておわかりでしょうか?前に住宅ローンの記事を書かせていただきましたが、今回は「フラット35」についてすっきりさせていきたいと思います。フラット35の最大のポイントは、「金利が返済終了まで変わらないこと」です。長期で住宅ローンをお考えの方にはおすすめです。

山梨・男性・41歳
業務歴:3年
得意分野:住宅ローン相談、家計相談、保険相談、ライフプランニング、教育資金相談、老後資金相談
資格:2級FP技能士、AFP

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そもそもフラット35とは

住宅ローンを検討中の方であれば、フラット35という言葉は聞いたことがありますよね。でも一般的な住宅ローンとフラット35の違いってどこにあるのでしょうか?フラット35はちょっと一般の金融機関の住宅ローンとは違いあるので、その辺を整理していきたいと思います。

「フラット35」とは民間金融機関と日本政府が100%出資の住宅金融支援機構が協力してできた長期の固定金利の住宅ローンです。

長期の固定金利の住宅ローンですから、住宅ローンの契約時において、返済終了までの借り入れ金利と月々の返済額が確定するので、ファイナンシャルプランナーとしてはライフプランを作成する際には、プランが立てやすく、毎月いくら返済に必要かわかりやすい住宅ローンとして位置付けています。

やっぱり長期間、かつ返済が終わるまで金利が変わらないというのは魅力的な住宅ローンといってもいいですね。

住宅金融支援機構の歴史

フラット35は長期間、金利が変わらない住宅ローンと説明しましたが、もっと深くフラット35について説明していきたいと思います。

前述で、「住宅金融支援機構」という言葉が出ましたが、住宅金融支援機構は2007年に発足した国土交通省住宅局と財務省が所管する住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人で、日本政府が100%出資している金融機関となります。

昔は、住宅金融公庫で直接住宅ローンを融資していましたが、現在、住宅金融支援機構ではフラット35を取り扱う金融機関から買い取って、それを証券化、売却することが主の業務となっていいます。

前述のとおりこの住宅金融支援機構が銀行のように、私たちに直接住宅ローンとして直接お金を貸してくれるわけではありません。実際に借り入れや借り換えを行うのは身近にある銀行や信用金庫などの金融機関となります。

フラット35の仕組み

フラット35には、政府系の金融機関が関わっていることはわかりましたが、具体的にはどんな仕組みでフラット35は運営されているのでしょうか?

金融機関でフラット35の住宅ローンを組みますと、金融機関は契約の後にその住宅ローン(債権)を住宅金融支援機構に譲渡します。わかりやすく言いますと、銀行は住宅ローンを債券として住宅金融支援機構に売却します。

その後、住宅金融支援機構は買ったその住宅ローン債権を投資家に販売し現金化します。住宅金融支援機構は、「フラット35」を取り扱っている多くの民間金融機関からフラット35を買い取り、それを担保とする債権を発行することで長期の資金調達を行うことで、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供する仕組みを支えています。

フラット35の特徴

フラット35の特徴のまず一つ目としては、「金利が返済まで変わらない」点です。

最大のメリットと言っていいでしょう。

住宅ローンを借り入れてから返済するまで、金利は変わりません。金利が変わらないことを固定金利と言いますが、固定型金利の住宅ローンの代表格と言えばこのフラット35となります。完済まで金利が変わらないことで毎月の住宅ローン返済額が固定されるため、とても返済額がわかりやすい住宅ローンとなっています。

2016年より日銀が導入したマイナス金利政策によりフラット35もかつてない低水準の金利となっており、いわゆる低金利の恩恵を受けられる状況にあります。過去10年間のフラット35の金利の推移を調べてみますと、10年前の半分以下の金利となっています。

フラット35の特徴の2つ目としては、「保証料、一部繰り上げ返済手数料が無料」な点です。

一般金融機関で住宅ローンを組む際、契約時に必要な保障会社による保証が不要となっています。そのため、フラット35ではその保証料がかからないので、無料となります。そして一部繰り上げ返済手数料も無料となっていますので、住宅ローン契約時にかかる費用、返済時にかかる費用を抑えることができます。

フラット35の特徴の3つ目としては、「アルバイト・パート社員・個人事業主、会社役員も利用可能」な点です。

住宅ローンを検討する際に、最大の悩みは、私でも借りることができるだろうかという問題ですが、フラット35では、アルバイト、パート社員、個人事業主、会社役員にも積極的に貸し出しを行っています。

一般の金融機関による住宅ローンの利用が難しい上記の職種の方であれば、フラット35の検討をおすすめします。

フラット35の条件

ここまでフラット35についていろんな視点から見た結果、おすすめの住宅ローンとして説明してきましたが、全員に貸してくれる住宅ローンではありませんので注意しましょう。

最後に、フラット35の条件について説明しておきたいと思います。

フラット35を利用する際の基本的な条件ですが、

  1. 申し込み時年齢が満70歳未満であること
  2. 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
  3. 返済割合条件として、年収400万円未満の方は30%以下、年収400万円以上の方は35%以下
  4. 対象となる建物の条件あり

などとなっています。

住宅ローンとして門戸は広いのですが、審査はありますので、ここの条件については最低でも確認しておくことをおすすめいたします。

なお後述で私がおすすめしますフラット35の商品を5つランキング形式でご紹介いたしますので、住宅ローン選びのご参考になさってください。

プロが教える「おすすめフラット35ランキング」

ARUHI住宅ローン/フラット35 100点(2名/2名中)

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「1位」におすすめする理由

全国各地で専門スタッフと対面相談ができ、金利も業界最低水準でフラット35の種類も豊富

公式サイト内で借入限度額のシミュレーションがしやすく、全国各地で専門スタッフと対面相談ができるところが強みです。金利も業界最低水準となっていることからもおすすめの商品です。さらに、取り扱っているフラット35の種類も豊富なところも嬉しいですね。

事務手数料が高いというデメリットはありますが、その分サポートサービスや金利の低さで独自性を売り出しているところは評価されるべきでしょう。申し込む際は対面よりもインターネットの方が手数料が低く抑えられているので、不安がないのであればインターネットからの申し込みを選ぶようするとよいですよ。
FP 新井智美「フラット35の選び方」

FP 新井智美

「1位」におすすめする理由

フラット35と言ったらまずはARUHIを検討すべし

ARUHIのフラット35は、説明もいるかどうかというくらい、有名な存在となっておりますよね。住宅ローンで長期固定型金利をご検討の方であればぜひ一度みていただきたいフラット35となっております。

10年連続でフラット35の取扱高がナンバーワンのARUHIが取り扱いますので、安心感は抜群にあります。

特徴といえば、通常のフラット35と比べても、低金利で借り入れできる「スーパーフラット」を提供しており、自己資金を多めに用意できる方にはおすすめです。

FP 奥山茂仁「フラット35の選び方」

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楽天銀行フラット35 100点(2名/2名中)

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「2位」におすすめする理由

通常の住宅ローンよりも審査に通りやすい

「楽天銀行」のフラット35、フラット35Sは通常の住宅ローンに比べると審査に通りやすいことが特徴です。変動金利に比べると優遇金利が少し高いことや、物件によってはフラット35が利用できないというデメリットはあるものの、一般的な住宅ローンよりも申し込み要件がやさしく、審査に通りやすいというところは魅力ですよね。

団信ありのプランだと、0.2%金利が高くなりますが、団体信用生命保険ならではのメリットも得られ、安心感が持てることから、最終的な総返済額の差を見ながら選ぶようにしましょう。
FP 新井智美「フラット35の選び方」

FP 新井智美

「3位」におすすめする理由

楽天銀行ユーザーであればお得

楽天銀行のフラット35は、他社と比べても最低水準の金利設定となっており、それだけでも十分に魅力的なフラット35となっていますが、楽天ユーザーにはさらにお得な点が。

楽天銀行をフラット35の返済口座に指定した場合、融資手数料の優遇が得られます。

さらにATM利用手数料無料や振込手数料無料、楽天スーパーポイントの獲得倍率アップなど特典盛りだくさんです。

FP 奥山茂仁「フラット35の選び方」

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住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35 100点(2名/2名中)

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「3位」におすすめする理由

金利が低く、手数料に借入額の0.5%(税抜)を上乗せすることで8疾病保障を付帯することも可能

フラット35に限ることではありませんが、やはりネット銀行は一般の銀行と比べて金利の面で低く設定されているところが多く、利用しやすくなっています。上に挙げた楽天銀行やこちらの住信SBIネット銀行についても同様です。住信SBIネット銀行のフラット35では、手数料に借入額の0.5%(税抜)を上乗せすることで8疾病保障を付帯することができます。

手数料は借入時の一時的な払いとなることから、その手数料で長期に渡るローン借入期間の手厚い保障が付けられるのは魅力といえるでしょう。
FP 新井智美「フラット35の選び方」

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「2位」におすすめする理由

金利も業界最低水準で団信が充実の住信SBI

住信SBIネット銀行のフラット35はなんといっても、業界最低水準の住宅ローン金利が魅力ですが、がん・心筋梗塞・高血圧症・重度慢性疾患などに対応した全疾病保障を、o.5%の上乗せ金利で利用ができます。

そしてフラット35は自己資金が必要となる点がデメリットでありますが、自己資金が用意できなくてもフラット35を有利な金利で借り入れできるフラット35ミスターパッケージローンも用意。

FP 奥山茂仁「フラット35の選び方」

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みずほ銀行長期固定金利住宅ローン/フラット35 50点(1名/2名中)

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「4位」におすすめする理由

信頼性も高く、みずほ銀行独自の住宅ローンを利用するのとほぼ同じ内容のサービスが受けられる

3大メガバンクの一つであるみずほ銀行が提供する商品ということもあり、信頼性の面ではおすすめできる商品です。また、みずほ銀行にてフラット35を利用した場合は、みずほ銀行独自の住宅ローンを利用するのとほぼ同じ内容のサービスを受けられることは最大の魅力といってよいでしょう。

みずほマイレージクラブでATM手数料がお得になるなど、多様なサービスを受けることができることからも、みずほ銀行のサービスを合わせて受けたいと思っている方にはおすすめの商品です。
FP 新井智美「フラット35の選び方」

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イオン銀行住宅ローン/フラット35 50点(1名/2名中)

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「5位」におすすめする理由

イオン【プラス】という変動金利を組み合わせた住宅ローンを利用可能

イオン銀行のフラット35についてはインターネットでの申し込みは受け付けておらず、店舗のみの申し込みとなっています。申し込みの際には提携会社を経由する必要があるものの、イオン【プラス】という変動金利を組み合わせた住宅ローンを利用することができることが魅力となっています。

また、借り入れから5年間、イオングループの店舗での買い物が毎日5%OFFとなるサービスが付帯されるもの嬉しいですよね。購入する住宅の近くにイオンモールなどがあるケースであれば、候補の一つに入れてよいでしょう。
FP 新井智美「フラット35の選び方」

FP 新井智美

財形住宅金融/財住金フラット35 50点(1名/2名中)

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「4位」におすすめする理由

いぶし銀のフラット35

財形住宅金融の財住金フラット35といえば歴史のあるフラット35です。厚生労働大臣登録唯一の福利厚生会社の「財形住宅金融」が提供し、設立は昭和57年と古くから、企業の福利厚生に関するサービスを提供しています。

これまでの財形住宅融資の利用者はのべ10万人を超えています。財住金フラット35は、住宅を新築する際、新規住宅の購入、中古住宅の購入時にも利用できます。

FP 奥山茂仁「フラット35の選び方」

FP 奥山茂仁

日本住宅ローン/MCJフラット35 50点(1名/2名中)

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「5位」におすすめする理由

4大ハウスメーカーとの提携ローンの信頼感

日本住宅ローンのMCJフラット35は、積水ハウス・大和ハウス・住友林業・セキスイハイム・日立キャピタルが共同出資し提供するフラット35提携住宅ローンです。

このフラット35のおすすめポイントは安心感。金機関としての高い信用力を表す格付け「A」(安定的)を取得しています。

設立は2003年と歴史は浅いですが、信用力により融資残高を急速に増やしています。MCJフラット35パッケージは最大100%まで借り入れも可。

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