【2021年】借り換えでおすすめ住宅ローン9選。住宅ローンの専門家が教える借り換えでおすすめの住宅ローン比較ランキング

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「借り換えでおすすめの住宅ローンはどれですか?」
「住宅ローンの借り換え先の銀行は、何を重視して比較すれば良いでしょうか?」
「住宅ローンの借り換えは、どうやって進めるものですか?」

住宅ローンを別の銀行に借り換えることを「住宅ローン借り換え」と呼びます。では、住宅ローンの借り換えをするときは、どのように借り換え先の住宅ローンを選べば良いのでしょうか?今回は、住宅ローンの専門家が教える借り換えでおすすめの住宅ローンをランキング形式で紹介します。

借り換え先の住宅ローンの比較ポイント

比較ポイントその1.同じ金利タイプに借り換える

住宅ローンには「金利タイプ」というものがあります。

  1. 変動金利
  2. 当初固定金利(一定期間固定金利)
  3. 全期間固定金利

の3種類があります。

簡単に言えば

変動金利:借り入れ中、金利が変動する

  • 金利上昇リスクがある
  • ベースの金利が低金利

全期間固定金利:借り入れ中、金利が変動しない

  • 金利上昇リスクがない
  • ベースの金利が高金利

当初固定金利(一定期間固定金利):一定期間は、金利が変動しない。一定期間経過後に金利が上昇する

  • 一定期間は金利上昇リスクがない
  • 一定期間経過後は、金利が上昇する
  • ベースの金利は、変動金利より高金利。全期間固定金利より低金利

という特徴があります。

住宅ローンの借り換えでは

金利の高い住宅ローンから、金利の低い住宅ローンへ借り換える → 返済額の軽減額(借り換えメリット)が大きくなる

関係にあります。

ここで問題になるのは

  • 「全期間固定金利」から「変動金利」への借り換え
  • 「当初固定金利」から「変動金利」への借り換え

これらの場合、ベースの金利が高い「全期間固定金利」「当初固定金利」から、ベースの金利が低い「変動金利」に借り換えるので、ほぼどんな住宅ローンを選んでも、借り換えメリットが大きくなるのです。

借り換えメリットが大きくなる反面、「変動金利」を選んでしまうと、「金利が上昇しない」という「全期間固定金利」「当初固定金利」のメリットが失われてしまうのです。

借り換えの選び方では、基本的には

  • 「変動金利」 → 「変動金利」
  • 「全期間固定金利」 → 「全期間固定金利」

という形で同じ金利タイプへの借り換えをおすすめします。

借り換えメリットにだけ重きを置いてしまうと、一番金利が低い「変動金利」を選びたくなるのは、当然だからです。ただし、固定金利から変動金利に借り換えてしまうと、今まで回避していた金利上昇リスクが発生してしまうので、慎重に検討しなければならないのです。

「当初固定金利(一定期間固定金利)」の場合は

特約期間中(金利が低金利の間)

  • 「当初固定金利(一定期間固定金利)」 → 「当初固定金利(一定期間固定金利)」 ※あまり借り換えはおすすめでない

特約期間終了後(金利が上昇する)

  • 「当初固定金利(一定期間固定金利)」 → 「当初固定金利(一定期間固定金利)」「変動金利」 ※借り換えはおすすめ

という考え方になります。

当初固定金利(一定期間固定金利)の場合は

  • 特約期間中 → 低金利
  • 特約期間終了後 → 高金利

という金利設定になっているため

  • 特約期間中 → 借り換えをする必要性が低い
  • 特約期間終了後 → 借り換えをする必要性が高い

のです。

つまり、

  • 基本的には、同じ金利タイプに借り換える
  • 金利タイプを変更するときは、金利上昇リスクが発生することを慎重に検討する
  • 当初固定金利は、当初期間中は借り換えをしない。当初期間終了後に借り換える

という点で、借り換え先を検討する必要があります。

比較ポイントその2.できるだけ低金利の住宅ローンに借り換える

前述した通りで、住宅ローンの借り換えでは、

  1. 借り換え前の住宅ローン金利
  2. 借り換え後の住宅ローン金利

の金利差が大きくなればなるほど、借り換えメリットが大きくなる

仕組みです。

借り換え前の住宅ローン金利、つまり、現在借り入れ中の住宅ローン金利は、変えることができないのですから、

借り換え先の住宅ローンをできるだけ低金利にすること = 借り換えメリットの最大化

につながるのです。

比較ポイントその3.疾病保障・がん診断保障などが無料付帯された住宅ローンを選ぶ

住宅ローンには

  • 疾病保障:病気と診断されて就業不能になったら、住宅ローン残高が0円になる
  • がん診断保障:がんと診断されたら、住宅ローン残高が0円になる
  • 介護保障:要介護状態になったら、住宅ローン残高が0円になる

などの、通常の「団信(団体信用生命保険)」にない保障が「無料付帯」されるものがあります。

住宅ローンの借り換えを検討されているということは、誰でも、新規借入時よりも、年を取っているはずです。

年齢が高くなれば高くなるほど「病気リスク」は大きくなっていくため、借り換えのタイミングで、疾病保障・がん診断保障などが無料付帯された住宅ローンに借り換えることをおすすめします。

比較ポイントその4.借り換えメリットを試算して決める

住宅ローンの借り換えでは

金利が下がることで、毎月の返済額が軽減する(総返済額が軽減する)

というメリットがありながらも

借り換え先の住宅ローンとの契約時に、再び諸費用(事務手数料など)が発生する

というデメリットもあります。

これが難しいところで

大手都市銀行の場合

  • 事務手数料:3.3万円(税込)
  • 保証料:金利+0.2%

ネット銀行、大手都市銀行のネットプランの場合

  • 事務手数料:借入額の2.2%(税込)
  • 保証料:無料

と、事務手数料や保証料の設定が異なるのです。

これでは、単純に金利が低金利だからからと言って、借り換えメリットが大きいとは限りません。

借り換えメリット = 金利差による返済額の軽減額 - 借り換えに関する費用

ですので、借り換えメリットを試算しないことには、違う手数料設定の住宅ローンは、正確に比較できないのです。

最終的には、候補になっている住宅ローンの中で「借り換えメリット」を試算して、借り換えメリットが大きい住宅ローンを選ぶ必要があります。

おすすめの借り換えメリットのシミュレーションツールはこちら

借り換えでおすすめの住宅ローンランキング

変動金利でおすすめの住宅ローン

1位.ジャパンネット銀行住宅ローン

比較項目内容
銀行の種類ネット銀行
金利タイプ変動金利
事務手数料2.2%(税込)
保証の無料付帯なし

ジャパンネット銀行住宅ローン

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料

2位.住信SBIネット銀行/ネット専用住宅ローン

比較項目内容
銀行の種類ネット銀行
金利タイプ変動金利
事務手数料2.2%(税込)
保証の無料付帯全疾病保障無料付帯

住信SBIネット銀行住宅ローン

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(-)0.440%0.440%2.20%無料
変動金利(借り換え)(-)0.428%0.428%2.20%無料
当初固定金利(10年)0.610%2.075%2.20%無料

3位.auじぶん銀行住宅ローン

比較項目内容
銀行の種類ネット銀行
金利タイプ変動金利
事務手数料2.2%(税込)
保証の無料付帯50%がん診断保障無料付帯

じぶん銀行住宅ローン

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(-)0.410%0.410%2.20%無料
当初固定金利(2年)0.470%0.651%2.20%無料
当初固定金利(15年)0.955%1.541%2.20%無料

当初固定金利(当初10年固定金利)でおすすめの住宅ローン

1位.イオン銀行住宅ローン定率型

比較項目内容
銀行の種類流通系銀行
金利タイプ当初10年固定金利
事務手数料2.2%(税込)
保証の無料付帯なし

イオン銀行住宅ローン

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(-)0.720%0.720%110,000無料
変動金利(-)0.520%0.520%2.20%無料
変動金利(-)0.720%0.720%110,000無料
当初固定金利(3年)0.630%0.970%110,000無料
当初固定金利(10年)0.620%0.770%2.20%無料
当初固定金利(10年)0.620%0.770%2.20%無料

2位.新生銀行/パワースマート住宅ローン

比較項目内容
銀行の種類ネット銀行
金利タイプ当初10年固定金利
事務手数料2.2%(税込)
保証の無料付帯介護保障団信無料付帯

新生銀行住宅ローン

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>(-)0.450%0.450%2.20%無料
変動金利(半年型)タイプ(-)0.650%0.650%110,000無料
当初固定金利(10年)0.750%0.900%110,000無料
全期間固定金利(25年)1.100%1.300%110,000無料

3位.ジャパンネット銀行住宅ローン

比較項目内容
銀行の種類ネット銀行
金利タイプ変動金利
事務手数料2.2%(税込)
保証の無料付帯なし

ジャパンネット銀行住宅ローン

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料

全期間固定金利でおすすめの住宅ローン

1位. 住信SBIネット銀行フラット35(保証型)

比較項目内容
銀行の種類ネット銀行
金利タイプ当初10年固定金利
事務手数料2.2%(税込)
保証の無料付帯全疾病保障無料付帯

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間固定金利(21~35年)1.160%1.160%1.10%無料
全期間固定金利(15~20年)1.290%1.290%1.10%無料
当初固定金利(10年)0.920%1.160%1.10%無料
当初固定金利(5年)1.050%1.300%2.20%無料
当初固定金利(10年)1.050%1.300%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)1.300%1.300%2.20%無料

2位.ARUHIIスーパーフラット

比較項目内容
銀行の種類ノンバンク
金利タイプ全期間固定金利
事務手数料2.2%(税込)
保証の無料付帯なし

ARUHI住宅ローン/フラット35

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間固定金利(21~35年)1.160%1.160%1.10%無料
全期間固定金利(15~20年)1.290%1.290%1.10%無料
当初固定金利(5年)0.790%1.030%1.10%無料
当初固定金利(10年)0.920%1.160%1.10%無料
全期間固定金利(15~35年)1.220%1.220%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)0.940%0.940%2.20%無料
当初固定金利(5年)0.970%1.220%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)1.290%1.290%2.20%無料
全期間固定金利(15~35年)1.010%1.010%2.20%無料

3位.楽天銀行フラット35

比較項目内容
銀行の種類ネット銀行
金利タイプ全期間金利
事務手数料1.1%(税込)※楽天銀行口座を返済口座設定
保証の無料付帯なし

楽天銀行フラット35

金利タイプ借入期間実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利
事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料
全期間固定金利(21~35年)1.160%1.160%1.10%無料
全期間固定金利(15~20年)1.290%1.290%1.10%無料
当初固定金利(5年)0.790%1.030%1.10%無料
当初固定金利(10年)0.920%1.160%1.10%無料
全期間固定金利(15~20年)1.230%1.230%1.10%無料

お金のプロがおすすめする借り換えでおすすめの住宅ローンはこちら

お金BANK【編集部】
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編集者は
・FX、株式投資、不動産投資歴7年
・会社経営、M&A実績あり、WEBマーケティングに精通
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という「お金の専門家」です。

ただの専門家ではなく、実際に自分で投資をして、ビジネスをして、資産を増やしてきた経験の持ち主です。
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