知らないと損する!?住宅購入のマネー知識 税金編・物件編

マイホーム購入は人生の中でもかなりの一大イベント。

納得のいくまで家づくりや家選びをしたいけれど、お金の面はお得に購入したい!

とはいえ、なかなか住宅購入なんて機会はありません。

特に税金面や住宅に関する制度については、なかなか耳にする機会がない分、どこから調べればいいのか?何が自分たちにとってお得なのか?知らないことがたくさんあります。

前回は主にローン選びに関する知っていると得する裏技をお伝えしました。

参照:お金のミカタ「お金BANK」 知らないと損する!?住宅購入のマネー知識 住宅ローン編

今回は税金面や、物件を選ぶ際の条件などについて、お得なマネー知識をまとめてみました。

人生で一番大きな買い物だから・・・こんなにお金が

まず住宅購入にはどのくらいのお金がかかるのでしょうか?

各地域の平均金額はざっと下記のようになります。

住宅の購入価格(「フラット35」利用者)

(単位:万円)
土地付注文住宅建売住宅マンション
全国4,039.2(2.1)3,336.8(-0.0)4,348.4(1.9)
首都圏4,717.8(1.4)3,669.9(0.6)4,787.0(0.7)
近畿圏4,148.7(1.8)3,196.2(-2.3)4,099.0(6.0)
東海圏4,071.2(-1.2)2,826.9(-4.4)4,082.1(12.7)
その他地域3,677.2(3.5)2,752.5(2.0)3,413.9(3.2)

参照:生命保険文化センター 住宅の平均購入価格はいくらくらい?

https://www.jili.or.jp/lifeplan/lifeevent/house/3.html

場所にもよりますが、物件価格は平均的に年々上がってきています。

土地や物件を上手に選ぶことも、住宅購入には重要なポイントです。

また土地・物件の価格のほかに、さまざまな税金が掛かります。

購入時と購入後に継続して払っていく税金などをまとめてみました。

購入時だけ納める税金

  • 印紙税:購入時に支払い。契約書に貼る収入印紙の代金。売買契約締結時の売買契約書と、ローン借入時の消費貸借契約書と、2つの書類に必要となる。
  • 登録免許税:土地や建物の所有権を登記する際にかかる税金。たいていは司法書士に手続きをお願いするため、委託料に含まれています。
  • 不動産取得税:土地や不動産を取得した時にかかる税金。

購入後、継続的に納める税金

  • 固定資産税・都市計画税:購入時も購入後も継続して払っていく税金。土地・家屋・償却資産の所有者がその資産がある市町村に納める税金。購入時は取得のタイミングでその年の残りの分を日割り計算で支払います。次年度からは、毎年納付することとなります。

このように、不動産を取得すると様々な面で負担が大きくなります。

しかし、なるべく負担を少なく良い物件を購入したいというもの。

ここからは、負担をなるべく軽くするお得情報についてご紹介していきます。

税金の面でのお得

オトク1:2020年3月まで、印紙税がお得

2020年3月31日までは住宅売買契約についての印紙税の税額が1万円に軽減される優遇制度があります。

この優遇制度には特に条件や必要な手続きはありません。

■図表1.印紙税の税額(売買契約、ローン契約)

契約書の記載金額税額
軽減前軽減後※
500万円超 1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超 5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超 1億円以下6万円3万円

※売買契約のみ。2020年3月31日の契約まで

参照:東レ建設株式会社 家を購入するときの税金と優遇制度 https://www.chalier.jp/column/vol06.html#/#targetText=%E5%AE%B6%E3%82%92%E8%B3%BC%E5%85%A5%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%A8%E3%80%81%E3%81%9D%E3%81%AE%E5%BE%8C,%E8%BB%BD%E6%B8%9B%E3%81%99%E3%82%8B%E6%8E%AA%E7%BD%AE%E3%81%8C%E3%81%82%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

オトク2:申請すると不動産取得税がゼロに

購入時に一度だけかかる不動産取得税ですが、自治体に申請すると軽減されることがあり、ゼロになる場合も。

購入何か月以内な申請期限があるため、あらかじめ自治体に確認しておきましょう。

新築住宅の軽減措置

新築の建物(増改築も含む)土地
控除の内容固定資産税評価額から1,200万円の控除
※認定長期優良住宅は1,300万円の控除
いずれか高い金額を適用
・4万5,000円
・土地1m2当たりの固定資産税評価額×1/2※①×住宅の課税床面積の2倍(一戸当たり200m2限度)×3%※②
※①1/2特例は2021年3月31日までの適用
※②税率3%は2021年3月31日までの適用
税額の計算不動産取得税=
(固定資産税評価額-1,200万円)×3%※
※税率3%は2021年3月31日までの適用
不動産取得税=
(固定資産税評価額×1/2※①)×3%※②-控除額
※①1/2特例は2021年3月31日までの適用
※②税率3%は2021年3月31日までの適用
軽減の要件・住宅全般に適用
(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンションなど)
・課税床面積が50m2(一戸建て以外の賃貸住宅は40m2)以上240m2以下
・建物の”軽減の要件”を満たす
・土地を先行して取得した場合、取得から3年以内(2020年3月31日までの特例)に建物を新築すること
・建物の建築が先行した場合(土地は借りている場合など)、新築から1年以内にその土地を取得すること

参照:ライフルホームズ 不動産取得税は要件を満たすと軽減あり!

https://www.homes.co.jp/cont/money/money_00229/

オトク3:共有名義だと、すまい給付金が多くもらえる

年収に応じてもらえる「すまい給付金」ですが、共有名義にすると、より多めにもらえることがあります。

参照:みずほ開発 住宅ローン減税と住まい給付金について

https://www.mizuhok.com/tax

注意したいのは、名義は共有でも住んでいない方の分はもらえないこと。

すまい給付金の給付要件には、「自ら入居すること」との文言があります。

例えば購入した物件の名義を親御さんとの共有名義にした場合。名義は共有でも、実際には親御さんは出資したのみで、実際にはその物件に入居されないとなれば、すまい給付金の給付要件に該当しません。

仮に、購入者の年収がすまい給付金の支給要件を満たしていたとしても、親御さんの分は支給されませんので注意しましょう。

オトク4:登記簿面積が50㎡以上なら、税金の軽減措置あり

前述の不動産取得税の軽減措置や住まい給付金など、住宅に関わる軽減措置の要件は「登記簿面積が50㎡以上であること」という条件が付きます。

この時注意したいのは、「登記簿面積」であること。「専有面積(壁芯面積)」「課税床面積」ではありませんので、しっかり確認しましょう。

参照:府中市不動産.jp 不動産知識など 府中市

https://www.waiwai7.jp/2017/12/10/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AF%E7%99%BB%E8%A8%98%E7%B0%BF%E9%9D%A2%E7%A9%8D50-%E4%BB%A5%E4%B8%8A%E3%81%A8%E6%9C%AA%E6%BA%80-%E3%81%A7%E7%A8%8E%E9%87%91%E3%81%8C%E9%81%95%E3%81%84%E3%81%BE%E3%81%99/

参照:資産価値のミトミ 床面積は「専有面積」「登記簿面積」「課税床面積」の3つ

https://mitomi-estate.com/floor-area/

たいていの戸建てや4LDKなど間取りがある程度広い物件であれば大丈夫でしょうが、例えばマンションの場合、ワンルームや小さめの2LDKですと50㎡ぐらいの物件が少なくありません。

ホームページや広告の間取りで示されている面積は「専有面積(壁芯面積)」ですので、登記簿面積より広めになっています。

もし、広告での表示が50㎡より少し広い、ぐらいの程度ですと、登記簿面積では50㎡を下回る可能性があります。税金の軽減措置を受けるのであれば、しっかり確認しましょう。

オトク5:両親・祖父母からの援助でお得

住宅購入の際、両親・祖父母といった直系親族から資金の贈与があった場合、贈与税が軽減されます。それが、「相続時精算課税制度」です。

参照:相続税理士相談Café 相続時精算課税制度の改正で孫にも適用可能に

https://www.happy-souzoku.jp/souzoku-14520.html

この制度には2,500万円の特別控除があり、同一の父母または祖父母からの贈与において限度額に達するまで何回でも控除することができ、2,500万円までの贈与には贈与税がかからないことになります。

贈与額が2,500万円を超えた場合には、超えた額に対して一律20%の贈与税が課税されますが、その贈与税は相続時に相続税額から差し引かれ、相続税額が少ない場合は差額が還付されます。

なお、購入する物件が省エネ・耐震・バリアフリーなど、一定基準を満たしていれば、さらに非課税枠が500万上乗せになります。

最近の新築物件はこのような基準の高い物件が多くありますので、税金の申請をする際にきちんと資料をそろえておきましょう。

オトク6:長期優良住宅で、ローン控除額をアップ

建物が長持ちする「長期優良住宅」や、省エネ性の高い「低炭素住宅」であれば、毎年の住宅ローン控除で戻ってくる税金の上限がアップします。

2019年10月からの消費税増税に伴い、控除期間が13年と長くなりましたので最高で13年間で600万控除される計算となります

参照:住宅の補助金・減税・優遇制度オールガイド 長期優良住宅の住宅ローン控除(減税) 2019(H31年) シュミレーション

https://www.sumai-fun.com/money/post-8/

物件選びでのお得

オトク7:モデルルームの家具付き物件でお得

すでに完成しているマンションや建売物件などは、その建物や一室をモデルルームとして利用している場合があります。

販売期間が終わるとモデルルームは役割を終えますが、その際、モデルルームを家具付きで販売しているケースがあります。

モデルルームを購入するメリットはなんといっても価格と期間が抑えられること。

物件価格もお手頃になる場合が多いですが、家具を購入する手間もなく、また戸建ての場合一から立てる必要がありませんので、短期間で引き渡しができます。

もうすでに完成しているため、引き渡し後の生活イメージが立てやすいのも特徴です。

新築に引っ越す場合に必要な家具なんてそんなにいらないよ、といってもソファやおしゃれな棚ばかりではありません。蛍光灯やカーテン、エアコンなど基本的な家電もあります。

すべて新品でそろえるとなると、平均60万円ほどかかってしまいます。

基本的に1棟1件で、家具もすべてついているとのことですので、争奪戦になることも。

家具は新しいのもを使いたい!土地は別に購入しているので別の場所に建てなければならない!など、特にこだわりや条件がない場合には、ねらい目かもしれません。

参照:ARUHIマガジン モデルルーム販売は本当にお得? メリット・デメリット、向いている人を解説

https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-1715/

オトク8:「未入居」物件に注目

マンションや分譲住宅など、完成して1年以上たっている物件は「中古の未入居物件」として扱われます。

一度も人が住んでいないため、状態は新築と同じ。さらに税金などの優遇措置もほぼ変わりません。しかし、物件価格が新築より安くなっているケースが多くあります。

そのため、中古物件として表示されているものでも、未入居で実際には新築同様の物件がありますので、新築同様に探してみましょう。

しかし、大規模マンションや供給多寡のエリアでもない限り、未入居物件にはそれなりの理由があります。

駅から遠かったり、間取りが使いにくかったりと広告からではわからないポイントがありますので、検討する際には実際に内覧して、周辺の雰囲気もきちんとチェックしましょう。

また、未入居が1年以上の場合、「瑕疵(かし)担保責任保険」が適用外になります。中古物件には専用の「既存住宅売買瑕疵保険」がありますが、その点も注意して確認しましょう。

参照:住宅瑕疵担保責任保険協会のウェブサイト 住宅瑕疵担保履行法とは?

https://www.kashihoken.or.jp/kashihoken/

オトク9:サービスルームで実質3LDKの間取り

間取りを見るとよくあるのが、「サービスルーム」。これは、窓からの採光が基準を満たさないなど建築基準法としては「居室」として表示できない部屋のことです。

法律上は居室ではないのですが、4~5畳程度ありエアコン・コンセント・電機などの配線や同線などがきちんとしてあれば、十分一部屋として利用できます。

つまり、2LDK+サービスルームという表記でも、実質的には3LDKと同じ使い方ができるようになっているケースが多いのです。

もちろん、3LDKと表示されている物件よりも価格は抑えめになっていることが多いですので、サービスルームの大きさや間取りにも注目して選んでみましょう。

参照:不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME’S サービスルームは普通の部屋とは違う?

https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00044/#:~:targetText=%E3%81%A8%E6%80%9D%E3%81%86%E9%83%A8%E5%B1%8B%E3%82%82%E3%81%82%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99,%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%92%E5%AE%9A%E3%82%81%E3%81%A6%E3%81%84%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

オトク10:共用部に近い部屋は価格抑えめ

マンションなど、エレベーターホールやエントランス、ゴミ置き場などの共用部に近いところは、人の通りが多いためその分価格が抑えめになっていることが多くあります。

日中はあまり自宅にいない、人通りはあまり気にならないなど、人の声や気配があまり気にならない方にとってはお得な物件といえるでしょう。

共用部のほかにも、周辺の建物との兼ね合いで建物同士が近いところ、窓からの視界を遮るものがある部屋などは、その分価格抑えめになっていることがあります。

ある意味気にならない点であれば、その物件を検討するのも手かもしれません。

そのほか、知っておくとお得な知識

オトク11:自治体の制度で補助金がもらえる

自治体の中には、多くの人に住んでもらおうと様々な優遇制度を設けているところがあります。

その一つが、「実家や親と同居することで、自治体から補助金や優遇措置が受けられる」という制度。

自治体によってさまざまな名称がありますが、主に下記のような制度が実施されています。

参照:不動産・住宅サイト SUUMO   親子両方にメリットがある近居。きっかけや補助金などお金事情を聞いた

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/ms_kinkyo/

またローンについてフラット35を利用する場合、自治体によっては当初の5年間金利が引き下げられるという優遇措置が受けられます。

参照:住宅金融支援機構 【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型

https://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/index.html

参照:【フラット35】子育て支援型・地域活性化型を連携している地方公共団体

https://www.flat35.com/loan/flat35kosodate/organizations.html

まとめ

いかがでしたでしょうか?ローンのほかにも、税金や物件選びでもお得に住宅を購入するポイントがたくさんあります。

大きな買い物ですので、なかなかポイントが見つけにくいところですが、その分あちこちにオトクポイントが転がっている買い物でもあります。

また、今後社会情勢が変わっていくことによって制度や法律も変わっていきますので、その中でより住宅購入にお得な制度も出てくるかもしれません。

買った後・住んだ後も、常にアンテナを張って、お得な情報を見逃さないのが重要です。

takano
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金融機関勤務後、FPの資格を活かしてフリーライターとしてお仕事しています。
得意分野は、金融系全般に関すること。
なかなか聞けないお金の悩みについて、記事を書いています。
預金・住宅ローン・年金・税金・保険・外貨預金・投資信託など。
銀行の窓口で取り扱っているものを中心に、ご相談いただいております。

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