【保存版】不動産投資で優秀な管理会社を見つける方法

今回は、収益物件の管理についてご紹介します。不動産投資は収益物件を見つけて、購入したらそれで終わり、ではなく、購入してからがとても重要です。物件の収益は管理によって左右されると言ってもいいでしょう。そこで、不動産管理の方法や良い管理会社の選び方、管理会社との付き合い方や、家賃や敷金、礼金などの決め方についても紹介していきます。

そもそも物件管理とは何をすればいいのか

収益物件を購入したらそれを入居者に貸し出し、家賃をもらうことで収入を得ます。入居者募集、家賃の集金、建物の清掃などの物件を管理する仕事を賃貸管理と言います。賃貸管理と言っても大きく分けると２つあります。入居者管理と建物管理です。

入居者管理は、入居者管理と家賃に関する仕事です。具体的には、広告を出して入居者の募集、入居者の審査、入居が決まればその契約事務を行います。また、家賃を集金したら、管理料をもらい、オーナーの口座に送金します。家賃滞納をしているものがいれば、その催促をするのも仕事です。入居者の契約期間が切れれば、更新を行い、退去の立会いや敷金の精算、クレーム対応などを行います。

もう一つの建物管理は、建物自体を管理する仕事で、破損や修繕箇所のチェックや交換、共用部分の清掃などが業務請負の中心になります。

賃貸管理は自分で行うこともできますし、面倒だとか時間がない方は管理会社に任せることもできます。自分の自宅周辺で周辺物件を所有し、毎日歩いて物件を回って賃貸管理をされている大家さんもいます。自宅から近ければ、自分で管理することによって、管理費用を節約できます。一方、管理会社に任せれば、自分ですることは何もありません。毎月定期報告を受けて、家賃が送金されているかチェックするだけで、家賃収入を得ることができます。サラリーマンなどをされていて、副業で不動産賃貸をやっている方は本業に集中することができます。唯一のデメリットは、費用がかかることです。管理業者に賃貸収入の約5％を管理費用として支払う必要があります。

管理会社にも種類がある

一口に管理会社といっても、いろいろな種類の会社があります。すべてが優れている管理会社はないので、自分にあった管理会社を見つけましょう。管理会社には大きく分けて２つの種類があります。仲介と管理、両方に力を入れている仲介・管理会社と仲介は、外部に委託して、自分は管理に力を入れている管理専門会社です。それぞれ、良いところと悪いところがあります。

例えば、仲介・管理会社は、自社で仲介を行っているので、入居者を増やす能力に長けていますが、一方で賃貸管理の対応がイマイチだったりします。一方、管理専門会社は、賃貸管理では優れた手法で、丁寧な物件管理をしてくれるのですが、仲介を外部委託しているので、客付け力が弱いところもあります。客付け力が弱いと物件に空室が出た時に、次の入居者がなかなか決まらず長期間空室が発生してしまうかもしれません。このように管理会社にはメリットとデメリットがあります。

そのほかにも管理会社の規模で種類を分ける考え方もあります。大手管理会社は独自の情報網があり、世の中の情勢や新しい法律に精通していていち早く対応してくれたりしますが、担当者がコロコロ変わったり、細かいところで融通が利かなかったりすることもしばしばあります。一方で古くから地域に根ざしている管理会社は、その地域に詳しくきめ細やかな対応をしてくれますが、世界の情勢や新しい法律に疎いなどの面もあります。

優秀な管理会社をどうやって選べばいいか

インターネットで調べたり、不動産屋さんに紹介してもらったり、口コミで紹介してもらったりなど、探す方法はいろいろありますが、その中から物件を選ぶ際に気にしたほうが良いポイントがいくつかあります。

１．その管理会社が管理している物件の平均入居率を見る

1つめは、その管理会社が管理している物件の平均入居率を見る、ということです。入居率が悪いということは、空室率が高いということです。不動産投資で最悪なのは空室を抱えることなので、空室リスクのある管理会社は避けましょう。目安となる平均入居率は95％〜です。これを下回る場合は要検討です。

２．入居者募集に、すなわち広告宣伝にどれくらい力を入れているか

2つめは、入居者募集に、すなわち広告宣伝にどれくらい力を入れているかを見ることです。広告宣伝にどれだけ力を入れているかで、その会社の入居者を募集する力が大体わかります。例えば、部屋を探す人がアクセスしやすい駅前などに店舗を構えている、内覧希望があればすぐに対応している、自社だけでなく他社の周辺物件も紹介してもらえるネットワークを持っているなどです。

３．対応の良さやオーナーに寄り添ってくれるか

3つめは、対応の良さやオーナーに寄り添ってくれるかも重要なポイントです。最近では入居者への対応は24時間365日が当たり前になってきています。もちろん年中トラブルが起きているわけではないですが、トラブルというのは決まって真夜中に起きるものなのです。その時に管理会社が対応してくれなければ、自分で対応することになります。誰だって真夜中に起こされるのは嫌ですよね。なお、管理会社によっては、トラブルの対応ごとに、別途費用がかかることもあるので確認しておきましょう。

４．オーナーの要望を聞いてくれるかどうか

４つめは、オーナーの要望を聞いてくれるかどうかです。ろくに話し合いもせず、こちらの考えや要望を無視して、管理会社の考えやシステムを押し付けてくるようなところはやめたほうがいいでしょう。このタイプは大手管理会社に多く見られる傾向があります。管理会社とは長い付き合いになるので、きちんと話し合いをしてくれて、オーナーに寄り添ってくれる会社の方がいいですよね。

不動産会社とつながりが強い管理会社を変えるにはどうすればいいのか

オーナーだけを変える、オーナーチェンジ物件を購入した時に管理会社の対応が悪かったり、自身と懇意の管理会社に変更したい場合は、いつでも変更することができます。オーナーの意向を無視したり、対応が遅かったりした場合には、管理会社を変更した方がいいでしょう。

具体的な契約解除の方法は、まず事前通知をしてから契約を解除します。賃貸管理を依頼する時に、管理会社と管理委託契約書を結んでいるはずです。契約書に記載されている契約解除の項目に従って、契約を解除します。契約期間中の中途解約の場合であっても、通常は事前通知をすることで契約を解除することができます。期間はそれぞれですが、3カ月前などが多いようです。契約書に契約期間中の中途解約について何も記載されていなければ、いつでも契約を解除することができます。

管理会社を変更した時の注意点

管理会社を変更した時は、当然ですが、家賃の振り込み先も変更になります。このため家賃の振り込み先を入居者に通知し、家賃の支払先口座の振替用紙を記入してもらい、返送してもらうなどの手続きが必要になります。こちらの都合で入居者に口座の変更手続きの手間をかけるので、QUOカードなどの商品券を渡すオーナーもいます。もちろん口座の変更手続きは自分でやる必要はなく、新しく契約した管理会社が行うので心配はありません。それと、入居者へのケアを忘れてはなりません。新しい管理会社にした理由を伝えましょう。例えば、新しい管理会社にすることによって、これまでよりもサービスの質が向上するなどメリットを伝えれば、入居者も安心できます。

住民トラブルの種類と解決策

入居者のトラブルというのは、自然発生的に起こるものですが、未然に可能性の芽を積んでおくこともできます。トラブルというのは、トラブルを起こす要因を持っている人が、トラブルを起こすものです。ですので、入居者審査を慎重に行い、未然にトラブル因子を持ち込ませないことによって大抵は防ぐことができます。

入居者トラブルで一番多いと言われているのは、騒音の問題です。共用部分のスペースで子供が走り回って遊んだり、学生が部屋の中でパーティーをして大騒ぎをしたりするなど、あげればきりがありません。管理会社に物件の管理を任せている限りは、自分で対処する必要はありませんので、心配することはないのですが、実はこうしたトラブルも入居者審査で未然に防ぐことができるのです。

ところが実際に騒音問題があちこちで起きていて困っているという話はよく聞きます。それは、ずさんな管理会社がまともな入居審査をせず、トラブルを起こす人を容易に入居させている、または小さい管理会社などは、入居審査でトラブルを起こす人を選別するノウハウがなく、気づかないうちに入居させてしまうなどの理由からです。優秀な管理会社だと、どんな人がトラブルを起こすのか選別するノウハウがあるのですが、管理会社によってはそのようなノウハウを持っていないところもあるのです。

そこで、トラブルを起こす人を入居させないように、あらかじめ管理会社に入居者の募集条件をオーナー側から提示しておくなどの対処をしておくといいでしょう。基本的には、アパートやマンションは部屋で仕切られているとはいえ、共同生活ですので、ルールが守れそうな人、周囲の住民に配慮ができる人など、最低限の社会的生活を送れる人を選ぶように管理会社に伝えておくとよいでしょう。

また、入居者の属性も注意しましょう。定職についていて安定収入があるかどうかも大事ですが、何年同じ会社で働いているか、もチェックするといいでしょう。職業を転々とよく変えている人全員がそうというわけではありませんが、職業をよく変えている人は、比較的トラブルを起こしやすいものです。

例として、入居審査のチェック項目の抜粋を紹介します。このような項目で審査しているんだ、となんとなく想像してもらえると思います。

入居者同士の騒音トラブルや迷惑行為がある入居者の解決は、管理会社に管理を委託している場合は、全て管理会社が行ってくれます。ですが、任せているからといって放置しておくと、トラブルが波及して一斉退去につながるケースもあります。定期的に管理会社と連絡を取り、状況を把握することが大切です。

また、時間がある時は散歩がてら、物件を見に行くのもいいでしょう。現場を見ることで、住民が暮らしやすいか、管理会社はしっかり仕事をしているかなど物件を雰囲気を感じ取れます。自分の目で直接確認しないとわからないこともありますし、これが問題解決の糸口になるかもしれません。

何カ月も家賃を滞納していたり、騒音トラブルなどの常習犯などの入居者に対しては、強制的に退去させたくなりますが、この行為は法律上、自律救済の禁止に当たる行為になります。つまり、法の手続きを行う前に自分の権利を行使する行為は禁じられています。そして、法律に則って強制退去を執行する場合は、裁判を起こさねばならず、お金と時間が非常にかかります。このため、住民トラブルはできるだけ話し合いで解決するか、立ち退き料を払って契約を解除するなどの方法がいいでしょう。

万が一裁判を起こす場合は次の流れになります。

1. 支払いの催促
2. 契約解除の通知
3. 建物の明け渡しと未払い賃料等の支払いを求める訴のに提訴
4. 判決を経て、債務名義の取得
5. 強制執行の申し立て
6. 強制執行

支払いの催促から、強制執行までに最短で5カ月かかります。約半年の時間と少なくないお金を必要とする裁判は非常に勿体無いので、できるだけ裁判に頼らずに解決したいものです。

家賃、敷金、礼金の決め方

物件を購入し、引き渡しを済ませた後、家賃や敷金、礼金を決めるときに悩むと思いますが、初めのうちは周辺の相場に合わせるのが無難でおすすめです。購入した物件の特性、新築か中古か、中古だとしても築浅か築古かによっても異なりますが、自分の所有している物件と同じような駅からの距離、間取り、広さ、築年数の物件を住宅情報サイトなどで探し、家賃や敷金、礼金を決めます。もし物件を探していて、同じような物件がたくさん見つかったら、賃貸物件の需要と供給のバランスが崩れ、供給が過剰になっている証拠です。こういうときは、入居が決まりそうな価格を管理会社に提案してもらうのもいいでしょう。ただし、キャッシュフローに影響を及ぼすので、慎重に決定してください。

家賃は一度下げてしまうと、再度上げるのは難しいので、基本的に家賃はあまり下げすぎない方がいいでしょう。入居者を確実に決めたい場合は、敷金や礼金、仲介手数料などの一時的にかさむ費用を減らした方が良いパターンがあります。

敷金ゼロ、礼金ゼロの物件も最近よく見かけます。敷金については、解約時の原状回復には経年劣化についてオーナーも負担することが制度化されたので、退去時に、普通に住んでいて、破損などもない場合は、敷金の大部分が返還されることも珍しくなくなってきました。

基本的に、通常の経年劣化や損耗は貸主負担で、入居者の責任（故意・過失や通常の使用方法に反するなど）によって生じた傷や損耗は入居者が負担します。現状回復のルールは細かく決められていて、例を交えて紹介すると以下のようになっています。

こうした変化により、はじめから敷金や礼金を取らないオーナーもいます。物件の客付力をつけるためには、周囲の情勢を見極めつつ、こうした入居者の負担になる敷金や礼金などの費用をカットする工夫も必要かもしれません。