住宅ローンの金利って一体何?住宅ローンを検討する際に重要な金利について解説します!

人生の中で大きな買い物の代表格といえば、です!いわゆる夢のマイホームですよね。

戸建にしろ、マンションにしろ、やはり賃貸ではなく、家が自分のものだと、周りの生活音も気にならないですし、今流行りのDIYもやりたい放題ですよね!庭がついているのであれば、家庭菜園や子ども達とサッカーをしたりとさらに幅が広がります。

しかし、家を購入することは、安易ではありません。その理由は、家は、高額な買い物だからです。

地域・構造・築年数・大きさ等によって、家の価格は異なりますが、中古でも数百万円、新築であれば数千万円~数億円と何か月分の給料なんだろうと、気が遠くなる数字です。

高額な買い物でも、実際に、家を購入している人は、たくさんいます。もちろん、中には現金一括で購入している人もいますが、大抵の人は、住宅ローンを利用しています。

今回の記事では、住宅ローンが一体何のか、その中でも、金利に焦点をあてて、皆さんにお伝えしていきます。

1.住宅ローンとは

住宅ローンの金利のお話をする前に、まずは、住宅ローンについて解説していきます。

住宅ローンは、家を購入するのには欠かせないもの

住宅ローンと聞くと、どうしても借金というイメージが強いですよね?家は、高額な買い物ですから、やはり住宅ローンを組まないと、なかなか購入できるものではありません。

住宅ローンは、住宅ローン控除制度というものがあり、10年間(消費税10%で購入した場合は、13年間)、毎年年末の1%分が、所得税・住民税から控除され、節税対策になるので、現金一括で支払うことが可能でも、あえて住宅ローンを組んで、住宅ローン控除制度を利用し、節税対策をする人がいるぐらいです。

住宅ローンは、上手く付き合えば、夢のマイホームを手に入れることができ、節税対策にもなる優秀な商品になります。

住宅ローンは、公的なものと民間のものがある

実は、住宅ローンといっても色んな種類があるのは、ご存知でしたでしょうか?

住宅ローンは、大きく分けると「公的ローン」「民間ローン」の2種類があります。

公的ローン

公的ローンには、

  • 財形住宅融資
  • 自治体融資
  • 住宅金融支援機構(フラット35)

があります。

財形住宅融資

財形住宅融資は、会社勤めをしている人で、勤務している会社が、財形貯蓄制度を取り入れていることが、大前提となります。

そして、財形住宅融資を受けるには、財形貯蓄を1年以上している、財形貯蓄残高が50万円以上など、いくつかある条件を全てクリアしている必要があるので、会社勤めで、財形貯蓄をしている人は、もし、家の購入を検討しているのであれば、ぜひ、財形住宅融資を取り入れるのも良いでしょう。

自治体融資

自治体融資とは、都道府県・市町村などの地方自治体が行っている融資です。融資を受けるには、その自治体に住んでいる、勤務先がある、住民税の滞納ないなどの条件をクリアしていなければなりません。

住宅金融支援機構(フラット35)

住宅金融支援機構(フラット35)(以下、フラット35)は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している住宅ローンです。

住宅ローンは、20、30年と長期間にわたり、返済していかなければならないので、本当に返済能力があるのかどうか、収入をチェックされます。組むローン額は、高額になるため、そのチェックは、なかなか厳しい審査となります。厳しい審査なので、収入面で通らず、ローンを組めない人も中にはいます。

一方、フラット35も、ローンなので、やはり、収入に関して、返済能力があるかどうかの審査はあります。しかし、他のローンの審査に比べると、収入の壁は低く、低収入の人でも審査が通りやすいローンとなっています。

民間の住宅ローンなどの審査が通らない場合には、フラット35を検討してみてください。

民間ローン

民間ローンには、

  • 金融機関ローン
  • ノンバンクローン

があります。

金融機関ローン

金融機関ローンとは、民間の金融機関が販売している住宅ローンになります。

民間の金融機関とは、都市銀行や地方銀行、信託銀行などが該当します。銀行によって、金利や審査基準が異なるので、金融機関ローンでローンを組もうかなと検討している人は、どこの金融機関の住宅ローンがお得なのか、自分に合っているのかを調べる必要があります。

ノンバンクローン

ノンバンクローンとは、住宅ローン専門の機関が販売しているローンになります。

ノンバンクローンで有名なのが、日本住宅ローンアルヒになります。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済元金均等返済があります。一瞬、同じ言葉に見えますが、「利」と「金」で違いますよね?では、この2つの返済方法は、一体どういった違いがあるのでしょうか?

元利均等返済

元利均等返済とは、毎月支払う返済額が一定の返済方法となります。返済額が毎月一定となるため、返済計画、毎月の家計の計算がしやすいというのがメリットです。

一方、元利均等返済のデメリットは、毎月の返済額が一定ということは、元金の減り方も一定となります。金利は、元金の残高に対してかかるものなので、元金の減り方が一定、すなわち遅ければ遅いほど、支払う利息額が増えてしまい、最終的に支払う総ローン額は、大きくなってしまいます。

元金均等返済

元金均等返済とは、先ほどの元利均等返済は、毎月の返済額が一定の返済方法でした。元金均等返済は、毎月支払う返済額(元金+利息)のうち、元金部分の支払いが一定の返済方法となります。

元金部分が一定ということは、元利均等返済よりも元本の減り方が早いため、支払う利息も元利均等返済よりも少なります。すなわち、トータル的にみると、元金均等返済の方が、支払う総ローン額が少なくなるということになります。これが、元金均等返済のメリットですね。

しかし、元金均等返済にもデメリットはあります。元金均等返済は、最終的には、支払額は少なくなりますが、借り入れ当初が、1番返済額が大きくなってしまいます。

借り入れ当初は返済額が大きくなるため、しばらくは、きつい状態が続きますが、徐々に毎月の返済額が減っていくので、元金均等返済は、はじめに頑張れば、後が楽になるという返済方法になります。

支払う総ローン額が少なくなるのであれば、元金均等返済を選んだ方が有利となりますが、はじめに大きな負担となるため、元金均等返済を選ぶことにより、あまりにも家計を圧迫するのであれば、計画的に返済しやすい元利均等返済の方が、気持ちにゆとりができます。

家を購入する際のご自身の家計がどのようになっているのか、将来的に今の収入を維持できるのかどうかなど、現時点ではなく、長期的な目線で判断しないと、万が一、住宅ローンの借り換え等を行うとなると、余計に費用がかさんでしまう恐れがありますので、ご家族でよく話し合いましょう。

2.住宅ローンの金利について

次に、住宅ローンを契約する上で、非常に重要な金利について、お話していきます。

住宅ローンの金利とは

住宅ローンは、家を購入するための費用を借り入れることでしたよね?

住宅ローンだけではなく、消費者金融からお金の融資を受けたり、大学進学のために奨学金を利用するにしても、必ず金利が発生します。ローン商品によって、金利は異なりますが、数%~数十%で設定されています。住宅ローンに関しては、今の日本は超低金利時代になっているので、大体が、1%を切っている状態をキープしています。

お金を借りている訳ですから、単純に借りた金額分を返済するのではなく、借りた分+利息(金利分)を返済するのが、ルールとなっています。クレジットカードや消費者金融でお金の融資を受けた場合には、金利は15%~18%で設定されているものが多く、早く返済しないと、利息(金利分)の支払いに追われる形となってしまいます。

金利は、月利と年利があり、住宅ローンの金利で利用されているのは、年利になります。もし、住宅ローンで年利1%で1,000万円の契約をした場合、1年間の利息は、1,000万円×1%で10万円にもなります。

住宅ローンは、毎月決まった金額を返済していく訳ですから、住宅ローンの残高は減っていきますよね?金利も、住宅ローンの残高に対して発生していくので、住宅ローンの元本と同じように支払う利息も減っていきます。

金利が0.1%異なるだけで、支払う総ローン額に差が出る

住宅ローンの金利は、金融機関、販売会社によって異なります。そして、金利が0.1%異なるだけでも、支払う総ローン額に大きな差が出てしまいます。0.1%ぐらいあまり変わらないだろうと思って、安易に契約してしまうと、痛い目に合うので、住宅ローを契約する場合には、慎重に選びましょう!

ここで実際に、金利が0.3%と0.4%でどれぐらいの差があるのか見てみましょう。2パターンとも、3,000万円のローンを30年間、元利均等返済で契約するとし、それぞれ5回分を見ていきます。

金利が0.3%の場合

  • 1回目⇒毎月の返済額87,149円 元金79,649円 利息7,500円
  • 2回目⇒毎月の返済額87,419円 元金79,669円 利息7,480円
  • 3回目⇒毎月の返済額87,419円 元金79,689円 利息7,460円
  • 4回目⇒毎月の返済額87,419円 元金79,709円 利息7,440円
  • 5回目⇒毎月の返済額87,419円 元金79,729円 利息7,420円    支払う総ローン額 31,373,825円

金利が0.4%の場合

  • 1回目⇒毎月の返済額88,447円 元金78,447円 利息11,000円
  • 2回目⇒毎月の返済額88,447円 元金78,474円 利息9,973円
  • 3回目⇒毎月の返済額88,447円 元金78,550円 利息9,947円
  • 4回目⇒毎月の返済額88,447円 元金78,526円 利息9,921円
  • 5回目⇒毎月の返済額88,447円 元金78,552円 利息9,895円    支払う総ローン額 31,840,800円

いかかでしょうか?元利均等返済なので、毎月の返済額は、金利が0.3%、0.4%どちらも一定になっています。そして、0.1%違うだけで、毎月1,028円の差額が出ています。さらに支払う総ローン額に関しては、466,975円の差額が出ていることが分かりますね。たった0.1%でこんだけの差額が出るのであれば、少しでも金利が低い方が、お得ですよね!

3.住宅ローンの変動金利と固定金利

最後に、住宅ローンの金利の種類についてお話していきます。住宅ローンの金利は、大きく分けると、変動金利と固定金利の2つに分かれます。それぞれ、どういった金利なのか解説します。

変動金利

変動金利とは、契約当初の金利が返済期間の間、ずっと続くのではなく、一定期間ごとに金利の見直しが入り、金利が変動するというものになります。

金利の見直しは、半年ごとに行われます。意外に頻繁に見直しされていますよね。しかし、金利の見直しは、半年ごとですが、実際に、毎月の返済額の変更は、5年ごとに行われます。

契約当初よりも金利が上がれば、毎月の返済額が増え、契約当初よりも金利が下がれば、毎月の返済額は減ります。契約者の立場からすると、契約当初よりも金利が下がってくれた方が、お得になります。

契約当初の金利が0.5%の場合、半年後に金利の見直しが入り、1%まで上昇してしまうと、毎月の返済額は、増えてしまいますよね?しかし、実際に毎月の返済額が変更されるのは、住宅ローンを契約してから5年後なので、すぐには返済額は変わりません。

もし、契約してから5年間で、金利が上昇していても、5年後の返済額が変更されるタイミングで、金利が契約当初よりも下がれば、毎月の返済額は、減るという形になります。

現在の日本は、超低金利時代と言われているので、住宅ローンの金利は、低い設定で推移されると予想されていますが、あくまでも予想、そして世界情勢がどう動くか分からないので、もしかすると、逆に大きく金利が上がる可能性もゼロでありません。

0.5%だった金利が、10%へ大きく上がると、一気に住宅ローンの返済額が増えてしまい、支払うことができなくなってしまう恐れがあります。そういった事態にならないように、金利が大きく上がってしまっても、毎月の返済額は、1.25倍までと上限が設定されています。契約当初の返済額が100,000円の場合、5年後にどんだけ金利が上がっても、返済額は、1.25倍の125,000円がMAXとなります。

契約時に、もし金利が上がってしまった場合でも、返済額はMAX1.25倍なので、ある程度、最悪な事態も想定することができますね。

変動金利の場合、金利が将来的に上がってしまうリスクがあるので、固定金利よりも、金利は低く設定されています。現在の変動金利は、大体0.4~0.5%ぐらいで設定している機関が多くなっています。

固定金利

固定金利は、金利が返済期間中、固定されている金利になります。固定金利は、変動金利よりも、金利が高く設定されているのが特徴で、将来的に低金利が続くと変動金利よりもローンの返済額が多くなるというデメリットがあります。

しかし、もし、将来的に金利が大きく上がってしまっても、固定金利の場合は、金利が変わらないので、その影響は受けないですし、毎月の返済額も固定なので、家計の管理がしやすいなど、メリットもあります。

固定金利は、さらに、固定金利期間選択型全期間固定金利型の2パターンに分類されます。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型とは、3年・5年・10年など契約時に期間を設定し、その期間に到達すると、その時点で、また新たに、固定金利か変動金利かを選択するというものになります。

3年・5年・10年で、設定されている金利も少し異なってくるので、固定金利で、固定金利期間選択型を検討する場合は、それぞれ、金利がいくらで設定されているか必ず確認をするようにしましょう!

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、返済が終わるまで、金利がずっと固定されているものになります。変動金利や固定金利期間選択型のように、途中で金利が変わる心配がないので、金利を気にせず、毎月安心して契約当初の返済額を支払い続けることができます。

現在の固定金利は、0.5~0.6%など、固定金利でも、なかな低い金利で設定している機関も多くあります。

4.まとめ

いかかでしょうか?

住宅ローンの金利には、いくつか種類があり、ライフスタイルに合った金利を選ぶことにより、無理なく、長期間ローンの返済ができます。

そして、さらに、住宅ローンの返済方法、設定されている金利によって、将来的に支払う総ローン額が大きく変わるということを抑えることができれば、損することなく、満足できる契約に繋がります。

家の購入は、一生に1度あるかどうかぐらい、大きな買い物です。せっかく夢のマイホームを手に入れる訳ですから、しっかり住宅ローンについて理解し、笑顔が溢れる生活を送れるようにしましょう!

sayumitsumi
sayumitsumi
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初めまして、sayumitsumiと申します。
不動産業界7年、ファイナンシャルプランナー2級、AFPの資格を保有しています。
現在は、CFPの取得を目指し、日々勉強中です。

個人的には、3年程前から、株や仮想通貨に投資をしており、将来の資産を増やすため、日々奮闘中です。

皆さんに、役立つ情報をたくさん提供させて頂きます!
よろしくお願いします!!

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