【民泊投資】民泊とはそもそも何?民泊の種類や選び方を解説します!

民泊という言葉をよく見聞きするようになりました。不動産投資として民泊を検討する人も増えているようです。人口減少による不動産の需要の低下が危惧される中、2020年東京オリンピック、急激に増える外国人観光客の存在が新たな期待を投資家に与えています。

日本では、民泊は始まったばかりの全く新しい宿泊サービスです。今後のニーズが期待されている分野ですが、民泊事業を始めたい人の中には、民泊とは正確にどういう宿泊サービスなのか疑問に思う人もいるでしょう。

民泊とはそもそも何なのかまずは定義を解説し、民泊の種類、そしてどんな民泊経営が自分に合っているのか選び方のポイントなどをご紹介していきます。ぜひ、参考にしてみて下さい。

民泊とは何?

これまでの不動産投資では、賃貸として収益物件を活用する方法が一般的でした。しかし近年になって、新しい民泊という活用方法が注目されるようになりました。

民泊自体がまだ、国内では新しい分野であるため、正確なイメージがつかめない人もいるのではないでしょうか。民泊とはそもそも何なのでしょうか。

民泊とは宿泊サービスのこと

それでは、まずは民泊の定義からご紹介していきます。

民泊とは、

個人や企業が保有する居住用の住宅を、有料で宿泊場所として提供することをいいます。民泊という名称がついたのは、「民家に泊まる」というイメージからきています。

つまり・・・一般の家に泊まること、数日だけ使っていない部屋を貸してもらうこと、それが民泊です。友人や知人を家に泊めることの延長線上から展開した宿泊形態で、もともと外国人の行き来が多い国では昔から親しまれていた宿泊サービスでもあります。

ホテルや旅館との違い

民泊は、基本的に一般の住居を旅行者などの短期滞在者用に貸し出すことをいいます。旅行者などの短期滞在者用の宿泊サービスといえば、通常思い浮かぶのはホテルや旅館です。

宿泊場所を提供するという意味では、実はホテルも旅館も民泊も全く同じ業種になるといえます。しかし、民泊は一般の住宅を貸し出すという点でホテルや旅館とは大きく異なる側面を持っています。

民泊は、ウィークリーマンションやマンスリーマンションが日割りで借りれるようになったイメージです。

では、ホテルや旅館などの従来の宿泊サービスと民泊はどのように異なるのでしょうか。

ホテルや旅館

ホテルや旅館はそもそも宿泊サービスをビジネスとして提供するために建てられた施設です。短期滞在を目的とした宿泊サービスを行うために用意されています。

よって、一般的にホテルや旅館では、料理や洗濯を室内ですることはできません。あくまでも眠れる場所を快適な環境で提供することが主な目的です。プロ意識を持ったスタッフが、ソツのない応対にて完璧に居心地のいい空間を演出してくれます。

民泊は住宅に泊まる

しかし、原則として民泊では一般の住宅に泊まりますので、プロのスタッフが待ち構えているといったことはありません。民泊の種類にもよりますが、一度も会ったことがない遠い親戚から部屋を貸してもらうような感覚です。

多くの民泊では、洗濯や料理もできますし、普段と同じように生活ができることが大きな特徴です。

※ただ、最近では大手企業の民泊参入も増えてきており、普通のホテルや旅館のような高度なサービスを提供する民泊もあります。

民泊新法

民泊事業を開始するには、ホテルや旅館業と同様に旅館業の許可を取る方法もありますが、民泊の届出を自治体に提出するだけで開始する方法もあります。

旅館業の許可とは別で、宿泊事業ができることを定めた法律が「民泊新法」です。民泊新法では、自治体に申請すれば誰でも民泊を行うことができるとしています。通常の民泊の認可では年間180日以内は民泊事業を行うことができます。

不動産投資のように収益を目的に物件を活用していくのであれば、賃貸経営を主要事業とし、民泊経営を補足的に民泊新法の認可を得て行う方法もあります。

民泊新法の概要

民泊新法は正式には住宅宿泊事業法と呼ばれる新しい法制度です。民泊新法は民泊事業を行う上でのルールを規定したもので、従来のホテルや旅館のように旅館業の許可を取得せずともビジネスとして宿泊サービスを提供してもよい旨や、要件などが提示してあります。

大まかには、

  • 各地域の自治体に届出を出すこと
  • 民泊のオーナーは衛生管理、騒音防止の注意喚起、苦情への対応、宿泊者の名簿の作成を行う義務がある
  • 家主不在型の民泊では、管理業者に管理を委託する義務がある
  • 各地域の自治体は民泊の監督者にあたる

などといった内容が細かく規定されています。

※民泊新法の概要は国土交通省の「民泊ポータルサイト」から確認して頂けます。
民泊ポータルサイト:http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

旅館業法

もう1つの民泊の認可はホテル・旅館などの宿泊業の営業に必要な「旅館業の許可」を取得する方法です。

旅館業の許可を得る大きなメリットは、営業日数などの制限を受けずに民泊経営が行える点です。こちらの許可も各地域の自治体または保健所にて手続きが可能です。

ただ、旅館業の許可は民泊に比べると厳しい条件となり、現地調査などで時間や手間もかかるのが難点ではあります。

※民泊の許可を旅館業法にて取得する場合はこちらを参考にして下さい。
民泊ポータルサイト(旅館業法):http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law2.html

特区民泊

また、特区民泊地域として認定を受けている地域であれば、通常の民泊の認可と同様に自治体に届出を出すだけで、特区民泊として有利な条件で手軽に民泊を開始することが可能です。

通常の民泊では営業日数に制限を受けますが、特区民泊は最低宿泊日数の2泊3日さえクリアすれば何日でも無制限に営業が可能です。

現在、特区民泊の地域となっているのは、

  • 東京都大田区
  • 大阪府(23市町村)
  • 大阪市
  • 福岡県北九州市
  • 新潟県新潟市
  • 千葉県千葉市

となっています。

民泊の種類

ひとことで民泊といっても様々なタイプがあります。民泊投資を始める方は、それぞれに合った方法を選ぶことが大切です。どのような民泊があるのか、民泊の種類をいくつかご紹介していきます。

民泊の種類は、

  • ドミトリー型
  • アパート・マンション型
  • 戸建貸切型
  • ホームステイ型

と大きく4種類に分けることができます。それぞれどのような民泊になるのか事例を用いながら解説いたします。

ドミトリー型

ドミトリー型民泊は、ゲストハウス、シェアハウスとも呼ばれるタイプの宿泊施設で、基本的に他のゲストとベッド以外を共有するタイプの民泊です。

特徴

ドミトリー型で最も多いスタイルは、2段ベットを一部屋に並べてある形態です。普通のベットの場合もありますし、布団が用意してある場合もあります。

荷物保管用のロッカーのみがプライバシーを確保できる空間となります。その他、トイレ、シャワー、キッチン、飲食場所などはシェアして使います。

宿泊料金はベット1台に対していくら、という課金システムですから、格安で設定されてある場合がほとんどです。とにかく宿泊代に費用をかけたくない人達に人気がある民泊です。

参考事例

Hostel&Cafe EAST57

出典:EAST57 参考リンク

こちらは東京都浅草橋近辺のドミトリー型の施設で、都内であるにも関わらず、男女混合型のベットはたったの1500円で宿泊できます。単価は低いですが、1部屋でも10人利用すれば1日で15,000円です。

最近では、夜遊びしていて終電に乗り遅れた社会人の利用も増えているよう・です。

BOOK&BED池袋

出典:BOOK AND BED 参考リンク

これぞまさに、新時代のゲストハウス!何と本屋さんとドミトリー型ホテルが一体になった宿泊施設です。簡単に仕切られた箱のようなスペースに、お布団が敷いてあります。

ほんの少しですがプライバシーも確保できて、好きな本を好きなだけ読めるという独特の宿泊サービスを提供しています。コンパクトタイプが3800円、スタンダードタイプが4600円と高級なドミトリーです。

アパート・マンション型

民泊で一番多いのがアパート・マンションの民泊です。他のゲストと顔を合わせることもなく完全にプライベートを確保することができます。それぞれの住居はワンルーム~3LDKと広さも色々です。

特徴

アパート・マンション型の民泊は大きく3つのタイプがあります。

  • ビジネスホテルのような民泊
  • 友達の家のような民泊
  • お洒落で個性的な民泊

いずれの場合でも、基本的な日常生活が行える設備が整っているのが大きな特徴です。中には、映像設備やキッチングッズ、寝室にこだわったりと、特定のゲストを狙ったものもあります。

参考事例

アパート型/ビジネスホテルタイプ

出典:STAY JAPAN 参考リンク

こちらの民泊は大阪市の普通のワンルームのアパートを、カジュアルなビジネスホテルタイプに仕上げた民泊です。基本料金は2名で12,000円。ソファベットが完備されてあるので3名でも可能です。

アパート型/友達の家タイプ

出典:STAY JAPAN  参考リンク

近所の友達の家に遊びに来たような、気取らずにくつろげる民泊で、むしろこのような日常的なスペースを好むゲストも多いです。大阪府堺市にあるこの民泊では大画面のTVとアニメ見放題の特典がついているのが魅力になっています。

基本料金は2人で6000円。寝室に布団が用意してあります。

マンション型/お洒落で個性的タイプ

出典:STAY JAPAN 参考リンク

個性的なインテリアに囲まれた難波のマンションの1室です。日常とは少し異なった空間で、特別な時間を楽しみたいカップルなどに人気があるタイプです。

2人で一泊12,000円、別途で清掃サービスを5300円で追加できるようになっています。

戸建貸切型

アパート・マンション個室型の民泊に次いでポピュラー民泊は、戸建て貸切型です。このタイプは文字通り一戸建ての家をまるまるプライベートで貸し切るタイプの民泊です。

特徴

戸建貸し切り型は、充実した設備の中で料理・洗濯などの日常生活を不便なく快適に過ごしたい家族づれやカップルなどのニーズが高いようです。

広々したスペースを贅沢に使えたり、ベビーベットが用意してあったり、ワインやお酒・地元料理の宅配サービスがあったりなどとオーナーのこだわりが見られるのも大きな特徴です。

戸建貸切型は、都市部における便利な立地の戸建タイプと、郊外やリゾート地におけるプライベートな別荘タイプ、さらに古い民家を改築したモダン和風タイプとに分かれます。

ゆったりしたスペースでのんびりと過ごしたい方、子供が小さいから心配な方、リゾート地にてプライベートな時間を楽しみたい方向けに、アイデアを練った個性的な民泊が多くなります。

参考事例

都市部で便利な戸建貸切型

出典:楽天LIFULL 参考リンク

東京都内の観光、羽田・成田空港への便利な立地にある大田区の戸建貸切型の民泊です。都心の戸建をまるまる借りれるわりには、2階建て2LDKの間取りにて2名で16,758円と格安料金の民泊です。

5人が泊まれる十分なスペースにて寝具が用意してあります。キッチングッズやTV、洗濯機等はもちろんのこと、数台のPCがWi-Fiで利用可能、さらに自転車も利用できます。

リゾート地でプライベートな別荘型

出典:楽天LIFULL 参考リンク

こちらはアメリカの西海岸プライベートビーチを思わせる、沖縄県の海岸沿いの別荘型民泊です。プール、ジャグジー、白い砂地がついた贅沢な戸建で2名で一泊9万円とさすがに高額な宿泊料が設定されています。

3階建てで各階に寝室とキッチン、トイレなどが完備されているので、3家族同時の宿泊も可能です。バーベキューの設備も整っており、冷蔵庫の飲料、アルコール飲料は宿泊代に込みとなっています。

郊外の古民家型

出典:楽天LIFULL 参考リンク

新潟県郊外にある、古民家を和風モダンに改築した民泊です。内装もダークブラウンの天然木材が独特の味わいを見せ、質素でシンプルかつお洒落な空間を作り上げています。

古風な見かけですが、電子レンジ、Wi-Fiインターネット、冷暖房と設備は最新のものが整えられいます。温泉地やスキー場にもバスで行ける便利な立地にあり、隠れ家的な環境が魅力になっています。

ホームステイ型

ホームステイ型民泊は、民泊のオーナーが一緒に同居するタイプの民泊です。このタイプは初めて日本に訪れる外国人観光客に非常に人気のある民泊のタイプになります。

ホームステイ型は、シェアルーム、または家主居住型とも呼ばれています。

特徴

ホームステイ型は基本的にオーナーが居住している住宅(戸建・アパートなど)の空き部屋や隣家、離れ部屋などを活用した民泊になります。日本語がよくわからない外国人にとって、気軽に交通事情や観光名所のことなど尋ねられることが大きな魅力となっています。

また、外国人との交流を楽しみたいオーナーとゲスト、双方にとってメリットのある民泊スタイルとなります。オーナーの人柄によって、リピート客や口コミ紹介による新規客をゲットしやすいこともメリットだといえます。

参考事例

出典:エアビーアンドビー 参考リンク

こちらのホームステイ型民泊は普通の一戸建て住宅に住む男性オーナーが経営する、東京都杉並区の民泊です。寝室つきの個室以外のキッチン、浴室などはすべてオーナーとのシェアになります。

2名で一泊3300円からと、便利な環境でも割安な料金設定が可能です。すでに住んでいる家の空き部屋を利用するため費用はほとんどかかりません。

オーナーの紹介

出典:エアビーアンドビー 参考リンク

上記の写真中央の方がオーナーです。駅までゲストを迎えにいったり、観光案内をしたり、日本語を教えてあげたりと非常に人気のあるオーナーです。

オーナー自身も海外旅行の経験が豊富で、海外の民泊でお世話になったことから、自分でも民泊をしたいと決意されたそうです。

世界中のゲスト達からの感謝の声がレビューでも確認できます。

民泊の選び方

今回ご紹介したように、ひとことで民泊といっても様々なタイプがあることがわかりました。いざ民泊を始めるにあたって、どのタイプの民泊がいいのか悩むオーナーも多いでしょう。

それぞれのオーナーに合った民泊経営をはじめることが成功の秘訣ともいえます。そこで、自分にとってどのタイプの民泊がいいのか、選び方のポイントを最後に3つご紹介しておきます。

民泊を選ぶポイントは3つ!

家主不在型か家主居住型か

まず、最初に決めておきたいことは、オーナー自身が居住する家を活用するのかどうかという点です。

オーナー自身が居住する家の場合は家主居住型といいます。つまり、ホームステイ型の民泊です。(ドミトリー型やアパート・マンション型でもOK)

もし、オーナー自身が居住していない遠方の物件を活用する場合は、家主不在型となります。家主不在型の場合は原則として管理業者に依頼するか、管理する者を雇う必要があります。

ゲストとコミュニケーションをとりたいか

家主居住型と家主不在型をオーナー自身で判断する方法として、ゲストとコミュニケーションをとりたいかどうかが重要なポイントとなります。

どのような客層を狙うのか

次に、民泊を選ぶ上で重要なポイントはどのような客層を狙うのかということです。交通の利便性を考慮すれば必然的に都市部などのアパート・マンション型の民泊が多くなるでしょう。

都市部における旅行者や出張者を狙うのか、それとも郊外の観光客を狙うのかなどによってニーズのある民泊のタイプも異なります。

単価か回転数か

そして最後に決めておきたいことは、単価で稼ぐのかそれとも回転数で稼ぐのかという点です。

単価で稼ぐのであれば、それなりに余裕のあるスペースやデザインにこだわったインテリア、最新の設備をそなえた戸建貸切やマンション民泊が向いています。

反対に回転数で稼ぐのであれば、経費をできるだけ抑え格安料金にて効率よく回転させていかねばなりません。その場合は、狭いスペースでもベット数で勝負できるドミトリー型が効率よい方法となるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、そもそも民泊とはどのような宿泊サービスなのかを解説し、民泊の種類や選び方についてご紹介していきました。

民泊は居住用のスペースを旅行や出張などの宿泊客に提供する宿泊サービスのことをいいます。取得する認可・許可は、民泊新法、旅館業法、特区民泊の3種類があり、それぞれ営業日数に制限があるため、目的に応じた認可・許可を取る必要があります。

民泊の種類は大まかに、

  • ドミトリー型
  • アパート・マンション型
  • 戸建貸切型
  • ホームステイ型

の4種類があり、ゲストの要望によってどのような民泊が好まれるのかが異なってきます。どのタイプの民泊がいいのか選ぶにあたっては、まずはオーナー自身が居住する住宅を活用するのか、ゲストと直接関わっていくのかどうかが最初のポイントとなります。

次にどのような客層を狙うのか、単価でいくのか回転数で勝負するのかが、自分に合った民泊を選ぶ判断基準となります。

民泊投資にて成功するためにも、まずはどんな人達がどのような民泊経営をしているのか情報を集めることから始めてみるといいでしょう。

mi001you
mi001you
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投資信託、株式投資、外貨預金、FX、金、プラチナ、不動産投資などのバランス投資を副業として5年目。自己流の金融ライターが投資や資産運用をわかりやすく解説します!

これまでの経験を活かした節約・お得な金融情報なども公開しています。

職歴:飲食関連、IT業界、住宅設備等の営業職を経て、独学にて投資を学び個人投資家・金融ライターとして独立。

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