【不動産クラウドファンディング】分配金はいくら?投資方法、分配金利回りについて解説。

不動産クラウドファンディングは、ごく近年の全く新しい不動産投資の1つです。クラウドファンディングの仕組み自体がまだそんなに知られていないため、一体何なのか疑問に思う人も多いでしょう。

不動産クラウドファンディングはわずかな資金で始めることができて、分配金によって利益を得ることが大まかな仕組みになっています。

では、仮に不動産クラウドファンディングに投資を行ったとして、分配金はどれくらい見込めるのでしょうか。また、投資方法はどのように行うのでしょうか。

今回は、クラウドファンディングや不動産投資に興味がある人に向けて、不動産クラウドファンディングの投資方法や分配金利回りについて解説していきます。

不動産クラウドファンディングで投資

不動産クラウドファンディングとはそもそもどのような投資方法になるのでしょうか。いくら少額から投資ができるといっても大まかな仕組みがわからないことには、始めることができません。

また、基本的なことがわかっていないと失敗して損失を出す可能性もあります。

まずは最初に、不動産クラウドファンディングの仕組みを大まかに理解しておくことが大切です。

クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、最近見聞きするようになったクラウドファンディングという投資方法に属するものです。

そもそもクラウドファンディングとは、

クラウド/Crowd(一般の群衆)が資金を寄せ合ってファンディグ/fundinn(投資を行う)ことをいいます。

投資をするのは、モノやサービスや企画・プロジェクトで多種多様なものが対象となります。

投資を行い、その見返りとして利益を期待するクラウドファンディングは、

投資型・融資型・ファンド型のクラウドファンディングとして分類されています。不動産クラウドファンディングもこれらのファンディングの1つです。

寄付型のクラウドファンディング

クラウドファンディングには、これらの投資型と全く異なるものもあります。

見返りを全く期待せずに資金提供をする、寄付型クラウドファンディングと呼ばれるものです。この場合は、資金を純粋に寄付するファンディングです。

投資型・融資型・ファンド型のクラウドファンディングと寄付型のクラウドファンディングは目的が全く異なりますので注意するようにして下さい。

分配金を得ることができる

不動産クラウドファンディングは、不動産投資を行う運用会社に資金を提供することで、分配金を得ることができます。

大まかな不動産クラウドファンディングの仕組みは、

資金提供(投資)→分配金で利益を得る

と非常にシンプルです。

不動産クラウドファンディングの投資方法

では、実際に不動産クラウドファンディングの投資方法を具体的に解説していきます。

①運用会社を探す

不動産投資ができるクラウドファンディングの業者は、大まかに2種類あります。

不動産運用会社のクラウドファンディング

1つは、不動産運用会社がファンディングの募集を行っているタイプで、投資家は直接この運用会社に資金を提供します。

不動産運用会社は、集めた資金から賃貸運営、宿泊運営、店舗運営、物件の売買等を行います。

融資会社のクラウドファンディング

もう1つの不動産クラウドファンディングは、融資型ファンディングになります。

融資型ファンディングとはソーシャルレンディングとも呼ばれるもので、融資会社が投資家から資金を募集しています。その集めた資金を不動産運用会社に融資するタイプのファンディングになります。

要は不動産運用会社と投資家の間に金融機関が介在することになります。

ソーシャルレンディングとも呼ばれる不動産クラウドファンディングは、間接的に不動産投資を行うことになります。不動産運用会社は利益の1部を融資会社に支払い、融資会社からその利益の1部が投資家に還元されます。

②募集企画を探す

これらの不動産クラウドファンディングは、いつでも、どの物件にも投資ができるわけではありません。1つの物件に対して、期間を定めて資金収集、つまり資金を提供してくれる人の募集が行われています

通常は募集開始が行われる1カ月前ぐらいから募集の詳細が、サイトで確認できるようになっています。物件の運用にあたっては、目標金額が定めてあり、その金額に達した時点で募集が締め切られます。

投資期間や物件の詳細が確認できる

募集企画の詳細にて、どれくらいの期間で資金を預け入れるのか(満期日)、最低投資金額や分配金はどれくらいなのか、どんな物件に投資をするのかなどを確認することができます。

③募集に申し込む

投資をしたい物件、募集企画が見つかったら、そのクラウドファンディングへ会員登録を行い申し込みます。

会員登録をして、銀行口座や個人情報等の入力を済ませると、そのクラウドファンディングあてに投資する金額を振り込みます。この時点でその不動産の投資(募集企画)に参加したことになります。

④分配金が振り込まれる

投資期間中は、各ファンドが定めた規定に沿って分配金がそれぞれの投資家の銀行口座に振り込まれます。

投資期間や運用会社、物件によって分配金の規定も異なります。分配金は、基本的に運用会社が利益を得た場合に支払われます。融資会社への投資の場合は、収益物件から得た利益にプラス、不動産会社が融資会社に支払う利息が追加されます。

⑤満期日に元本が償還される

原則として、元本が100%必ず戻ってくるという保証はありませんが、運用状態が良好であればほぼ全額投資した金額が償還されます。

利益が予定よりも多かった場合は、元本が増えて戻ってくる可能性もあるわけです。反面、元本が少なくなる恐れもあります。

それぞれの不動産クラウドファンディングによって、元本償還の規定が異なります。稀に、元本保証がされてある募集企画もあります。

といった流れで不動産クラウドファンディングに投資を行います。

参考サイトの紹介

不動産クラウドファンディングは、まだ新しい分野であるため、運用会社や募集企画を探すのに苦労する人もいるでしょう。

以下のサイトを情報収集にご活用ください。

不動産投資ができるクラウドファンディング一覧
https://www.crowdport.jp/news/3099/

日本・海外のクラウドファンディング一覧
https://www.crowdport.jp/news/6914/

分配金はいくら?

では、次に気になる分配金についてご説明していきます。

分配金がいくらぐらい、いつ、何回ぐらい支払わるのかは、以下の内容によって異なります。

  • 投資金額
  • 投資期間
  • 投資物件
  • 物件から得る利益

配当金の利率

配当金の利率が投資金額に対していくらぐらいになるのかを表したものが、「配当金想定利回り」という項目になります。

この配当金想定利回りの見方や注意点は後ほど詳しく解説しますが、

配当金利率×投資金額=配当金の金額

が算出されます。

配当金の利率は、物件から得る収入によって変動していきます。

配当金を受け取る回数

配当金を受け取る回数は募集企画の詳細から確認することができます。

運用会社や、物件、募集企画の詳細によって配当金が投資期間中に何回受け取れるのかが変わってきます。

  • 毎月
  • 各月
  • 3か月に1回
  • 年に2回
  • 年に3回

などが「利息の受け取り」「利息」「分配金」の項目に表記してあります。これはあらかじめ定められているため、よほどのことがない限り表記された回数の分配金を受け取ることが可能です。

配当金を受け取る期日

配当金を受け取る期日は、募集企画の詳細には明確に記載されていない場合が多くなります。

実際に会員になって、会員しか見れない詳細内容によって確認することができます。あるいは、直接メール等で問い合わせることもできます。

投資を行った際には、契約内容から確認することも可能です。原則として、配当金を受け取る回数に応じて、期日が明確に定められています。

分配金利回りとは

次に、分配金の目安となる分配金利回りについて解説していきます。

不動産クラウドファンディングの募集企画の詳細には、ほとんどの場合「分配金利回り率」が表記されてあります。これは、「想定利回り」「分配金の予定利回り」「利回り」などと運用会社や物件によって言い回しが若干異なります。

分配金利回り率とは、

年間で得る収益額が投資総額に対してどれくらいの比率になるのかを表したものです。

この利回り率を目安に、想定される分配金を計算することが可能です。

分配金利回りの例

では、実際にどのように分配金利回り率が表記されているのか、いくつか募集企画の詳細を見ていきましょう。

「funds」の募集企画の例

出典:funds  参考リンク

上記は、不動産クラウドファンディングの「funds/ファンズ」の募集企画です。世田谷区の不動産に投資を行う企画ですが、「予定利回り5.0%」となっていますね。

ということは、10万円の投資をした場合に、

10万円×5.0%=5000円
→1年間で5000円の分配金が支給されるということになります。

投資期間は9カ月間ですから、
5000÷12カ月=約416円

1カ月の分配金は約416円です。
もし、毎月分配型であれば毎月416円。

9カ月間で1回の分配金であれば、
416×9カ月=3744円の分配金が支給されるということです。

100万円の投資金額→9カ月間で37,440円
1万円の投資金額→9カ月間で374円

の分配金(利息)がつくことになるのです。

※他にも、fundsでは、物件ごとの利回りがどうなっているのか参考してみて下さい。

「CREAL」の募集企画の例

出典:CREAL  参考リンク

続いて、不動産クラウドファンディング「CREAL」の情報を見てみましょう。

上記では、「想定利回り4.0%」 「運用期間6か月」 となっています。

ということは、

10万円の投資金額に対して、年間で4,000円の分配金が支給されることになります。

4000÷12カ月=約333円
1カ月の分配金は約333円です。

投資期間6か月間で得る分配金は約3,330円ということになります。

※CREALのその他の物件の利回りも見てみましょう。

「FANTAS funding」の募集企画の例

出典:FANTAS funding  参考リンク

こちらの募集物件の予定分配率は8.0%となっています。運用期間は197日間ですから、年率から日割り計算にて分配金が算出されます。

10万円の投資金額→年間8,000円の分配金

8000÷365日=約21円
1日の分配金は約21円になります。

21×197日間=4,137円
197日間の分配金は4,137円です。

※FANTAS fundingは頻繁に新しい募集企画を公表している不動産クラウドファンディングになります。ぜひ、チェックしてみて下さい。

というように、募集企画の内容を確認する時点で、大まかにいくらぐらいの分配金が期待できるのかを計算することが可能です。

分配金注意点

不動産クラウドファンディングでは、分配金を得ることによって利益とすることができますが、分配金にあたって注意しておくことがいくつかあります。

分配金について注意しておくこととはどのような点でしょうか。

想定利回りは想定でしかない

まず、募集要項を確認するにあたって、ほとんどの物件には上述した「利回り率」が表記されてあります。

しかし、これを鵜呑みにして、算出した分の分配金が獲得できる!と喜ぶのはまだ早いのです。

この利回り率はあくまでも、

予定、推定、想定

でしかないのです。

ですから、この利回り率を目安にして、ある程度の分配金の額を見込むことはできますが、確定した金額ではないので注意する必要があります。

当然、この利回り率を下回ることもあれば、予定以上の利益が出て利回り率が高くなる場合もあります。

高利回りが必ずいいとは限らない

また、このように利回り率によって分配金が左右されるのであれば、利回り率が高ければ高い程、多くの分配金が得られることになります。

だからといって、必ずしも高利回りの物件がいい、というわけではありません

利回り率は、収益物件の価格が下がる程必然的に高くなる傾向にあります。つまり、首都圏などの地価が高い、賃貸ニーズの高い地域の物件は、それだけ不動産の価格も高額になってしまいます。

不動産の価格が高額になれば、その分利回り率は低下することになります。

反面、郊外の不便な地域や古い物件になるほど不動産の価格は安くなっていきます。ということは、必然的に利回りは高くなる傾向にあるのです。
例えば、
FANTAS fundingが不動産ファンディングで注目されている理由は、放置された空き家や築30年以上の古い物件などを、自らリフォームして投資総額を最低限に抑えている点です。さらに、そのような物件を、あえて首都圏以外で賃貸ニーズのある地域にて確保していることです。

手数料がかかる場合がある

不動産クラウドファンディングでは、会員登録や企画に参加する際、金融機関へ分配金が振り込まれる際などに手数料がかかる場合があります。

Expert
それぞれの不動産クラウドファンディング、投資物件によって内容が異なりますので、必ず事前に確認するようにしましょう。

ちなみに、手数料無料の募集企画もたくさんあるのですが、その場合でも投資資金を入金・引き出す時に各金融機関への手数料がかかる場合があります。(手数料無料の銀行口座を利用するなど工夫しましょう)

税金が課税される

そして、分配金の最大の注意点は、基本的に分配金の金額は運用会社の方で所得税・源泉徴収の対象となって20.45%が課税されてしまうことです。

ですから、実質手にする分配金は課税額が引かれた金額となってしまいます。

Expert
また、不動産クラウドファンディングだけに限らず、投資や副業にて得た利益が年間で20万円となった場合は所得税の対象となり、各自で確定申告をする必要があります。

分配金によって元本が減少することも!

最後に分配金において注意しておくことは、分配金の頻度が多かったり、分配金の利回りが非常に高い場合です。その分配金がどこから支払われいるのか、運用報告をしっかり確認する必要があります。

これは、稀なケースでもあるのですが、もし、その物件の収益額が予定を下回っていたとします。その場合、分配金が出なかったり分配金が少なくなるのが理にかなっています。

収益額が予定以下であるのに、変わらず分配されてある場合は、元本から支払われてしまうケースもあります。ですから、分配金をもらった!と喜んでいても、結局のところプラスマイナス0だった、あるいはマイナスだったということもあり得ます。

Expert
投資した物件の運用報告をしっかり読む、また、わかりづらいことは問い合わせて確認することが大切です。

まとめ

不動産クラウドファンディングが出現したおかげで、これまで不動産投資はハードルが高すぎる!とあきらめていた人でも、出資人(オーナー)の1人として投資に参加することができるようになりました。

不動産クラウドファンディングは、主に新しいアイデアや企画力・プロジェクトによってこれまでの不動産投資とは一味違った魅力ある物件を探すことも可能です。

しかし、実際にはまだ新し分野であるため、それだけに不明な点も多いのが現状です。まだ実例も少なく、情報が少ないのが難点でもあります。

今回は、不動産クラウドファンディングでまずは気になる投資方法や分配金について解説していきました。ぜひ、今後の参考にしてみて下さい。

まずは、どのような物件に投資ができて分配金利回りはどれくらいなのか、相場を把握することから始めてみるといいでしょう。

mi001you
mi001you
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投資信託、株式投資、外貨預金、FX、金、プラチナ、不動産投資などのバランス投資を副業として5年目。自己流の金融ライターが投資や資産運用をわかりやすく解説します!

これまでの経験を活かした節約・お得な金融情報なども公開しています。

職歴:飲食関連、IT業界、住宅設備等の営業職を経て、独学にて投資を学び個人投資家・金融ライターとして独立。

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