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不動産投資は、金融機関から融資を受けて自己資金以上の投資ができるという点が他の金融商品だと違う点です。初めて不動産投資をする場合は、現金で物件を購入するのが基本です。ただ、色々な事情で物件をローンで購入したい場合もあると思います。
そこで、この記事では、不動産ローンの仕組みから、メリット・デメリットまで詳しく解説します。
不動産ローンの仕組み
不動産投資ローンを利用する場合は、ローンを完済できる見込みがある時のみ利用するのが理想です。一般に不動産投資のローンは住宅ローンに比べると金利が割高だったり、審査の条件が厳しかったりします。きちんと収支計算をして、経費とローン控除後の毎月の手取り金額を計算しておかないと、実は毎月赤字だったということになりかねません。
多くの投資家は、融資を利用して物件を購入します。自己資金の範囲を超えた不動産投資を行う場合は、ローンを借りる金融機関を検討する必要があります。融資を受ける上で特に気になるのは金利です。
不動産投資ローンと住宅ローンの2つの違い
不動産投資ローンと住宅ローンの違いを見ていきましょう。
審査基準
住宅ローンは、個人的に住むための物件を購入するための資金であるのに対し、不動産投資ローンは、マンション投資やアパート投資といった事業に対する融資になります。
住宅ローンで重視されるのは、本人の勤務先や年収などローンの返済能力です。一方、不動産投資ローンは、投資した物件に対する事業の採算性や収益の可能性などが重視されます。
サラリーマンや公務員など収入が安定している方であれば、住宅ローンの返済が滞る可能性は少ないという考えです。ですから、基本的に住宅ローンを組むことができます。
しかし、不動産投資ローンの場合は、マンションやアパートを経営していかなければいけません。さまざまな障害が起きる可能性があると想定され、継続的な返済には不安要素が多いと判断されます。
金利
ローンの借り入れには金融機関ごとに年収制限や金利・連帯保証の有無などの違いがあります。不動産投資ローンの金利は、住宅ローンの金利より高く設定されているのが一般的です。金利は安いに越したことはありませんが、キャッシュフローを保つために融資の期間も考慮する必要があります。
ただし、不動産物件を紹介してもらう不動産会社がローン会社と提携している場合があります。金利が優遇されたり、ローンが通りやすくなったりするので、不動産会社にローンの相談をしてみるのもいいでしょう。
不動産投資ローンの金利
不動産投資ローンはあくまでも投資物件を購入することが目的です。住宅ローンは純粋な不動産投資物件に利用することはできません。住宅ローンは固定金利が多いのに比べ、不動産投資ローンの約9割は変動金利です。固定金利と変動金利の違いについて解説します。
固定金利とは
固定金利とは、金利の変動がなく、融資を受けた時点の金利が返済まで続くものです。指定した全期間は同一金利になります。最初の数年間が固定で、後から変動に変わるものもあります。1年固定・3年固定・5年固定など固定年数を選ぶことができ、一般的には固定年数が長い期間の金利が高い傾向にあります。
固定金利のメリットは、返済額がずっと一定なので、事業計画は立てやすくリスクが少ないということが挙げられます。デメリットとしては、金利が大きく下がった場合、高い金利で返済を続けなければいけなくなるということです。
ただし、現在の低金利の状況では、これ以上金利が下がる可能性は低く、メリットの方が多くなります。不動産投資では、変動金利型の商品を設定している金融機関が多いことと、金利が安いことから、変動金利型を選ばれる人が多いというのが現状です。しかし、変動金利の場合、今後金利が上昇することも考えられるので、出来る限り繰り上げ返済する必要があります 。
変動金利
変動金利は半年に1回見直され、返済額は5年に一回見直しがあります。長期金利の変動によって見直しを行われますが、これまでの返済額の1.25倍までと上限が決められているので、来月からいきなり数倍になるというような状況にはほとんどなりなりえません。長期にわたり毎月のように金利が上がっていく可能性もありますが、固定金利より金利が低く設定されることが多く、不動産投資の融資では変動金利が一般的です 。
不動産投資ローンのメリット
不動産投資ローンのメリットとして、次の二つがあります。
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少ない資金で高額の不動産を購入できる（レバレッジ効果）
不動産投資ローンを組むことによって、少ない自己資金で不動産投資をすることができます。借入が多ければ多いほど自己資金に対する利回りは高くなるので、レバレッジを効かせることができるのです。
2.早めに不動産投資を始めることができる
不動産投資をするためには、数百万円から数千万円の資金が必要になります。自己資金で始めるのには時間がかかりますが、不動産投資ローンを利用して金融機関から資金の融資を受けることによって、自分で不動産の購入資金を用意する必要はなく、いい物件があれば不動産投資を始めることができます。
不動産投資ローンのデメリット
続いて、デメリットについても確認しましょう。
空室リスク
金融機関から融資を受けた場合、ローンの返済が毎月あります。一般的には毎月の家賃収入からローンの返済を行うので、空室により家賃収入がゼロの月は、自分の貯金から返済する必要があります。短期的であれば問題はないのですが、空室が長期間続いた場合は、返済が厳しくなる可能性があります。そのようなことにならないために、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。
物件を売却できないことがある
長期間保有するつもりでも、物件を売却することも考えられます。売却するタイミングにもよりますが、所有期間が短い場合、売却金額がローンの金額を下回る可能性があります。ローンの残債を手元資金でまかなえるならば問題はありませんが、できなかった場合、金融機関の抵当権が外せなくなるので、買い手がいても売れないというリスクが考えられます。手元にある程度資金を持つことと同時に、いつ売却しても高く売れる資産価値の高い物件を選ぶことが大切です。
金融機関ごとの金利
金利は、金融機関や申し込んだ人の信用力によって違うので、複数の会社を調べて一番自分に合った金融機関を選ぶようにしましょう。
日本政策金融公庫
日本政策金融金庫は、とても優れたローン会社です。株式会社ですが、財務省所管の金融機関です。長期の固定金利を適用でき、他の金融機関と比べてもかなり有利な金利で借りることができます。
日本政策金融公庫の特徴として、若者・高齢者・女性などの社会的弱者を優遇し、金利は固定のみで、年率1.2～1.9%程度と低金利だということです。また、固定金利で借りられ、保証人も不要です。ただし、融資を受けるには条件があります。
不動産投資に関して融資を受けるには、不動産賃貸事業であること、公共料金や税金未払がないことなどが条件になります。また、他の金融機関と大きく違うのは、最寄りの各支店に融資を行う本人が行って交渉を行わなければいけないという点です。
他の金融機関であれば不動産業者が代行して交渉を行ってくれることも可能ですが、日本政策金融公庫は、あくまでも本人主体で行動する必要があります。
メガバンク・都市銀行
メガバンク・都市銀行といえば、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行などです。これらの金融機関の金利は概ね1%前後で、各行とも大きな差はありません。メガバンクの有利なところは、支店が全国各地にあるため、広いエリアの物件が対象になることと、投資家がどこに住んでいても、遠隔地の物件を購入できるということがあります。
ただし、融資の審査は最も厳しいものになります。十分な自己資金と過去3年間ほどの年収、共同担保可能な不動産投資物件などがないと、融資の審査基準を通るのは厳しくなります。購入物件に関しても、駅に近い、人口集中エリアなどの条件を満たし、事業性が確実なことが求められるケースが多くなります。
地方銀行
地方銀行は、エリアによって大きく異なります。不動産投資に力を入れている銀行もあればあまり熱心でない所もあります。ですから、金利もかなり幅があります。低いところでは1%半ばから2％前後ですが、高いところでは3%から4%のところもあります。 近年、不動産投資として有名なスルガ銀行がありますが、 過剰な融資に迷って問題が起きた現在では、融資が非常に厳しい状況になっています。
信用金庫・信用組合
金利は地方銀行強と変わりません。2%半ばというところが相場です。
不動産投資ローン申し込みの手順
それでは、ローン申し込みの手順をご紹介します。
1.事前審査
ローンの申し込みは、不動産売買契約の後に行ないますが、 ローンの審査が通らないケースもあるので、契約前に事前審査を受けておくようにしましょう。サイトから事前審査ができる金融機関もあるので、チェックしておくと便利です。
ローンは、不動産会社提携の金融機関に依頼する場合もありますが、金融機関によって金利や条件が異なるため、あらかじめ比較検討をしておくべきです。
2.ローンの申込み
金融機関の融資担当者にアポを取り、不動産投資ローンを申し込む際の書類などを確認します。実際に融資の申し込み必要な書類や資料を準備して、申し込みの手続きを行います。
3.金融機関の審査
登記簿謄本や源泉徴収書、事業収支計算書などの書類をそろえて銀行に持ち込むと、銀行で審査が行われます。提出書類に不備がなければ、審査期間は大体書類を提出してから2～4週間程度が目安になります。
融資の承認が得られたら、金融機関との間で「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約（ローン契約）」を結び、詳細な借り入れ条件を決定します。諸経費は金融機関や契約内容によって異なりますが、仲介手数料など契約にかかる費用も全て含めて、物件価格の7～10%程度が目安になります 。
費用については金融機関によって異なりますが、平均的には3万～5万円程度です。抵当権を設定すると万が一ローンが支払われなくなった時、お金の代わりに不動産が没収されます。
ローン保証料は、返済不可能となった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用のことです。ローン実行時に一括払いしたり、金利に上乗せしたりして保証料相当額を支払っていく方法があります。
4.ローン審査と融資
A 銀行で断られても B 銀行では融資が通ることがあります。それぞれの銀行や担当者、支店によって考え方が違うからです。一行に断られたかといって諦めないことが重要。融資は複数行同時申し込みが基本です。
ローンの審査が通りやすくなるポイント
ローンを組んで不動産物件を購入する場合は、できれば買付証明書を出す前に、あらかじめ金融機関に、「自分はどれくらいの金利で、どれくらいの額の融資を受け取れるのか」ということを知っておいた方がいいでしょう。買付証明書とは、気に入った不動産物件が出た時に、購入する意思がある旨を表明する書面のことです。
金利は、金融機関と年齢・職業・購入する不動産によって違ってきます。ローンの申し込みをしてみると色々なことが分かるので、挑戦してみてください。ただし、初心者が投資物件を初めて購入する場合は、あくまでも現金購入が基本になります。
ローンが通りやすくなるポイントは次の通りです。
1.貯金がたくさんある
金融機関に融資の交渉する前に、年収や勤務先、自己資本など個人の属性はかなり重視されます。実際に購入するときの頭金を出さなくても大丈夫ですが、融資を受ける予定の金融機関に貯金がたくさんあると有利になります。金融機関にとっては、貯金が多くあると貸し倒れのリスクが少なくなるので、他の条件を満たしていなくても融資を受けられる場合があります。
2.物件の利回りが高い
金融機関で物件の担保力を新設する場合は、物件周辺の取引実績とともに、購入物件の収益性も担保として評価されます。つまり、不動産から得られる利益が黒字であれば、担保として評価されるのです。
収益性が高ければ高いほどを評価も高くなります。ただし、金融機関が評価するのは表面利回りではなく、実質利回りになります。実利回りとは、表面利回りから経費などを差し引いた利回りです。
3.人物評価
住宅ローンの借入金額の目安が7倍とされているのに対し、不動産投資の場合は年収の5倍ほどが目処とされています。つまり、年収が高ければ高いほど借り入れができる金額も多くなるのです。
不動産投資ローンの審査するときの年収は500万円以上が一つの目安となります。また、勤務先の規模や資本金、売上高なども踏まえて審査されるので、上場企業など経営が安定して企業に勤めていると融資を受けるにあたり有利です。
また、保有資格などもチェックポイントになるので、持っているすべての資格を記入しましょう。特に宅建士など不動産に関する資格を持っていると有利になります。資産に関しては、時価で値段が変わる株などの有価証券を持っているよりも、定期預金などで持っている方が評価は高くなります。
不動産投資の借り入れは年収の5倍が目安になるので、年収500万円のサラリーマンの借入金額の目安は2,500万円になります。不動産の購入物件価格とは別に、仲介手数料や融資手続き費用など諸経費がかかるので、別途自己資金を用意する必要があります。
費用はだいたい物件価格の5～7%程度です。2500万円の物件を購入する場合は、自己資本として150万円前後が必要になります 。
融資も不動産市況に影響を受ける
融資も不動産市況に影響を受けます。例えば、2008年に起こったリーマンショックによって不動産市場は大きく落ち込みました。不動産価格が下落したので、本来なら個人投資家にとって買いのチャンスでしたが、ローンを利用して買おうとした場合は話が別です。
資金回収ができなくなるリスクを回避するため、銀行がお金を貸してくれなくなるからです。一般に不動産市況が悪いとローンは借りにくく、不動産市況が良いとローンは借りやすくなります。いざという時に買えるよう、なるべく自己資本を多く持っておくようにしましょう。
まとめ
初心者の方は、まずは自己資本で物件を購入するのが基本です。しかし、いずれはローンを組んで投資用不動産投資を行っていくことになります。ローンは金融機関によって異なりますし、不動産市況にも大きな影響を受けます。
複数の金融機関で申し込みをして、ローンが借りられるかどうか試してみましょう。また、金利は交渉してみると意外に下がることもあります。金利は固定されていて下がらないものだと思っている人が多くいますが、必ず交渉しとるようにしましょう。また、小規模店舗の方が親身に対応してもらいます。案件自体が少ないので、指定の融資目標のために必死に取り組んでくれる可能性もあります。このように複数の金融機関にあたり最適なローンを組むようにしましょう 。
