【初心者】不動産投資の物件の選び方と投資分析手法

今回は、初心者のための不動産の物件選びと投資分析手法について解説します。不動産投資は法律や税金など覚えることが多いですが、まずは300万円程度から始められる区分所有マンションから始めて慣れるようにしましょう。

物件の選び方

不動産投資を成功させるためには、資産価値が高く空室になりにくい物件を選ぶ必要があります。ただ、不動産投資に限らず、初めてチャレンジすることはわからないことばかりです。初心者の方は、まずは小さな金額の物件から始めるようにしましょう。

株式などの投資でも同じように、最初は小さな金額でそして徐々に大きくしていくのが成功する投資家への一番の近道です。不動産投資は数百万円から数千万円かかる大きな投資です。まずは少ない金額で済む不動産を現金で購入することをお勧めします。

不動産投資といっても 、区分所有マンションから一棟アパート、駐車場や店舗ビルなど様々なタイプがあります。また、新築か中古かによって投資金額やリスクなどが異なります。そのような様々な投資対象の中から初心者が最初に選ぶべき物件は「区分所有マンション」です。

区分所有のマンションなら、都心周辺でも200万円台から物件があります。仲介手数料など経費を考えても300万円程度の現金があれば、リスクの低い不動産投資を始めることができます。まずは不動産投資を始めるために、300万円の貯金を行うことから始めましょう。

区分所有マンションから不動産投資を始める理由

少額から投資できること以外に、なぜ区分所有マンションがいいのかというと、管理が楽だからです。毎月管理費と修繕積立金さえ支払えば、建物に関しては何もすることはありません。清掃やゴミ出しも全てやってもらえます。貸している部屋のことだけを考えればいいのです。

また物件が豊富に市場に出ていることも初心者向きの理由です。物件情報はネットで簡単に確認できるので、誰でも自分の欲しい地域に予算内で物件を探すことができます。一棟建てのマンションやアパートの場合は、市場にあまり出てこないのが特徴です。業者や知り合いでこっそりと決まる場合が多いので、ネットなどで出てきた情報は、不動産投資のプロや上級者がやり過ごした物件の可能性も高いのです。

それでは、区分所有マンションと、一棟マンションや一棟アパートと比較した場合のメリットデメリットを見てみましょう。

区分所有マンションのメリット

1.投資金額が安いので、初心者でも始めやすい

2.物件が豊富で、都心部など立地の良い物件を購入することができる

3.管理に手間がかからない

区分所有マンションのデメリット

1.投資金額が少ないぶんリターンも少ない

2.資産となるのは建物のみ

3.ひとつの部屋となるため、空室になった場合は収入がゼロになる

部屋のタイプを理解しよう

区分所有マンションを選ぶ際に大切なポイントがあります。それは部屋のタイプです。単身者向けの1Kやワンルームの他、ファミリー向けの2 DK 3 LDK と言ったマンションがあります。この中で初心者向きなのは1K・ワンルームマンションです。

その理由は、部屋の広さと賃料の関係にあります。例えば20平米の1Kを8万円で貸していたとします。これが倍の40平米の2 DK にした場合、広くなったからといって賃料も2倍の16万円になるとは限りません。

部屋の大きさが広くなればなるほど、賃料は割安になるのが一般的です。20平米の1Kが8万円だとしたら、40平米の2 DK は10～12万円程度です。ですから、一番効率が良く単価の高い1K・ワンルームマンションをから始めるのが初心者にはおすすめなのです。K,D,Lという言葉の定義についても確認しておきましょう。

です。1Kはキッチンがついている部屋、2DKは部屋が２つにダイニングキッチンがついていることになります。

となります。

ワンルームとは一つの部屋の中にキッチンがついている部屋のことです。キッチンが別になっているのが１Kです。

経費を削減する方法

不動産投資を行う場合、いくら理想的な物件を購入しても、毎月のキャッシュ（現金）が手元に残らないと、成功したとはいえません。つまり、手取り収入を増やすことが、不動産投資を成功させるために必要なのです。手取り収入の計算式は以下のようになります。

• 家賃収入―経費＝手取り収入

手取り収入を増やすためには、家賃収入を上げるか、経費を削減する必要があります。まずは、経費を削減する方法についてみていきましょう。

初心者におすすめの「区分所有マンション」の場合、経費は主に次の五つがあります 。

この中で経費を削減できるのは、PMフィーと保険料です。

管理・メンテナンスの重要性

PMフィーは、 管理会社によって金額が異なります。通常、入居者が毎月管理会社に振り込む家賃や管理費の3～5%をPMフィーとして支払いますが、一部屋いくらとしている仕組みにしている管理会社もあります。管理会社を変えることで PMフィーを削減することができますが、不動産の資産価値を保つには物件の管理体制が非常に大切になります。

物件がきちんと管理メンテナンスされているかどうかも確認する必要があります。具体的には、以下の三つのポイントを確認するようにしましょう。

物件を購入した不動産会社にそのまま管理をお願いするというパターンもあります。この場合は購入と管理がセットなので、交渉により PMフィー を安くしてもらうことができます 。

管理会社の選び方

それでは、管理会社の選び方を見ていきましょう。

①前所有者が頼んでいた管理会社にそのままお願いする

②地元の不動産会社にお願いする

この場合 PMフィーを取らないで管理を行ってくれる不動産会社だと非常にお得です。不動産会社は、仲介手数料・更新料・リフォーム会社の収益紹介料などで収益を得ているので安くすむのです。

③大手の管理会社

管理会社を変更するタイミング

①入居者がいる場合

契約時に既に入居者が住んでいる場合、その物件を売却することを「オーナーチェンジ」といいます。

オーナーチェンジの場合は、契約後の引き継ぎをスムーズにすることを優先にするので、契約後すぐに管理会社を変えないというのが原則です。もし管理会社に不満があるのであれば、数か月後により安くてサービスの良い会社に変えるようにします。

②入居者がいない場合

購入しようとしているワンルームマンションが現在空室で、入居者を募集している状態なら管理会社を変えることも可能です。ただし無理に変える必要もないので、初めての場合は現在の管理会社と相談しながら、管理とはどういうものかというのを勉強してもいいでしょう 。

火災保険料

火災保険料は契約期間が長期であればあるほど、また一括で支払うほうが割引になります。将来の転売のことを考えても、できるだけ長期で契約した方のメリットが高くなります。長期契約した後に売却した場合でも、経過期間に応じてお金が戻ってくるからです。ただし、保険会社によって解約返戻金の計算方法は異なり、戻ってくる金額は違うので注意してください。

契約期間は、５年と6～10年で支払方法が異なります。保険期間が5年までは、「長期年払い」という方法があります。長期年払いとは、保険期間を5年までの長期で設定しますが、保険料の支払いは毎年行うものです。6～10年の場合は、一括払いのみとなります。

不動産の投資判断

それでは、いい不動産投資物件選びのポイントについて見ていきましょう。主に次の３点を確認する必要があります。

不動産を購入する際は、売買する価値があるかどうかを見極める必要があります。それには収益価格を求める必要があります。

不動産投資が有効かどうかの投資分析を行う一般的な手法としては、収益還元法を用います。

収益還元法とは

収益還元法は不動産が将来生み出す賃貸収入などの収益を、現在価値に割り戻して求める方法です。将来の純収益が現在の価値ではいくらになるかを計算して合計します。収益還元法には以下の二つの方法があります。

直接還元法

一定期間（通常は1年）の純収益を還元利回り（一定の利回り）によって割り戻して価格を求める方法です。不動産を長期に保有する場合に適しており、還元利回りの選択が重要になります。計算式は次のようになります。

• 直接還元法による価格＝（総収入―必要経費）÷ 還元利回り

還元利回り5％、年間収益が100万円、必要経費（維持管理費・修繕費・損害保険料・公租公課など）が20万円だった場合の価格を求めてみましょう。

直接還元法による価格＝（100万円―20万円）÷ 5％＝1,600万円

直接還元法では1,600万円となります。

DCF法

不動産から将来に継続して生まれる各期の純収益（賃貸収益）と保有期間終了後のその不動産価格（売却価額ー売却費用）を求め、現在価値に割り戻した金額を合計して評価額を求める方法です。

直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が高く内容も複雑となっています。不動産の証券化に関する鑑定評価なので仕事の説明をする際には 、DCF 法の適用をし、合わせて食接還元法を適用して検証を行うことが適切とされています。

不動産の投資判断指標

不動産事業の採算性を見る指標には、表面利回り（単純利回り）、NOI利回り（純利回り）の２つがあります。

表面利回り

• 表面利回り＝年間収入の合計額÷純投資利回り（自己資本 + 借入金）

表面利回りは年間収入の合計額を購入価格で割って求めます。例えば年間の家賃収入が100万円で表面利回り10％の物件価格は、

100万円 ÷ 10％＝1,000万円

となります。

NOI利回り

• （年間収入の合計額―諸経費）÷　総投資額（自己資本 + 借入金）

NOI利回りは実質利回りのことで、年間収入の合計額から諸経費を引いて総投資金額で割ったものです。表面利回りではランニングコストを考慮していないので、物件の正確な収益性を判断することはできません。

正確な収益性を判断することができなければ誤った物件を購入してしまう恐れがあります。物件情報の中には単に「利回り」としか表記してないものもあるので、その時は表示されているのが表面利回りなるかNOI利回りなのかを見極める必要があります。

諸経費は主につぎの６つです。

1.固定資産税

土地建物を所有している場合に、取得した次の年から課税される地方税で、市区町村が課税します。原則、都市計画税と合わせて4月、7月、12月翌年2月の年4回に分割して納付します。標準税率は1.4%。

2.都市計画税

都市計画税は、公園や道路などの計画事業などの費用に充てるため、市区町村が課税する地方税です。固定資産税と合わせて納付します。原則1月1日現在の市街化区域内の土地や建物の所有者で、税率は0.3%が上限です。

3.管理費

管理費は、エレベーターの点検や共有部分の掃除など、毎日の日常的な業務にかかる費用のことです。

4.修繕積立金

修繕積立金は、外壁の補修、建物診断など建物を長期的に維持するために使われる費用のことです。

• 管理費・修繕積立金の額

管理費・修繕積立金の額はマンションによって異なります。次の４つの条件によって異なります。

1.マンションの戸数

マンションの戸数が少ない場合、管理費においても大規模修繕の積立をするにしても、一戸当たりの負担額は高くなります。ですから、大規模マンションの方が有利です。

2.管理

例えば、大手デベロッパによるブランドマンションは、管理や修繕計画がしっかりとしているので、そのぶん管理費や修繕積立金の額が高くなります。ただ、しっかりした管理のマンションは価値が高いので、一概に管理費や修繕積立金が高いマンションが悪いとは言えません。

3.築年数

新築のマンションに比べて、築年数が経っているマンションは修繕にお金がかかるため、修繕費が高くなっているマンションが多くなります。

4.家賃

家賃が安くても高くても管理・修繕にかかるお金はあまり変わらないので、家賃が安いとそのぶん管理費や修繕積立金が賃料収入に占める割合は、どうしても高くなります。

5.PMフィー

PMとは、プロパティマネジメントの略で、賃貸物件の管理のことです 。PMフィーは管理料のことで、管理は通常不動産業者が行います。管理内容は不動産業者によって異なりますが、入居者の募集条件の設定や賃料などの集金業務、入居者のクレーム処理や契約更新業務などがあります。

6.保険料

不動産投資では保険も必要です。入居者が火事を起こしたり、自殺したり、地震が起きて建物が破損したりする可能性もあります。そんな時に保険に入っていると保険金でカバーすることができます。

いつ何が起こるかわかりませんから、不動産には必ず保険をかけるようにしましょう。不動産投資に必要な保険を確認していきます。

• 施設賠償責任保険

所有している建物の保守や管理に対する賠償事故が補償されます。施設が原因で事故が起こり、不動産オーナーが法律上の賠償責任を問われた際に使用できます。

• 家賃収入特約

火災や風災などの事故により、建物が損害を受けた結果生じた家賃の損失を補償してくれます

• 家主費用特約

賃貸住宅内での自殺や犯罪死・孤独死などの死亡事故によりオーナーが被る家賃収入喪失や清掃、回送、遺品整理にかかる費用が補填されます。

• 地震保険

地震保険は火災保険とセットで加入します。火災保険だけでは、地震が原因で火事が起こった場合に補填されないので注意が必要です。

築年数

いつマンションが建築されたかで、地震に対する強度が異なります。1981年（昭和56年）に新耐震基準ができたので、これ以降に作られた物件を選ぶべきです。

新耐震基準は昭和53年に宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に、新たに定められた基準で震度6強以上の地震で倒れない住宅とされています。実際に阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は一度もありませんでした。

徒歩分数

徒歩分数は10分を目安にしましょう。こうした物件は希少性が高く、競争相手が少ないというメリットがあります 。駅から徒歩1分の物件は、半径80 M の円内に物件がある必要があります。これが徒歩2分になると160 M になります。

徒歩分数は倍になりましたが、面積の大きさは約4倍になります。エリアが広がれば広がるほど競争物件も増えることが分かります。だから徒歩分数はできるだけ近い方がいいのです 。

まとめ

今回は不動産投資の始め方と投資判断を解説しました。数千万～数億円の物件もあるので多額の投資が必要なことや、ローンを組まないと不動産投資を始めることができないと思われがちですが、区分所有マンションなら300万程度なので、現金で購入することができます。

今回解説したポイントを踏まえながら、不動産投資の第一歩を始めてみてはいかがでしょうか。