【民泊投資】民泊にどの許可(認可)を申請すべきか。民泊の許可の種類を全部解説します。

民泊とは基本的に、一般の住宅を宿泊施設として提供することを意味していますが、最近ではその経営スタイルも非常に幅広くなってきています。中には、ホテルや旅館とさほど変わらないと思えるほど本格的なビジネスへと展開しているケースもあるようです。

それぞれの経営スタイルに合わせて、民泊の許可や認可にも様々な種類があり、一体自分はどの許可をとればいいのか悩む人も多いでしょう。

どの許可を申請すべきか決めるためにも、民泊の許可・認可にはどのようなものがあるのかを、まずは大まかに把握することが必要になります。

今回は、民泊の許可・認可の種類を全部解説していきましょう。

民泊に必要な許可・認可

民泊とは、一般の住宅に宿泊することをいいますが、この宿泊スタイルはここ数年に渡って国内で普及し始めた全く新しい宿泊形態になります。

以前から海外では、インターネットや情報誌などを通して、旅行者に個人宅を宿泊施設として提供することが行われています。日本では、外国人旅行者がこれまで少なかったこともあり、そのような宿泊形態には馴染みがありませんでした。

ここ数年、皆さんもご存知のようにエアビーやSTAY JAPANのような民泊仲介サイトが出現し、「民泊」という言葉を見聞きする機会も増えてきました。

民泊のスタイル

その民泊のスタイルにも様々なものがあり、まずはどんな民泊があるのかを見ておきたいと思います。

ホームステイ型
オーナーが住んでいる住居の一部屋を宿泊施設として提供するもので、オーナーとゲストが同居するタイプの民泊。

ドミトリー型
オーナー同居、または不在にて、部屋にある複数のベットや寝具を不特定多数のゲストに貸すタイプの民泊。

アパート・マンション個室型
オーナー不在にて、アパートやマンションの一室をまるごと貸し出す民泊で近隣にオーナが住んでいる場合もある。

戸建貸切型
一戸建ての家をまるごと貸し出すタイプの民泊。2世帯住宅やアパート1棟をまるごと貸すこともある。

旅館・ホテル風民泊
建物一棟を旅館やホテルのように改装して、本格的な民泊経営をすること。別荘やカプセルホテル、サウナなどをホテルや合宿所のようにしたものもある。

以上のように、オーナーの意向に合わせて、様々なタイプの民泊があります。どのタイプの民泊を経営するにしても必要になるのが各自治体による民泊の許可や認可です。

許可・認可とは

まだ日本では民泊の習慣がなかったこともあり、民泊の事業としての位置づけが改めて問われることになったのはごく最近のことです。

曖昧なグレーゾーンに位置していた民泊という宿泊スタイルに対して、様々な論議がなされていますが、現段階では継続して民泊を経営するのであれば民泊の許可や認可が必要だとされています。

無許可にて民泊を経営した場合には罰金が課せられることになっています。そこで、民泊をこれから始めるにあたっては、オーナーは民泊の許可・認可をとらなければなりません。

ただ、その民泊の許可や認可にはいくつか種類があるので、自分はどの許可をとればいいのか混乱してしまいます。民泊経営にあたって必要となる許可・認可にはどのような種類があるのでしょうか。

民泊の許可・認可は、まずは大まかに3種類に分けることができます。

  • 民泊新法
  • 特区民泊
  • 旅館業

民泊新法、特区民泊、旅館業の基本となる規制は国の法律で定められていますが、その詳細は各自治体によって内容が若干違ってきます。どの許可を申請するにしても、それぞれの地域の自治体の規制に従う必要があります。

また、宿泊業の定義として、いかなる民泊においても寝室・寝具・浴室やトイレなどの衛生管理を行うことが最低条件として定められています。ここが賃貸とは大きく異なる部分になります。

では、それぞれの許可や認可がどのような内容になっているのかを、わかりやすく解説していきたいと思います。

民泊新法

民泊新法とは、2018年6月に新しく制定された宿泊業の規制になります。

民泊新法は、住宅宿泊事業法とも呼ばれているもので、基本的には一般の旅館業(ホテル・旅館)と区別するために定められたものです。

主に、一般の人達が気軽に部屋を貸し出したい場合に必要とされる認可になります。

民泊新法の特徴

民泊の対象となる建物は、あくまでも住宅になります。住宅を貸し出すという考え方が基本になるので、通常のホテルや旅館の設置が禁じられている住居専用地域においても営業することが可能となります。(要・自治体への確認)

ただし、ホテルや旅館のように自由に無制限に営業することは禁じられているのが特徴です。

民泊新法の住居

民泊新法で定められている「住居」とは、人が生活の拠点として使用されている建物や部屋のことをいいます。あるいは、入居者の募集が行われていることが住居の条件となります。

普段は、住居として使用していない建物や部屋であっても、定期的に人が住んでいる経歴があれば対象となります。

同居型・不在型

原則として、オーナー(家主)の住民票に記載されてある住所にて同居するタイプの民泊を家主同居型といいます。この場合は、近隣周囲などへの苦情の対応や、ゲストや室内の管理等をオーナーが行うスタイルとなります。

不在型は、オーナーが別の住居に住んでいる場合をいいます。この場合は、オーナーが設備や宿泊者の管理をすることが難しいと判断され、原則として、代行管理会社との契約を義務づけています。

施設の要件

宿泊施設として貸し出すスペースには、台所、浴室、トイレ、洗面設備等が備えられていることが要件として定められています。

営業日数

民泊新法(住宅宿泊事業法)では、営業日数は年間で180日以内と定められています。

ですので、民泊を主な収益源として考えていきたい方にとっては不向きだと言えます。不動産投資やビジネスとして民泊を始める方は、旅館業の許可を取った方が高い収益を狙うことができるでしょう。

申請方法

必要書類をすべて準備したら、地域の自治体や保健所の窓口にて、登録を行います。登録が承認されると、登録番号が後日郵送にて届きます。登録番号を取得したら、民泊経営を行うことができます。

特区民泊

それでは、次に特区民泊について解説していきます。

特区民泊とは、民泊新法よりも緩い規制が適用される民泊方法になり、年間365日を通して営業することができます。ただ、特区民泊にて認可を申請するためには、建物のある所在地が特区民泊条例を定めていることが条件となります。

従って、誰でも申し込めるわけではない民泊になります。

特区民泊の特徴

特区民泊ができる地域というのは、国家戦略特別区域の認定を受けていることと、さらに、その地域の自治体が特別民泊条例を制定している場合に限定されています。

現時点では、

  • 東京都大田区
  • 大阪府
  • 千葉県千葉市
  • 新潟県新潟市
  • 福岡市北九州市

以上の地域にて、特区民泊の申請が可能です。おそらく、今後は他の地域でも特区民泊条例を定めるところが増えてくるでしょう。

住宅の条件

特区民泊として利用できる住宅は、民泊新法と同様に基本的に一般の住居が対象となります。床面積は、25㎡以上であることが規定がありますが、自治体によっては宿泊に支障がないと判断された場合は例外でも認められる場合もあります。

名簿の作成

滞在期間、氏名、住所、職業、外国人の場合は、国籍、旅券番号の記載が義務づけられています。

施設・宿泊者の管理

居室の受け渡し等においては、必ずしも対面である必要はなく、滞在期間中には少なくとも1回は施設の使用状況を確認する必要があります。

特区民泊は、国家戦略特別区域として認定を受けていることもあり、宿泊施設の衛生管理や、近隣周囲の住民への対応が非常に重要とされています。できる限り、苦情が出ないようにするためにも、宿泊者への十分な説明や、特区民泊への申請を行う前に対処することが推奨されています。

また、苦情の窓口を設けていること、多言語もしくは最低でも日本語以外の一言語にて案内等ができることが求められています。

営業日数

特区民泊では、営業日数の上限が定められていないことが大きなメリットとなります。ただし、最低宿泊期間が2泊3日以上となるので、1泊のみの宿泊客は対象外となる点がデメリットでもあります。

その代わり、旅館業の許可を得なくとも申請するだけで、年間を通して自由に営業できることから、特区民泊の地域では申請者の数が急激に増えてきているようです。

申請方法

地域の自治体や保健所の窓口にて、必要書類を提出し、申請手続きを行います。後日、特区民泊の登録番号が郵送にて送付されます。登録番号を受け取ったら、承認されたことになり民泊営業を始めることができます。

旅館業法

旅館業法とは、従来のホテル・旅館などの宿泊業の営業許可証のことをいいます。旅館業法では、現地調査があることが前提となりますので、手間や時間がかかりハードルは民泊の認可よりも高くなってしまいます。

その代わり、営業日数や宿泊数などの制限を全く受けることがありません。

旅館業法の特徴

旅館業法には4つの種類があります。

  • ホテル営業
  • 旅館営業
  • 簡易宿所営業(民泊)
  • 下宿営業

全体的に旅館業とは、料金をとって宿泊施設や寝具等を提供することをいいます。合わせて衛生管理を行い、その他食事などを提供する営業スタイルのことをいいます。

これらの4つのタイプはそれぞれ規制も異なります。一番条件が厳しいのがホテル営業です。

簡易宿所営業とは、ペンションや民宿、合宿所やキャンプ場などの特殊な宿泊業のことをいい、民泊は簡易宿泊業の1種として分類されています。営業日数等に制約を受けたくない場合は、この旅館業の簡易宿所営業の許可をとって民泊経営をすることができます。

また、本格的にホテルや旅館の看板を掲げて民泊を行っていきたい場合はホテル営業・旅館営業の許可を目指すことも1つの方法です。

ここでは、簡易宿所営業について解説しておきます。

簡易宿所営業の施設

簡易宿所営業の場合、使用される施設は必ずしも住宅である必要はありません。複数人が宿泊できる施設の提供が可能であれば、簡易宿所営業として申請を行うことができます。ホテル・旅館業のように客室数の規制はありません。

ただし、寝室(寝具)、浴室、トイレ、洗面所などの衛生設備が備わっていることが条件となります。

また、消防法や建築基準法に従って、緊急時の避難通路の確保や消火器・緊急照明器具を用意しておくことが必須とされています。

民泊営業でも、消防法や建築基準法に従うことが要件となっていますが、旅館業法のように厳しい事前調査があるわけではありません。旅館業法では、必須となる条件がクリアできているかどうかが調査されることになります。

床面積は、1人あたあり3.3㎡以上確保できることが条件となりますが、これも自治体によって多少差があります。

フロントの設置

旅館業が民泊と大きく異なる点は、フロントの設置またはフロントとして代用できる設備が義務づけている自治体があることです。最近では民泊の普及にともない、宿泊者の名簿の作成ができれば、フロントがなくともOKとなる場合も多くなっています。

フロントの設置がどうなのかを事前に確認しておく必要があります。インターネット上で顧客管理や対面ができれば良しとされる場合もありますので、しっかりと確認・相談をしておきましょう。

トイレ・入浴設備

また、簡易宿所営業の場合は、人数に対してほどよい数のトイレ・入浴設備を用意しておく必要があります。とくに具体的な数は決められていませんが、10人以上が宿泊するスーペースにトイレが1つだけとなれば、保健所から注意を受ける可能性があります。

人が宿泊する上で、常識で考えて不便でないよう配慮していくことが義務づけられています。

営業日数

民泊や特区民泊のように、営業日数や宿泊数に制約を受けることはありません。365日、毎日営業することが可能です。

では、長期に渡っての滞在はどうなるのかと疑問に思う人もいるでしょう。旅館業では2カ月3か月と長期に渡って宿泊することはできるのでしょうか。

基本的に旅館業では、生活の本拠として住まない限りは何日でも宿泊することは可能です。作家や俳優などの中には、自宅があるにも関わらずホテル住まいを続ける人もいるようです。

また、賃貸とホテル業の中間にある下宿業は、旅館業の許可さえとっておけば誰でも経営することが可能となります。

申請方法

旅館業である簡易宿所営業の場合は、事前調査が必須であることから、地域の自治体にまずは許可の要件を確認しておく必要があります。その要件に従って、必要書類を準備して自治体や保健所の窓口にて申請を行います。

申請後、施設が要件を満たしているかどうかの現地調査が行われます。

現地調査や提出した書類に不備がない場合は営業許可が発行されます。許可がおりたら営業開始することが可能です。

民泊の目的別に許可・認可を選ぶ

以上が民泊を経営するにあたって、必要な許可・認可の種類になります。旅館業は簡易宿所営業(民泊)を含めて4種類に分かれますが、大まかに民泊で選択できる許可・認可の種類は、

  • 民泊新法(住宅宿泊事業)
  • 特区民泊(民泊新法の特例)
  • 旅館業(簡易宿所営業)

の3つであることがわかりました。

民泊を始める理由や目的は、人それぞれ異なります。それぞれの民泊の目的に応じて許可・認可を選ぶことが必要となります。では、それぞれに合った許可・認可を選ぶポイントを解説していきましょう。

3つの許可・認可を表で比較する

これら3つの許可・認可の違いや特徴を掴むためにも表で比較するとわかりやすくなります。大まかな要点を表にしてみました。

民泊新法(住宅宿泊事業)特区民泊(国家戦略特区)旅館業(簡易宿所営業)
最低宿泊日数規定なし2泊3日から規定なし
年間営業日数180日以内規定なし規定なし
建物の要件住宅住宅施設又は住宅
フロントの設置保存ができればOK規定なし条例によって義務付けもある
名簿の作成・保存作成・保存義務あり作成・保存義務あり作成・保存義務あり
設備等の要件衛生管理、定期清掃建築基準法、消防法に従うが規制は緩い建築基準法・消防法に従う
近隣周囲への対応宿泊者への説明義務、苦情対応近隣周囲への適切な説明義務、苦情解決の義務規定なし
不在時の管理業者への委託不在時は委託する規定なし規定なし
収益性
申請方法登録制→認可登録制→認可申請→調査→許可

表で見るとわかるように、許可・認可の種類によってメリット・デメリットがそれぞれ異なります。

何を重視したいかによって、選ぶ許可の種類も変わってきます。

収益を重視する

不動産を購入した人や、もともとアパートやマンション経営の収益で生計を立てている人にとっては、1人でも多く、1日でも多く宿泊料を得れることが重要となります。

また、これから民泊を本業として始めたい人も同様に収益率を重視しなければなりません。

その場合は、手間や時間はかかりますが、やはり旅館業の簡易宿所営業の許可をとっておくのが最適な民泊方法となります。営業日数や最低宿泊数に制限を受けてしまえば、それだけゲストを得る機会も少なくなってしまいます。

しかし、実際にすぐに旅館業の許可を取ることも容易ではありません。まずは民泊新法で認可を得てから旅館業へと展開していけば、旅館業の許可をとるまでの時間を無駄にせずに済みます。

とにかく手間をかけたくない

とにかく役所関係にかかる手間が苦痛となる人は、民泊新法か特区民泊で民泊を始めることができます。特区民泊は限られた地域での特例となりますが、最近では遠方の物件でも管理会社に任せて民泊を始める人もいます。

特区民泊の地域の物件を購入するか賃貸で活用していくのも1つの方法です。

民泊新法や特区民泊の場合は、登録制となっており特に審査等はありません。必要書類さえ用意できれば、後は窓口に申請するだけで承認される仕組みになっているので、手間をかけたくない人におすすめです。

マイペースで余暇を利用していく

また、民泊を始める人の中には、収益も気にしたいけれど、趣味もかねて余暇を楽しんでいきたいという人は民泊新法でも十分満足できる可能性は高いです。

もともと海外旅行が好きな人や、外国語や外国の文化に興味がある人の中には、手が空いた時や余暇を利用して不定期に民泊をやっていきたい人は営業日数にこだわる必要がないかもしれません。

民泊新法にて180日営業できるとすれば、1日1万円の宿泊料が入ると考えても、年間で180万円の収益が狙えるわけです。もともと自分が住んでいる住居や、所有している建物などを使用すれば副収入としては十分です。

その上、国際交流を行い趣味としても楽しんでいくことが可能です。

※民泊新法の認可を取る場合、自治体によってはあまり前向きでない地域もあるので事前に確認しておくことが大切です。

その他注意点

民泊経営を成功させていくためには、それぞれの個性的な民泊コンセプトや許可や認可はもちろんのこと、近隣周囲とのトラブルをいかに避けるかも非常に高いポイントとなります。

マンションやアパート民泊の場合は、管理会社の許可だけでなくその他テナントへの事前の説明や挨拶が欠かせません。戸建て民泊の人でも、事前に近隣の人達からも了承を得ていた方が、民泊経営を円滑に進めることができるでしょう。

国内では、外国人の存在自体が珍しい傾向にあるので、充分に周囲の住民を配慮していく必要があります。一言挨拶しておくだけでも、相手の印象はずいぶん変わるものです。

また、賃貸に住んでいる人が民泊を始めたい場合は、オーナーの転貸許可と管理会社の民泊許可が必要になります。

新たに、これから賃貸を探して民泊を始める場合には、あらかじめ転貸許可と民泊の許可が得れることを確認することが大切です。民泊向けの物件のみを取り扱っている不動産サイトを利用することもできます。

※賃貸で民泊を始めたい方はこちらの記事を参考にしてみて下さい。

まとめ

今回は、民泊に必要な許可・認可の種類を全部解説し、どの許可を得ていけばいいのかを判断するポイントをご紹介してみました。

いかがでしたでしょうか。

大まかには手間や時間をかけて、自由に営業できる旅館業を選ぶか、それとも、手軽に認可を得て、趣味もかねてそこそこで稼いでいく民泊新法を選ぶ方法があります。

また、手間をかけずにある程度無制限に営業していく特区民泊も選ぶこととが可能ですが、できる地域が限られてしまいます。そこで、特区民泊の物件を利用して、民泊管理会社に任せる方法もあることがわかりました。

これから日本が迎える国際化に向けて、自分の経営スタイルに合った民泊の許可・認可を決める参考にして頂ければと思います。

mi001you
mi001you
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投資信託、株式投資、外貨預金、FX、金、プラチナ、不動産投資などのバランス投資を副業として5年目。自己流の金融ライターが投資や資産運用をわかりやすく解説します!

これまでの経験を活かした節約・お得な金融情報なども公開しています。

職歴:飲食関連、IT業界、住宅設備等の営業職を経て、独学にて投資を学び個人投資家・金融ライターとして独立。

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