【民泊投資】特区民泊とは何?特区民泊の概要・メリットやデメリットをわかりやすく解説します。

民泊を始めるにあたって必要な認可を調べていると、頻繁に特区民泊という言葉が出てきます。この、特区民泊は、民泊新法の特例として定められている規定ですが、そもそもどのような内容になるのでしょうか。

大まかには、特区民泊とは旅館業法や住宅宿泊事業法(民泊新法)よりも、特別に緩い規定が定められている地域のことをいいます。

現段階では、実験的に試みられている規定となりますが、特区民泊に指定されている地域であれば、比較的に民泊経営を始めやすいというメリットがあります。

そこで、今回は特区民泊とは何なのか、そして特区民泊のメリットやデメリットを解説していきます。

特区民泊とは

特区民泊の正式名称は、「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」と呼ばれるもので、長いタイトルで何だか難解なイメージをもってしまう人も多いでしょう。

この長たらしい名称を簡潔に言うと、「民泊が推奨されている特別地域」と解釈することができます。

2018年6月に民泊新法が施行されて以来、民泊を経営するためには以下の許可・認定を得る必要があります。

  • 旅館業法の許可(簡易宿所営業)
  • 民泊新法の認可(住宅宿泊営業)
  • 特区民泊(民泊の特別地域)

というように、大まかに3つのタイプの許可・認可が必要となります。

規定が厳しいものから位置付けをするならば、

旅館業法→民泊新法→特区民泊

という順番になり、要は旅館業法が一番厳しく、特区民泊が最も規定が緩い認可となるのです。特区民泊とは民泊でありながらも年間の営業日数に制限を受けないことが大きな特徴です。

特区民泊は旅館業法が緩和されたものと見ることができます。というのも、特区民泊では、旅館業法の許可を得ずとも、旅館業にほぼ近い宿泊業を行うことが可能となるのです。

国家戦略

特区民泊が行える地域は、国家戦略特別区域と認められた地域に限定されるのですが、それでは、ここで国家戦略とはどんなものなのかをご説明しておきましょう。

国家戦略とは、日本経済の成長と再生の実現に必要なプロジェクトとして推進されている国の政策になります。今後、日本が国際化を遂げるにあたって、「世界で一番ビジネスがしやすい環境」を創出していくことを目的としています。

そのためには、実情に合わない古い規制を緩和していくことが大切だと見られており、各自治体からの提案をもとに、規制・制度の緩和が実行されることになったのです。

その、国家戦略の1つとして、すでに改革が行われているのが特区民泊です。

特区民泊の規定によると、認定を受けた地域においては既成の旅館業法や民泊新法に囚われることなく、民泊経営に容易に参入できることになります。

特区民泊の対象となるためにはまず、地域が国家戦略特定地区に認定される必要があるのです。

国家戦略特定地区の認定要件

では、国家戦略特定地区の要件とはどのようなものなのでしょうか。

国家戦略特定地区として認定されるためには、

国・地方自治体・民間、の3者から組織される国家戦略特別区域会議において、まずは「区域計画」が協議・作成されていく流れになります。「区域計画」は国家戦略に沿ったものであることが要件となります。

その「区域計画」が内閣により認められた場合は、国家戦略の特別区域として認定を受けることになります。

この国家戦略の区域計画は、民泊だけにとどまらず、農業・教育・流通など幅広い分野において協議・実行されているのです。

国家戦略特別区域

国家戦略特別区域法として認定を受けた地域とは、どのような地域が該当するのでしょうか。これまでに、国家戦略特別区域として指定されてある地域を見ておきましょう。

東北エリア

秋田県仙北市、宮城県仙台市、新潟県新潟市

関東エリア

東京都、神奈川県、千葉県成田市、千葉県千葉市

関西エリア

大阪府、兵庫県、京都府、兵庫県養父市、愛知県

その他のエリア

愛媛県今治市、広島県、福岡県福岡市、福岡県北九州市、沖縄県

となっています。

これらの国家戦略特定地区の自治体であれば、民泊の特例である「特区民泊条例」を設けることが可能となります。その地域の自治体が特区民泊条例を設けているかどうかによって、特区民泊として民泊経営を行えるかどうかが決まる仕組みとなっています。

つまり、地域が国家戦略特別区域に指定されているだけでなく、さらに、その地域の自治体が特区民泊条例を定めていなければ、特区民泊の認定は受けられないことになります。

特区民泊が可能な自治体

上記の国家戦略特別区域の中で、特区民泊が可能な自治体は、現時点では以下の地域となります。

ただ、特区民泊条例がない地域でも、すでに国家戦略特別区域と指定されてある場合は、民泊に対して協力的な自治体も多くなるでしょう。また、国家戦略特別区域であれば、今後は早い時点で特区民泊への展開が期待できます。

主な認定要件

では、実際に民泊を始める人たちが、特定民泊として認定を受けるための主な要件を具体的に挙げてみます。

  • 宿泊施設の所在地が国家戦略特別区域に該当している
  • 宿泊施設の所在地の自治体が特区民泊条例を定めている
  • 宿泊客の滞在期間が2泊3日~など、自治体が定めた期間以上を提供できる
  • 部屋の床面積は25㎡以上
  • 外国語案内、外国語による緊急時の情報提供、外国人観光客の滞在に必要な役務の提供
  • 滞在者名簿の備え付け
  • 施設周辺地域の住民への適切な説明
  • 施設周辺地域の住民からの苦情に対する迅速な対応

などが求められています。自治体によって内容は若干異なりますので確認するようにして下さい。

特区民泊の概要

特区民泊が国内で制定されたのは、平成25年12月の東京都大田区の条例が最初になります。

それでは、特区民泊の概要を見ていきたいと思います。特区民泊条例は、いわば旅館業法が規制緩和されたものになりますが、旅館業法のどのような点が緩和されているのでしょうか。

旅館業法の適用除外

旅館業法においては、宿泊期間が1カ月未満の場合、旅館業法の許可が必要となります。

旅館業法の規制では、

  • フロントの設置
  • 宿泊名簿の作成
  • 衛生管理
  • 保健所の立ち入り検査

などが本来は義務づけられています。

この規制は、特区民泊条例によって除外されることになります。

特定民泊条例では、

  • 特定の地域での民泊経営にあたって、地方自治体の特定認定を受けた場合には、旅館業法の適用を除外する
  • 目的→観光やビジネスの宿泊ニーズに対応した新たな宿泊施設を提供できる

宿泊期間の改定

最初に特定民泊条例が制定された頃は、最低宿泊期間が7日~10日が下限とされていましたが、現在では特区民泊のすべての地域にて2泊3日に短縮されています。

7日~10日以上の宿泊日数を確保することは、多くの民泊オーナーにとって厳しい条件となっていました。しかし、2泊3日に短縮されたことから、最低条件をクリアしやすくなったのです。

新規追加事項

そして、宿泊日数の下限を短縮する代わりに義務づけられる措置が追加されました。

  • 滞在者の氏名、住所、職業、その他の厚生労働省が定める事項が記載されること
  • 周辺地域の住民に対する適切な対応

といった内容になります。

注意喚起

また、同時にこの特区民泊条例が外国人宿泊客のみを対象にした民泊だと勘違いする人も多く、注意喚起が添えられています。

  • 本特例の宿泊施設とは、国内外の宿泊客全般、外国人でも日本人でも適用されるものとの理解が必要
  • 施設が外国人宿泊客の滞在に適したものを求めているが、宿泊客については何ら規定を設けていない

となっています。

特区民泊の概要を詳しく調べたい方は以下のサイトを参考にしてみて下さい。

※内閣地方創生事務局 特区民泊について
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/pdf/shiryou_tocminpaku.pdf

※内閣府 国家戦略特区 特区民泊について
https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tocminpaku.html

特区民泊の動き

それでは、実際に特区民泊の現状を見ておきたいと思います。国内で特区民泊に最も力を入れているのは、東京都大田区になります。

東京都大田区

大田区は東京23区の中でも最南端に位置しており、羽田空港を取り巻く環境にあります。そのような状況であることから、大田区は国内では最初に特区民泊条例を設けた先駆者なのです。

大田区では、特区民泊事業を行うことにより、区内の宿泊施設不足の解消はもちろんのこと、さらに「国際都市おおた」の実現に向かって地域を活性化委していくことを目的としています。

  • オリジナルタオルやボディソープなどの引換券の発行
  • 商店街HPの多言語化
  • 事業アイデアを民間企業・個人から募集
  • 6言語に対応した大田区公式観光サイトを開設
  • 着付けや茶道などの日本文化の体験ツアーの実施

といったように、観光事業や民泊事業に対してかなり積極的に取り組んでいます。民泊の利用者と近隣住民との円滑な関係にも力を入れているとのことで、近隣からの苦情は最近では少なくなってきているようです。

大阪府

東京都大田区に続いて、特区民泊に力を入れているのが大阪府です。大阪府では、平成27年10月以降から現在まで、すでに大阪市を含めた33自治体にて特区民泊を実施しています。

大阪府の特区民泊の特徴は、民泊施設の事業認定の促進のいっかんとして取り組みを支援する補助金制度を設けていることです。補助金の支給対象として、

  • 施設の案内表示の多言語化
  • パンフレット・HPの多言語化
  • Wi-Fi整備
  • 消防防火設備の整備

といったように、民泊を始めやすい条件がそろっており、ここ1、2年で大阪府の民泊認定者の数は急増しているとのことです。

特区民泊のメリット

以上、特区民泊がどのようなものなのか、どのような要件で認定されるのかについて解説してきました。特区民泊が適用できる地域は現時点ではごく限られた地域のみとなりますが、特区民泊が選択肢に含まれる方は是非検討しておきたいものです。

Woman
もし、特区民泊ができるようであれば、やっぱり特区民泊の認可を取った方がいいのかな・・・
Expert

民泊には、冒頭でも軽くご紹介したように、旅館業(簡易宿所営業)、民泊新法(住宅宿泊事業法)、特区民泊の大きく3つの許可・認可の方法があります。

そこで、特区民泊を選ぶメリットととは何なのかを解説していきましょう。

年間の営業日数に制限がない

特区民泊の一番のメリットとは、営業日数に制限がないことです。

一般的に民泊を始めるとすれば、旅館業法に従って本格的な宿泊業を経営するか、もしくは民泊新法(住宅宿泊事業法)に沿って、年間営業日数の制限を受けるか、どちらか1つを選ぶしか方法はありません。

旅館業法(住宅宿所営業法)特区民泊(特区民泊条例法)民泊新法(住宅宿泊事業法)
年間営業日数の制限なし2泊3日以上で制限なし年間で180日以内

通常であれば、営業日数の制約を受けずに営業したい場合は、施設、建築基準法、消防法などの規制を守り、旅館業法の現地調査を受けなければなりません。

しかし、特区民泊の場合は、もちろん一定の規制は定められてはいますが、現地調査をうけずとも旅館業とほぼ同等の特区民泊の申請登録を行うことができます。

特区民泊は宿泊日数の下限は定められていますが、制限はありません。旅館業と同様に1年中を通して宿泊客を募集することが可能となります。

民泊事業の支援を受けやすい

特区民泊の場合は、旅館業のように手間をかけずに、宿泊業に参入できることも大きな魅力になりますが、それ以上に民泊事業の支援を自治体から受けやすい環境にあることが大きなメリットだと言えます。

ご存知の方も多いように、民泊はまだ国内ではまだ前例が少なく、始まったばかりの分野でもあります。従って、地域によっては認可を与える自治体そのものがあまり協力的でないケースもあります。

また、宿泊施設周辺の近隣の人達とのトラブルなどから、民泊に否定的な地域もあるほどです。

そんな中、特区民泊を制定している地域というのは、自治体が率先して民泊事業を広めようとしていることが強みとなります。そのような地域では、集客もしやすく、観光地としてもアピールしやすいと言えるでしょう。

特区民泊のデメリット

Woman
確かに、特区民泊ができる地域であれば、特区民泊の認可をとっておくのが良さそうだけど、デメリットは何なの?
Expert
特区民泊のデメリットは、まず、特区民泊が施行されている地域でしか申請できないことが大きなデメリットとなります。仮に、特区民泊が可能だとしたら、その他の許可・認可と比べてどうなのかを考えてみましょう。

1泊の宿泊客が受けれない

特区民泊の規制では、年間の営業日数に制限はありませんが、宿泊数の下限は2泊3日となっています。ということは、1泊の宿泊客を受けれないことになります。

海外からの宿泊客であれば、おそらく2泊以上を検討する人が多いかもしれませんが、国内の観光客や出張のサラリーマンなどでは、一泊だけの宿泊客も多くいるでしょう。

そのような1泊の宿泊客をすべて逃してしまうことになります。

また、海外からの観光客であったとしても、その旅行プランによっては一泊ずつ地域を変える人もいるでしょう。そういった場合には対応できないくなってしまいます。

競争が激しい可能性がある

特区民泊は比較的容易に有利な条件で宿泊業への参入が可能となります。

しかし、容易に参入できるということは、その分民泊に参入する人の数もその他の地域に比べると多くなってしまいます。民泊の参入者が多いということは、競争もそれだけ激しくなることでもあるのです。

2018年2月の時点で、特区民泊の施設数は全国で586施設、1,775室にまで拡大しています。特に大阪市の特区民泊は約1年間で4倍に増えているのです。

今後、さらに外国人観光客の増加していくことが見込まれてはいますが、やはり特区民泊では魅力的なコンセプトがないと競争に生き残っていけない可能性が出てしまうでしょう。

 まとめ

今回は特区民泊とは何なのか、そして、特区民泊とメリット・デメリットを解説致しました。すでに特区民泊を適用している地域であれば、

  1. 旅館業法(簡易宿所営業法)
  2. 民泊新法(住宅宿泊事業法)
  3. 特区民泊(特区民泊条例)

以上3つの許可・認可から選ぶことが可能となります。どの方法で民泊を始めるべきか迷われる方には3つの視点から検討してみることがポイントとなります。

  • 営業日数を制限されたくない→特区民泊
  • 一泊ずつでも余暇を利用してマイペースで始めたい→民泊新法
  • 厳しい条件でもとにかく自由に営業したい→旅館業法

これらの許可・認可は基本的にどれか1つを選ぶことが規定で定められています。ただ、途中から1つの認可を廃止して、別の認可に切り替えることは可能です。

永久的に1つの方法に固執する必要はないので、まずは民泊新法で始めながら、特区民泊か旅館業へと切り替えていく方法もあります。

それぞれの許可・認可の特徴を把握して自分に合った経営スタイルを見つけていくことが大切です。今回の記事を是非参考にしてみて下さい。

mi001you
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投資信託、株式投資、外貨預金、FX、金、プラチナ、不動産投資などのバランス投資を副業として5年目。自己流の金融ライターが投資や資産運用をわかりやすく解説します!

これまでの経験を活かした節約・お得な金融情報なども公開しています。

職歴:飲食関連、IT業界、住宅設備等の営業職を経て、独学にて投資を学び個人投資家・金融ライターとして独立。

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