不動産投資をするなら、中古住宅DIYがおすすめ。中古住宅DIYについて解説します!

不動産投資をするなら、いかに物件の取得に費用をかけないかが、結局のところ収益率を高くしてくれることになります。

かといって、賃貸の需要が少ない場所に古い格安物件を購入したとしても、借り手があるかどうかも心配です。

都心部などの人の流入が多いところは、必然的に物件も高額となり、利回り率は低くなってしまいます。そんな中、ある程度の賃貸の需要を見込んだ上で、収益率を高めていくにはどのような方法があるのでしょうか。

そこで、今回は中古物件を格安で購入してDIYによって不動産の価値を上げていく方法を解説していきたいと思います。

不動産投資と実質利回りの関係

不動産物件の売買情報でよく見かけるのが、

”高利回り物件!”

”高利回り15%!”

などという宣伝文句があります。

通常、物件の情報サイトに表示してある利回りは「表面利回り」と呼ばれるもので、年間の家賃収入が12カ月分入ったと仮定した上で、購入金額に対してどれくらいの利益率があるのかを簡単に計算した数字です。

あくまでも、条件に合った物件を探す上での目安にはなりますが、実際の収益率はもっと低くなるのが現状です。

実際の収益率に近い数字と言われているのが、

「実質利回り」

になります。

実質利回りとは

実質利回りとは、建物の購入にかかるその他の費用、

税金、仲介手数料、リフォーム費、管理費、などのその他もろもろの費用を想定した家賃収入から差し引いて計算される数字です。

(年間の家賃収入-諸費用)÷(物件価格+諸費用)×100

この計算からいけば、家賃収入は極力高い方が良く、物件価格などの総投資額は極力安い方が収益率も高くなることになります。実質利回り率がどれくらいになるのかが、不動産投資をする上では大きく利益率に関わってくることになるのです。

では、この実質利回りを高くするためにはどのような方法があるのでしょうか。

不動産投資で収益率を高くする方法

すでに、表面利回りはあくまでも目安であり、実際の収益率とは異なることをご説明しました。

収益率を高くする、すなわち実質利回りを高くするためにできる方法を考えてみたいと思います。収益率を高くするために必要な事は3つあります。

物件の購入価格を下げる

まず、最も重要な事は物件の購入価格を抑えていくことです。

価格が表示されていたとしても、物件によっては指値、希望値で取引できることがあります。また、同じ立地条件、似たような建物の条件だったとしても、価格が異なることは多々あります。必ず多数の物件を比較した上で投資物件を決めることはとても重要になります。

同じような物件なのに、なぜ価格が違うのかを調査してみましょう。特に借り手を探す上で大きな弊害となる理由がなければ、安い方を購入することができます。

ただ、安い物件だけにとらわれてしまうと、賃貸ニーズに沿わない不便な立地であったり、人口が著しく減少傾向にある地域だったり、建物が古すぎたりと、実際の家賃収益に結びつかない場合があるので注意しましょう。

家賃収入を増やす

地域、立地環境、建物の状況によって、だいたいの家賃の相場があります。

家賃の相場よりも高い家賃であれば、借り手を見つけるのが難しくなるのは当然ですが、付加価値をつけることで家賃を若干高く設定することも可能です。

例えば、

  • 敷金が安い
  • 退去時に敷金の一部が返還される
  • ペットOK
  • 駐輪場、駐車場付
  • インターネット込み
  • 水道費込み
  • 外国人、保証人なしOK

など・・・

さらに、もし余分な敷地が投資物件にあった際には、有料駐車場や駐輪場、自動販売機などによって付加的に家賃収入を上げていくことが可能になります。

空室期間を失くす

空室状態がなくなるように工夫すれば、12カ月分の満期家賃を取得できることになり、収益もその分高くなります。

空室期間が発生するのを防ぐ為には、暮らしやすい近隣の環境を整えることが欠かせません。例えば集合住宅の場合は、近隣の騒音などで転居を考える人も多いようです。入居前に社会的に常識のある人かどうかを判断することは難しくなりますが、職種や年代、家族形態などから予想できることもあります。

無分別に誰でも入居させてしまわないように注意する必要があります。

また、退去時から次の入居時までに期間を空けないためにも、いつでも入居可能な状態に物件を保っておきましょう。空室の予定は通常遅くとも1か月前にはわかるわけですから、即座に募集をかけるなど迅速に対応することが早く入居者を見つけるポイントになります。

空室期間を失くしていくためにも、賃貸ニーズのある地域の物件は必須だと言えるでしょう。

中古住宅DIYとは

不動産投資で確実に収益率を高めるためには、

  1. 物件の購入価格を下げる
  2. 家賃収入を上げる
  3. 空室期間を失くす

以上3つの項目が必要なことをご説明いたしました。これら3点をクリアするためにできることも簡単にご説明しましたが、これら3点を満たすことができる不動産投資の方法として、

中古住宅のDIY

があります。

中古住宅のDIYは実質利回りを高くするために、非常におすすめの不動産投資になります。では、この中古住宅DIYがについて解説していきましょう。

中古住宅の価格

住宅の価格は、一般的に都心部に近いほど、築年数が浅いほど高くなっていきます。

不動産経済研究所の2018年度8月上半期の調査によると、新築住宅の購入価格の平均は、首都圏の建売り戸建で5,043万円。新築マンションで5,762万円となっています。

しかし、視点を中古住宅に移すと、首都圏でも価格には大きな差が見られています。古くなればなるほど、リフォームしていない物件であればそれだけ安くなっていきます。

不動産情報サイトHOME4Uの情報を参考に、首都圏を中心に中古住宅の価格を大まかに調べてみました。

戸建中古住宅の平均価格(最小規模で)

東京都目黒区5,180万円、文京区5,729万円、世田谷区3,880万円、練馬区2,505万円

中古マンションの平均価格(最小規模で)

東京都千代田区3,336万円、目黒区3,307万円、新宿区2,736万円、墨田区1,944万円

といった価格が見られており、築年数が古いものなどは、平均以下の価格の中古住宅もたくさんあります。古い住宅やリフォームの必要な住宅を選ぶことで購入費用を大幅に安くできるのです。そして、格安の物件を購入してDIYをすれば、魅力的な建物となり家賃を想定以上に上げることも可能となります。

中古住宅DIYによって、実質利回りを高くしていくことができるのです。

DIYとは

DIYとは、

Do It Yourself を略したもので、業者に頼まずに自分でリフォームすることを言います。要は日曜大工のことです。格安の中古住宅はリフォームのニーズが高い物件も多くなりますが、リフォームをすべて業者に頼んでしまうと費用も高くなってしまいます。

そこで、オンラインやホームセンターなどで材料を自分で購入して、自分でリフォームすれば、労力は使いますが総投資額をかなり抑えることが可能です。

多彩なDIY業者の中から、予算に応じて希望にあった資材を探すことができます。

DIYのやり方

自分でリフォームなんてできるの?と思われる方もいるでしょうが、初心者にも取り組むことができるDIYは意外とたくさんあるのです。初心者にもできるDIYの代表的なものをいくつかご紹介します。

クロスの張り替え

クロスの張り替えを業者に頼んだとすれば、地域や業者によって差はありますが、安く見積もっても1㎡あたりで1,000円前後です。壁面が仮に200㎡だったとすれば、

1,000円×200=20万円になります。

これをDIYしたとすれば、

出典:モノタロウ 参考URL

このクロスの単価が 0.9m×1m=179円です。
200㎡分購入するとすれば、この223枚必要です。

179×223=39,917円

にプラス専用接着剤、メジャーや工具、送料の費用として10,000円加算したとしても49,917円です。

約4分の1で済みます。

※タイル柄、木目調、レンガタイプ、花柄、ストライプ、水玉など色々な柄があり、シール型になっていて簡単に貼り付けることができるものもあります。

フローリング

傷んだ床をきれいに新品の床にDIYする方法です。

6畳の床のフローリングを業者に頼んだ場合は、だいたい10万~15万円くらいです。これをDIYで張り替えたとすれは・・・

出典:楽天 参考URL

上記のフローリングの床材シートは、6畳分(カットされたシートが48枚)で、たったの22,963円送料込みです。シールタイプになっているので初心者にも簡単に取り組むことができます。

費用的には4分の1から5分の1くらいに抑えることができるでしょう。

他にも100均にて、もっとお得な床材シートを探したり、少しこだわった素材を探すことも出来ます。クロス同様に、色々なタイプの床材シートがあるので調べてみましょう。

外壁の塗装

もう1つの代表的なDIYには、外壁塗装があります。

外壁自体をリフォームするのは、さすがに素人では難しくなりますが、塗装であれば初心者にもできないことはありません。ただ、2階部分やそれ以上の高さになると塗装だけでも足場が必要になります。(足場をレンタルする業者もありますが、危険な作業となるため初心者は1階部分だけにした方がいいでしょう)

外壁塗装を業者に頼むと、3LDKの戸建てで50万から100万円くらいかかります。

これをDIYで済ませると・・・

出典:Amazon 参考URL

外壁用塗装16㎏で12,000円前後です。

塗装代→下塗り~上塗りで15万円前後
足場→10万円前後
その他必要な資材や工具5万円

約30万円くらいに費用を抑えることができます。

その他にもサイディング、プラスター、セメント、モルタルなどを下塗りしてレンガタイプのタイルや石材タイプのタイルを貼り付けていく方法もあります。

例えば窓枠だけ、玄関のドア周りだけ塗り替えるだけでも見た目の印象は大きく変わります。

玄関・玄関周り

DIYで建物の印象を大きく左右すると言われているのが、玄関や玄関周りのリフォームです。

建物を最初に見た時に目に入るのが玄関。最初に足を踏み入れるのは玄関。玄関や玄関周りの印象が良ければ、建物や部屋全体の印象も違ったものになります。

玄関のドアをお洒落なドアに付け替えるのは簡単です。業者に頼むと10万~20万円かかるものも、自分でドアを購入して取り付ければ、5万円以下に抑えることができます。

出典:ヤフーショッピング 参考URL

上記のLIXILの玄関ドアは38,868円です。

ドアの寸法を測って、サイズの合うドアを購入し、自分で金具を取り付けることで古びたドアもお洒落なドアに生まれ代わります。

ドアの素材自体がそんなに傷んでいない場合は、塗装するだけでも印象は大きく変わります。

浴室やクローゼット、各部屋のドアをついでに取り換えてみてもいいでしょう。

また、外玄関のプラットフォーム、玄関ドアの周り、内玄関の床だけでも高価な素材を使うと、全体的に高級なイメージへと変えることも可能です。

本物のレンガ、大理石、木材を部分的に玄関周りだけに使うのであれば、費用を抑えることができます。

その他DIY

他にも、

建物の周り、庭、駐車場、門、柵、塀、ポスト

浴室、お手洗い、キッチン、備え付けの棚、階段、手すり、照明

などあらゆる部分のDIYを検討していくことができます。

中古住宅DIYのメリットとデメリット

以上のように、できるだけ格安の中古住宅をDIYすることで、高い実質利回りを実現することが可能となりますが、ここで、この中古住宅DIYのメリットとデメリットを吟味しておきたいと思います。

中古住宅DIYのメリット

中古住宅DIYのメリットはまず第一に、購入費用を最小限に抑えることができる点にあります。リフォームが必要だと思われる物件は、当然、新築や築年数の浅い物件に比べて価格も安くなります。

さらに、費用を抑えたDIYによって不動産の価値が上がれば、その分家賃を高くすることができます。

また、建売住宅には見られないオリジナルのアイデアで個性的な魅力をアピールすることも可能です。

そして、中古住宅の購入に際しては国や地方自治体の支援が受けれることも大きな魅力になります。近年、高齢化社会や核家族化が進むとともに、各地で発生する空き家問題が深刻な社会現象となっており、国や自治体によって中古住宅の購入を推進する動きが強まっています。

そのような動きに応じて、中古住宅情報はかなり豊富にあり、幅広い選択肢を持つことができます。

中古住宅購入の際に利用できる制度もいくつかご紹介しておきます。

  • 既存住宅かし保険
  • リフォームかし保険

など、中古住宅の売買やリフォーム後の住宅などに、その後必要となる改修費に対して保険金が支給される制度です。この保険制度に登録している事業者に、住宅の状況を検査してもらうことができます。

  • 耐震改修によるローン減税制度
  • 中古住宅にかかる税金の減税制度

住宅の購入後に自ら耐震改修を施すことによって減税の対象となったり、売買の際にかかる税金の減税制度を利用することができます。

中古住宅の購入前に知っておくと便利な情報は以下で確認して頂けます。

中古住宅DIYのデメリット

中古住宅DIYのデメリットは根本的にそれぞれの作業能力によって向き不向きがあるということです。

もともと、技術工作的な作業が好きであれば、楽しみながら進めていくことができますが、そのような作業が苦手な人にとっては苦痛になってしまう可能性もあります。

同時に、DIYを行うためには、時間的・体力的な余裕があることが条件となり、状況によっては取り組むのが困難な場合もあるでしょう。

また、自分たちで取り組めるDIYに限界があることもデメリットとなります。クロスや床材の張り替えはできても、水回りや高所、電気・ガス、配管等に関してはプロにしかできないものがあり、素人には危険性の高いものもあります。

さらに、リフォーム箇所があまりにも多すぎる場合は、結局多額な費用がかかり、中古住宅を格安で確保した意味がなくなってしまいます。どの程度のリフォームが必要なのか、購入前に確認しておくことが大切です。

例えば、部分的にあえてプロに任せて、相談しながら自分のDIYを進めていく方法もあります。業者や工務店やホームセンターなどのスタッフと仲良くなって、情報を得るのも1つの方法でしょう。

そして、最後に決定的なデメリットとは、

素人によるリフォームの場合は、不動産の実質の価値を上げていくことが難しくなる場合があります。見た目には十分きれいに仕上がっているとしても、プロの目からみれば資産的な評価はそんなに高くならないことも考えられます。

まとめ

今回は不動産投資で実質利回りを上げていく方法として、中古住宅DIYをご紹介しました。

実質利回りを上げるためには、

  1. 購入価格を抑える
  2. 家賃を高くする
  3. 空室期間を失くす

の3点が必要になり、この3点を効率よく解決してくれるのが中古住宅DIYだということをご説明いたしました。新築住宅の価格相場を見るとわかるように、あまりにも高額な住宅は、多くの人達にとって簡単に手が出るものではありません。

最近では、空き家問題が深刻になるにつれ、身近にあふれる空き家、中古住宅に目を向ける人が増えてきています。オンラインでも中古住宅DIYの素晴らしい体験記事をたくさん探すことができるでしょう。

今回の記事を参考に、様々な情報を入手しながら、自分にとって中古住宅DIYが不動産投資として実現可能なものなのかどうかを、是非ご検討して頂ければと思います。

mi001you
mi001you
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投資信託、株式投資、外貨預金、FX、金、プラチナ、不動産投資などのバランス投資を副業として5年目。自己流の金融ライターが投資や資産運用をわかりやすく解説します!

これまでの経験を活かした節約・お得な金融情報なども公開しています。

職歴:飲食関連、IT業界、住宅設備等の営業職を経て、独学にて投資を学び個人投資家・金融ライターとして独立。

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